上海二手房速冻，但更意外的或许并不是这个
时间：2021-10-12 来源：真叫卢俊
国庆期间，买房统共有多少呢?
12040套!
这个数字大概是一种什么存在呢
站在“上海二手住宅网签量”这个维度看看，全年最低是跑不脱了
拉长时间线，这个数字在近3年里又是怎样的存在
这几年成交套数徘徊在1w-1.5w的月份，只3个月份
一个是2019年2月，“楼市寒冬”里的冬天，也就是过年那会
一个是2020年1-2月，突如其来的疫情
还有就是2021年的9月了
每年都会有调控，都会有政策，二手成交低迷期不是过年就是疫情，但是再低也低不过这个9月
12040套，比8月下降33.23%，比1月下降73%，有没有提前感受到寒冬的到来...
仿佛9月是一次滑铁卢，至少从数字看是这样
对这个数字要足够的小心，如果10月低于一万套，那就真的算是活久见了
关于成交量下滑或许是各位知道的，但是我更想和大家分享的是，成交量下滑之下，还有哪些结构性的变化
我们发现一个有趣的数据
我们拉出近一年的成交方式占比数据
“非中介”的成交方式，近半年一直在提升的，上个月也达到了近3年的峰值
非中介意味除了房产证上的名字，更重要的就是
手拉手
房屋买卖双方自己直接交易，或者那种促成买卖双方直接交易的平台
这类交易方式的最大特征就是，省钱
这一点在楼市下行的时候，尤为受欢迎
我把过去3年，成反比的时间段都用红色虚线标出来了，也就是说，非中介成交大概率和楼市成交量成反比
楼市成交量大起大落的时候基本成反比，我用红圈圈圈出来了
你看在去年市场最高点、次高点时候，都是非中介成交占比最低点
因为市场好的时候，能买到房子才最关键，肯定是要利用最好的房源渠道资源为自己挑选到一套好房子才是关键
而只有在楼市下行的时候，大家都冷静下来，才会慢慢挑选，然后细细计算，看看整个交易过程中，还能从哪再省一些，反正有的是时间
所以中介的市场份额被侵蚀了?
这个说的也对也不对
我看到了在手拉手比例快速上升的同时，有一个数据非常有意思
大家先注意上张图是我上个月贴出来的，8月算是链家和手拉手成交的分水岭，往月基本上都是差不多的份额
但是到8月，市场变冷之后，作为中介的龙头成交量率先下滑，而手拉手反而有所提升，并且增速在快速放大
但是9月，各位觉得，这个差距是被放大了还是缩小了
我们看了下链家在9月份的成交数据
我们从二手事业部数据供应商那里拉出今年来链家成交数据，起伏波动是肯定的
在上海整体成交下滑超过33%的时候，链家的成交量没有继续下滑，差不多稳住了
这里的波动幅度背后是真实的市场需求波动，而9月是全年起伏最小的一个数字
这意味着什么，意味着虽然在市场购买力不足的前提下手拉手的比例在快速提升，但是依靠着服务为内核的链家中介，还是靠着品质稳定住了局面
所以，各位，看清楚这个趋势了么
到底谁的份额被侵蚀了
很明显，就是那些没有服务理念，过往走信息不对称的小牌中介门店
他们最近的生存状况是最难的，成本上不占据优势，口碑上又维系不住老客户，从而在这个赛道上快速的失去市场
那未来会跌破10000套么
好像大家都比较关心这个问题，不过破1w套和9k多套，就像29岁和30岁一样，看着天差万别，但其实真的还好
不过如果这个问题换种问法可能更重要
未来会 继续 跌么
这个问题很难有正确答案，谁也不知道未来会发生什么，但这里有两个点可以供大家参考下
主要的楼市政策都已经释放了
年前楼市不会变，也不会松动，这也就意味着今年我们遇到的所有从土地端、新房、二手、信贷端，现在什么样，年底前还什么样
我7月份申请的商业贷款，现在过去3个月了，中午我们二手事业部同事告诉我至少还得再等3个月
只要控制住需求端，挂牌量和价格都是随“需”浮动的
我更愿意理解后面的趋势是一种洗牌
这几乎是二手房整个链条上的全面洗牌，毫无疑问中介品牌是一轮的大换血
手拉手服务为主导的大房鸭能够崛起，链家依赖什么可以镇守着市场份额等到春天的到来
以及其他中介品牌到底哪些还活着，哪些最快程度的消失，这些都会在后面的第四季度给到我们答案
而对于房东与购房者，毫无疑问房东已经想清楚，现在能够挂牌出来的，心态都是非常好的，不论是否在核验价之下，都真诚以待
但是购房者此时还在纠结，纠结到底一手还是二手，纠结到底要不要现在买房，纠结我们此刻应该怎么买
但是与此同时我们也看到，购房标的正在不断下沉
这个数字本身没有意义，但是趋势可以看到总价的下滑
核验价确实对市场产生了影响，其中最大的影响就是购房者只能买相对便宜的房子了
明确预期，调低心态，这也是如今购房者纠结的根本原因
写在最后：
最近三个月，二手房的变化确实超乎我的想象，而变化的本身就是行业改变的本身
我相信大家或许也都知道土拍市场全国各地土地流拍的情况，如今这个赛道，影响最大的不是房东更不是购房者，影响最大的，是从业者本身
不论你是在链条上的哪个环节在工作，活下去或许是最接近生理本身的那个答案
各位，上海一夜入秋了
