品质家园

　　地卖不掉了?!

　　从8月开始的第二轮集中供地，不少城市住宅用地流拍率大幅上升。

　　9月15日，杭州第二轮集中供地共出让10宗地块，然而却有9宗由于报名房企数量不达标，未能进入正式竞价环节。最终，10宗地里只有1宗顺利出让。

　　无独有偶，这样的现象也在合肥、成都、沈阳等"双集中"(集中供应、集中出让)城市相继出现，引起市场关注。有分析称，截至目前已完成第二轮集中供地的8个城市，合计超过100宗地或直接流拍，占全部供地总数的比例超过30%，这样的情况已经类似于2007年下半年。

　　土地市场向来是楼市的"晴雨表"。造成近期多个城市土地流拍的原因是什么?土地流拍会产生连锁反应吗?对于购房者来说，流拍意味着什么?

流拍潮来袭？

　　今年2月开始，城市住宅用地"双集中"供地政策在22个重点城市试点。截至6月底，首批宅地集中供应收官。中银证券数据显示，22个重点城市首批集中出让合计成交785宗地，成交总建筑面积1.05亿平方米;楼面均价9993元/平方米，较去年增长20.7%;平均溢价率15.3%，较去年提升1.6个百分点。重庆和厦门地价涨幅超80%、溢价率超30%，无锡、北京、杭州、南京超七成地块封顶成交，长春、青岛、郑州底价成交地块占比超75%。超出预期的数据瞬间点燃了市场热情。

　　然而，随着各城第二轮集中供地陆续开启，土地市场却忽然遭遇"寒潮"。

　　9月15日，已连续4年稳坐"卖地"大户的杭州，第一次在土拍市场受到冷遇。集中挂牌的9宗地块由于报名房企数量不达标(3家以上)，未能进入正式竞价环节。最终，10宗地里只有1宗顺利出让。

　　有观点认为，杭州第二轮集中供地遇冷的特殊原因是，流拍的这几幅竞品质地块，拿地门槛很高。根据参拍细则，竞品质地块项目，需要房企先提供建设方案，方案通过后才能进入竞价环节，竞得后楼盘需要通过验收，然后进行现房销售。若有效申请文件不足3份，则取消竞买报名资格申请。因此，此类土地的供应和成交显然遇冷。

　　然而，遇冷的却并非杭州一城。

　　作为土拍规则调整后首个重启集中供地的城市, 福州先是挂出26幅地块，随后先后宣布2宗地块因出让方案调整暂缓出让。9月7日，就在正式土拍的前一天，福州市自然资源和规划局又发布公告称，因出让方案优化，4幅地块取消出让。最终，福州成交13宗地块，另有2宗地块流拍，5宗地块终止出让。

　　随即，9月10日，济南第二批集中供地收官，开拍前55宗挂牌地块中，18宗地提前终止，成交37宗，全部底价成交。

　　9月11日，天津第二批集中供地收官，挂牌的61宗宅地中9宗停牌，2宗流拍，31宗底价成交。

　　9月14日，成都公共资源交易服务中心发布公告称，原定于9月15日—17日进行的成都第二批集中供地，有17宗地因故终止出让。最终，原计划出让的75宗地块，只剩58宗继续出让。3天的集中出让成交52宗地块，6宗流拍，成交地块里有38宗底价成交。

　　9月15日，在第二批集中供地前夕，合肥土地市场网发公告称，将26宗地块中的18宗延期出让，并由拍卖出让转为现场挂牌出让(编者注：拍卖要求3家以上参加，数量不够则改为挂牌)，挂牌日期为9月16日至29日。

　　9月15日，沈阳市自然资源局发布通知，第二轮集中供地的46幅土地中，共有24宗地块提前终止出让，只剩22宗地进入招拍挂流程。最终，本轮出让仅有19宗地块成交，3宗地块流拍。

　　这不禁令市场感叹，房企拿地积极性减弱，房企真的怕了吗?

　　9月中下旬，南京、广州、重庆等多个热门城市迎来了第二批集中供地。在这些热门城市中，不少城市叠加了拿地政策调整，在"三道红线"、债务到期和融资新规的大背景下，房企的拿地态度耐人寻味。

房企不积极的风险值得关注

　　集中供地却遭遇流拍，供给与需求不相匹配，这显然不是令人满意的结果。

　　那么，造成重点城市大面积土地流拍的原因是什么?

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者分析指出，类似杭州的流拍，从直接原因看，和竞品质的约束有关。竞品质涉及的工作量更大，即房企需要在品质优化方面不断做方案，加大了房企拿地和开发的成本。同时一些竞品质的项目约束比较大，包括现房销售等，这也会使部分房企进行回避。所以此类竞品质地块后续如何更好地推向市场，真正吻合房企拿地的意愿，也是非常关键的。

　　"实际上房企出现这样的现象，应是值得当前重点关注的风险点。" 严跃进向《中国经济周刊》记者表示，近期关于房企债务和经营压力大的案例不断增多，各类担忧确实增加。而从房企投资端的动作看，拿地工作压力很大，或者说企业资金面状况恶化下拿地积极性减弱。所以需要不断关注房企拿地的意愿，否则房企拿地节奏放缓，对于各地土地供应目标的完成是一个较大挑战。同时，类似拿地意愿减弱的情况，也说明各地管控中需要积极倾听房企的心声，主动为房企减负，真正让房企参与到土地供应和交易的市场中。

　　中财——中证鹏元地方财政投融资研究所执行所长温来成则向《中国经济周刊》记者分析，今年以来全国继续坚持"房住不炒"的原则，也对市场进行了相应的政策调控，还约谈了一些地方官员。从9月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看，房价涨幅确实呈回落的趋势，再加上经济仍然处于逐步回落态势，势必会对土地市场产生影响。

　　温来成称，再加上前些年房企盲目、激进扩张，许多企业产生了高负债问题，更有恒大、华夏幸福等出现明显经营困难的房企。在"三道红线"、融资政策收紧防止房企无序扩张的压力之下，不少开发商的资金链很受影响，即使想拿地，也是心有余而力不足。这使不少地方政府在招拍挂过程中，频频出现流拍现象。

　　"其实还是因为房企拿地面临很多压力，一个是资金的压力，这是当前房企所需要注意的地方。另一个是拿地本身的压力，一些地块的要求较高。"严跃进直言，恒大事件本身对于别的房企直接影响小，但是反映了共性问题，即类似恒大这种大房企都有这样大的压力，那么别的房企压力估计也不小。

　　在严跃进看来，当前土地市场需要关注过冷或流拍等问题，充分说明了市场的新动态和新情况，总体上说，当前一些大城市或热点城市也出现了降温，这都是需要注意的风险。后续预计土地供地和土地交易方面的政策或有调整的可能，值得观察和期待。

　　那么，对于购房者而言，土地流拍释放出哪些信号?

　　严跃进分析称，从消费者和购房者的角度看，近期会关注房价的下跌情况和银行信贷等，流拍等关注会比较少。但是反过来看，流拍事件多了，或会有楼市不景气的预期和判断，这会使盲目看涨的心态减少，这是很关键的一个内容。

会影响地方财政收入吗？

　　国有土地使用权出让收入是地方财政收入的重要来源，不少舆论担忧，开发商不积极，最直接的效应是地方土地财政收入锐减。

　　"从地方财政角度来看，房地产市场的相对萎缩，特别是土地价格的下降，对于地方财政会有相应的影响。" 温来成向《中国经济周刊》记者直言，这在以前直接表现为来自土地出让金收入的下降，目前还出现了一种新的情况，"地方政府发行的专项债券，实际上大多数是以土地收入为偿还来源，特别是对于快要到期的债券，如果土地价格出现问题，可能影响这些债券的还本付息。"

　　"连锁反应是明显的，流拍就说明供地没完成，自然会对地方政府有压力。而且流拍也影响了项目的供应，影响房屋工程等投资。"严跃进向《中国经济周刊》记者分析称，不过"流拍"还不至于会成为常态，土地市场本身有博弈概念，类似流拍也会倒逼地方政府修正土地供地规则。当前估计各类新政策也在路上。从交易角度看，流拍显然影响了正常的供地节奏等，所以不是好事。当然，流拍也说明市场降温，这意味着政策会有缓和的可能。

　　事实上，就在今年8月，相关部委曾召开闭门会议，要求各城第二次集中供地的宅地溢价率不得超15%，且不得提高起拍价，这被视为是限制地方政府的土地财政依赖度。

　　而若因为流拍改变政策预期，是否意味着房地产市场"绑架"了地方财政?

　　"流拍的现象是暂时性的，也是正常的市场行为。" 温来成直言，"就像房价一样，不可能永远上涨。从长远来看，我国需要相对稳定的房地产市场，既不能让房价暴涨，也不能让房价暴跌，要让市场各方能够形成稳定的预期。"

　　"我国的城镇化率还处在提高过程中。" 温来成补充道，目前中国人均GDP才刚过1万美元，发展的空间依然很大。城市化还会继续、优质的房子还需要供应，从长远发展角度看，也需要稳定的土地市场。