品质家园

　　碧桂园服务的扩张正在加速。

　　9月20日，由亿万富豪杨国强家族控制的、国内营收第一的物业公司碧桂园服务(06098.HK)发布公告，与富力物业服务集团有限公司(以下简称“富力物业”)签订股权转让协议，将以不超过100亿元的代价收购富力物业拥有的物业管理业务。

　　此前富力物业曾谋求在香港联合交易所主板上市，并在今年4月26日发布招股书，富力地产的实控人李思廉、张力分别持有富力物业46.477%、46.477%的股份，独立第三方陈思乐持有7.046%的股份。

　　碧桂园服务此次收购的为富力物业全资拥有的富良环球有限公司(以下简称“富良环球”)，后者是一家根据英属维京群岛法律成立的公司，成立于2020年10月19日，主要业务为投资控股，持有富力物业服务集团香港有限公司(以下简称“富力物业服务香港”)的100%股权。

　　富力物业服务香港为一家根据香港法律成立的公司，主要业务为投资控股，持有广州富星投资咨询有限公司100%的股权，后者控制着富力物业在国内的物业公司。

　　截至6月底，富良环球未经审核之综合净资产价值约为4.28亿元。截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为6940万平方米，其中住宅物业的在管建筑面积为5810万平方米，商业物业的在管建筑面积为1120万平方米。

　　截至6月底，碧桂园服务收费管理面积约6.44亿平方米，合同管理面积约12.05亿平方米(含三供一业物管、嘉宝服务，不含城市服务);收入115.6亿元，位居国内以物业服务为主营业务的同类公司的首位。按照碧桂园服务的规划，至2025年，该公司营收将至千亿元。

　　此次收购的代价不超过100亿元，主要由两部分组成：不超过70亿(针对2021年现状部分)，以及不超过30亿元(针对未来0.66亿平方米在管面积合约)组成，上述代价将可能由于未能实现代价支付的条件而调减。

　　公告显示，在根据业绩承诺约定交付的0.86亿平方米在管面积以外，富力物业及富力物业关联方承诺交付(或促使其他第三方交付)0.66亿平方米的在管面积予富良环球或碧桂园物业香港指定的其他实体;及富力物业关联方与富良环球之间的非业主增值服务需在订约双方确认的2021年年度数据基础上满足长期(即不低于20年)持续稳定性。非业主增值服务及其毛利额不得超过富良环球的年度会计收入及总毛利额的50%，超出部分不计入富良环球2021年度业绩指标。

　　收购代价将由碧桂园物业全资子公司以现金分两阶段(共四期)进行支付。第一阶段涉及70亿元，分为三期支付：第一期20亿元、第二期30亿元、第三期20亿元。第二阶段指第四期30亿元。

　　富力物业承诺富良环球的2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元，截至2021年12月31日在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。

　　与此同时，双方约定，自交割日起五年内，富力物业及其直接或间接持股的公司不得直接或间接进行任何有可能与收购事项交割后的富良环球形成竞争性关系或不利于其经营管理的行为。

　　第三方研究机构克而瑞物管表示，从企业在管面积来看，今年上半年规模TOP5企业分别为碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活服务及彩生活，在管面积分别为6.4亿平方米、4.5亿平方米、4.3亿平方米、4.2亿平方米及3.6亿平方米。

　　截至9月20日收盘，碧桂园服务报45.10港元/股，跌幅9.53%，市值为1451亿元。