品质家园

　　你发现了吗?出台“限跌令”的城市越来越多了。

　　近日，由于当地开发商大幅降低销售价格，湖南株洲住建局约谈了多家房企、中介的负责人，要求他们立即停止“违规销售”行为，下架所有涉嫌低价销售的房源信息，并将此行为计入企业信用不良记录。

　　好嘛，湖南株洲也加入到了“房价限跌”的城市行列。

　　站长粗略统计，截至目前，至少有株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山七个城市发布了“限跌令”。

　　所谓限跌，指的是部分房企或中介以明显低于市场正常价格销售或代理新建商品房时，受到了政府官方约谈或制止。

　　至于什么样的价格才是“明显低于市场正常价格”，只可意会，不可言传。

01 楼市保卫战

　　这一波降价的本质其实很简单粗暴，就是房企扛不住压力了，需要促销回血。

　　高层施压，调控不断，大众的购房意愿下降，楼市早已进入横盘阶段。对房企而言，融资成本增加，去化周期变长，大量货值压顶，这些外在因素都在迫使房企尽快做出抉择。

　　重重围堵之下，降价似乎成了解决困难的最优解。

　　只有降价，才能实打实地吸引购房者走进售楼处，付出真金白银。

　　以沈阳为例，沈北新区某住宅项目的均价原本是11000元/㎡，前段时间突然推出了8000元/㎡的特价房，每平降价3000元。如果按照100㎡的面积计算，这一次降价，房价就能省下30万。

　　特价房推出当天，购房者们就连夜在售楼处排起了长队。

　　不过，房企这波操作很快就被官方叫停了。沈北新区多个政府部门联合约谈了部分开发企业，并对这些企业提出要求——

　　在考虑自身利益的同时，要遵循房地产市场发展规律。

　　说白了，就是某些房企搞降价活动，不仅对同行造成了恶意竞争，也影响到了房地产市场的稳定。

　　在沈阳限跌之前，河北唐山官方也召开了一场房地产企业座谈会，华润置地、中海、万科、天壤等10余家房企的负责人参与了这次会议。一位房企负责人事后透露：“这次会议主要讨论了如何救市，要打压恶意降价。”

　　打击降价的不只是官方，还有来自民间的力量——9月9日，湖南株洲官方发布公告称，“有市民、网友反映融盛地产、博瑞地产、欣盛万博等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱房地产市场秩序”。

　　对此，株洲市住建局对这些企业项目负责人进行了约谈，并计入企业信用不良记录。

　　同样在行动的，还有山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、江苏江阴、广西柳州等多个城市，已有多地发布房价“限跌令”，严禁房企低价(低于成本价、变向降价)倾销，大打价格战。

　　一时间，一场轰轰烈烈的“房价保卫战”遍地开花，其中三四线城市成了主战场。

02 房价，涨无可涨

　　三四线城市为什么会成为降价的主战场?

　　说白了，就是楼市供过于求了，房子盖多了，但人的需求却没跟上。前几年的货币化棚改政策，除了推动房价上涨外，还让三四线的群众再也不缺房，不少棚改户都是人手几套房。

　　现在楼市进入横盘阶段，大众的购房意愿也不断下降。

　　以此前发布房价“限跌令”的江阴为例，8月份江阴全市的商品房成交只有975套，环比下跌14.77%，同比下降59.49%。其中，住宅成交量780套，环比下跌22.92%。

　　江阴全市的月成交量不足1000套，我们再来看看他们的存量房有多少——截至9月1日，江阴的可售住宅为27951套。按照这个速率，江阴市场想要消耗掉现阶段的存量住房，至少要两年以上。

　　房子一直卖不出去，最惨的还是开发商。从2020年下半年开始，楼市调控进入新阶段，“三道红线”限制了房企的融资，贷款集中度管理进一步辖制了流向房地产市场的资金，而后推出的部分重点城市土拍“两集中”政策，更是考验房企的现金流。

　　据贝壳研究院统计，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。今年以来，发生债券违约的房企已达12家。

　　债务压顶之下，只能降价回血。有业内人士表示，三四线城市的房地产商出现降价销售、打价格战等行为，是为了快速回笼资金。在部分房屋供给量较多的城市，其需求量无疑是小于供给量的，购房者是有限且固定的。在这种情况下，“以价换量”成了房地产商的首选。

　　不过，开发商们想要以价换量的想法，却被地方制止了。

　　因为降价会给楼市带来动荡，最直接的就是地方房价的大幅波动。此前购房的业主会不满楼盘降价，甚至维权;而其他原本不想降价的房企，也会迫于去化的压力，主动下降房价。

　　把时间线拉长看，长时间的降价也会影响大众的购房意愿，一旦带动楼市走向低迷，就很可能出现炒房客违约的情况，进而影响到金融的稳定性。对当地的土地市场而言，房价的下降也会导致土地市场波动，从而引发一系列的连锁反应。

　　一旦房价过快下跌，确有可能给整个经济社会带来巨大影响。这样的局面，并不是高层乐于见到的。

　　站长看到，经济日报发表了题为《经济日报评“限跌令”：稳才是楼市理想状态》的文章，文章提到了三四线城市房价下降的核心——

　　应深刻认识到，造成当前一些城市供给过剩，价格有较大幅度下降的根本，在于其脱离当地人口规模和产业发展实际，过度依赖土地出让和房地产开发投资。

　　经济日报表示：“调控高压之下，一二线城市尚且可能已经面临‘涨不动’的局面，面对三四线城市更应擦亮眼睛看清形势，切不可再有投机心理。”

　　伴随着城市不断发展，三四线城市的未来已然“明朗”，那就是溢价空间不再，早已涨无可涨。

　　对于在这些城市的开发商，经济日报倒是指了一条路，“在三四线城市和县城的城市更新以及老旧小区改造等方面，创造更多发展机会”。

　　当然，站在房企角度来说，无论是城市更新还是老旧小区改造，在三四线城市和县城都基本都只能赚取微利，这条路对他们来说委实也没那么好走。

　　但形势逼人，怕也只能“有枣没枣打一杆子”了。

03 结语

　　现在的楼市，已是冰火两重天。

　　一边是热门城市摁着房价不让涨，以深圳、广州、西安、成都为主的一二线城市都出台了“二手房指导价”，给原本的二手房成交价打了折，提高楼市准入门槛，降低大众对楼市的预期。

　　一边是涨不动的城市抬着房价不让跌，岳阳、江阴、唐山等三四线城市陆续出台房价“限跌令”，严禁开发商大幅降价促销，以免影响市场正常秩序。

　　两相对比，冷暖自知。这背后，是购房逻辑的变化。

　　货币放水，房价全线普涨之后，楼市的泡沫逐渐加大，高层想要通过时间换空间，势必会竭力让楼市处在一个“稳定”的状态。

　　所以我们能看到，官方发声都咬紧一个“稳”字。稳字当头，也造就了我们现在看到的楼市景象，涨也涨不得，跌也跌不得。

　　楼市的未来已然明了，长期横盘的时代来了!