品质家园

　　笔者昨天在收集相关资料的时候无意中发现了上海二手房交易下滑了24%。或许很多人都有些吃惊，上海，中国改革开放以来最前沿的城市，曾经的东方巴黎，现如今的金融中心。房产的变化怎么会如此明显?

　　在笔者看来，似乎有些习惯了，从北京到深圳，这个改革开放带来的城市，再到南京，房价下跌，地方限跌，已经是不争的事实，毫无疑问，房产的金融光环逐渐褪去。当然，上海也在所难免。

　　多家房产中介门店发现，二手房贷款“三价就低”、挂牌价核验等连续出台的楼市调控政策，已对市场起到明显降温作用。

　　此外，成交总金额574亿元，环比下降30%，同比下降44%;套均总价318万元/套，环比和同比分别下降7%;成交均价38206元/平，环比下降8%，同比下降5%。

　　内环二手房成交量不足2000套

　　8月份上海外环以内成交量的环比和同比下跌非常明显，且越靠近市中心，同比下降的越显著，而市郊则表现得相对来说比较平稳。

　　上海内环以内的成交量绝对值已下降至不足2千套，几乎回到2018年的水平。从这个角度来说，民众对购房的欲望似乎有些躺平。望房心叹?亦或者是干脆平躺佛系?或许都有吧。

　　8月仅金山和崇明的成交量环比7月为正增长，其余区域均下跌。环比下跌比较明显的区域分别为黄浦、闵行、和浦东。

　　同比去年8月，仅奉贤为正增长，下跌最多的区域为黄浦、徐汇和闵行。面对这样的行情，笔者似乎感受到了重重的寒意。

　　从深圳到上海，让我们看到了当地相关部门的综合调控能力。

　　但从上海来说，二手房成交量下跌的原因主要在以下几个方面：

　　1.稳预期，挂牌价核验，管住了虚高价格的公开展示，稳住了购房者的预期。

　　2.阻遏交易，8月6日起，上海各银行二手房审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。三价就低，降低了购房者的杠杆，阻遏了交易。以一套网签合同价460万的房子为例，三价就低前后，买房者预计贷款的金额，有151万的差额。

　　3.银行房贷业务收紧，贷款周期延长，有的银行已暂停二手房房贷业务，有的银行表示从受理到放款要半年之久，还有银行则明确称无法确定放款时间。

　　针对种种情况，也有业内专家分析道：

　　7、8月份上海相关部门针对存量市场接连出台诸多调控举措，8月对二手房贷款出台“三价就低”政策，在政策密集轰炸下，楼市成交出现进一步下滑。买卖双方对政策有消化过程。在这一过程中，市场预期会发生转变。市场上愿意二手房交易的客源出现减少，从趋势判断，9月成交量进一步收缩是大概率事件。

　　而上海链家研究院首席分析师杨雨蕾则分析道：

　　自7月份起成交量连续2个月下跌，也预示着持续大半年的所谓二手房行情基本结束。成交均价亦出现今年以来首次明显的下降，这也是本轮调整的特点。以往调控政策对二手房价格端的影响更偏向于细水长流，主要是通过影响成交量进而传导到对价格的影响。而此次对价格端的影响却是立竿见影，成交量萎缩的同时，价格也出现明显的下滑，一朝跌回涨价前。

　　结语：

　　实际上，除了二手房核验价的新政，今年以来，上海已多次出台楼市新政，包括“沪十条”、离婚3年限购、法拍限购、新房积分摇号、赠予限购，信贷额度收紧、房贷利率上调等等。

　　持续、密集的楼市调控政策让中介压力陡增，也使得上海8月二手房成交量同环比双减。

　　58安居客研究院分院长张波告诉每日新闻记者，受疫情影响，2020年下半年房地产市场交易量总体明显高于上半年，大量购房需求在下半年集中释放，导致一二手房市场成交量出现快速上升。同时一手房市场摇号制度也导致不少购房需求不得不转向二手市场，而今年二手房市场成交量则更多集中在上半年，下半年市场降温态势明显。