品质家园

　　继深圳、东莞和成都等城市之后，广州也终于出台二手住房交易参考价格发布机制。2021年8月31日晚，广州住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(下称通知)。

　　通知要求，对于成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格;房地产中介、网络信息发布平台不得发布价格虚高的二手房源，并以参考价格作为业务开展依据。

　　自从今年2月深圳推出二手房参考价机制以来，全国多座城市纷纷通过这一机制将调控范围深入至二手房。这些城市在一二手联动调控的作用下，曾经短期涨幅过快的二手房成交逐渐回归理性，泡沫化趋势也逐渐被终结。

调控“意料之中”

　　广州出台二手住房参考价格发布机制是意料之中的调控。

　　2021年4月，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州等5个城市政府负责人，要求充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

　　被约谈之后，广州在房地产调控上不断升级、打补丁。

　　从数据面来看，广州将二手房纳入调控范围也有其必要性。根据国家统计局发布的数据，今年前7个月，在四座一线城市中，广州是新房、二手房同比涨幅均为最高的城市，新房达到10.9%，二手房则达到了12.2%。而根据广州中原研究发展部监测数据，2021年上半年，广州二手房成交75212套，较同期增长57.2%，成交量为近四年同比最高。

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉21世纪经济报道记者，“从统计局发布的70城房价指数来看，广州新房和二手房的同比涨幅都是靠前的，这也是为何今年以来广州频频收紧调控的重要原因，而在近几个月新房价格指导逐渐明晰之后，二手房市场的价格预期管理被提上议程也不让人意外。”

　　在通知发布的同时，广州市住房研究中心随即发布《首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表》。

　　21世纪经济报道记者对比涉及的96个住宅小区官方参考价格与最新成交价格，多数住宅小区价格的参考价要远低于成交价，最为明显的是天河CBD珠江新城的多数小区参考价均未到10万/平方米，而实际成交与挂牌价都至少在14万/平方米左右。

　　例如，中海花城湾目前链家的参考均价为17.5万元/平方米，而官方的参考价格仅为9.3万元/平方米。

　　广州中原项目总经理黄韬在接受21世纪经济报道记者采访时称，“第一批仅列出96个住宅小区，未来还会有第二批第三批住宅小区纳入价格管控。由于第一批是热点成交区域，起到警示作用，才会出现参考价与成交价价差较大的情况，预计第二批第三批不会出现如此大的价差。”

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手房指导价的意义在于，“引导业主和中介挂牌价，斩断挂牌价推动买家市场预期，拉动成交价上涨的循环;市场失灵的情况下，以政府有为之手，给市场提供合理价格信号，代替不合理、非理性价格信号;控制二手房价格，引导新房价格，并为新房限价提供合理预期;以参考价推动二手房市场去杠杆，降低资金对房价的拉动作用。”

　　关于未来广州二手楼市发展状况，肖文晓表示，“近几个月广州二手房市场已经有所降温，成交量也由此前的一万余套缩减至八千余套，此番通知出台，势必加速调整，预计短期内成交量或会大幅萎缩。”黄韬则指出，短期内二手房成交量大幅下降，必定导致成交价格变动，但预计成交价格在3个月后才会有明显回落。

过往成效显著

　　在广州建立二手房参考价发布机制之前，全国已有过十座城市也同样出台了这一机制对二手房进行调控。尽管在推出之初，市场对其能够起到的效果意见不一，但从市场反馈来看，这一政策的威力不可小觑。

　　能够起到作用的原因在于，这一机制并非仅是参考意义，它可以作用于中介、银行等相关机构，二手住房交易参考价格是它们开展业务的依据之一。例如，中介机构按照参考价对二手房进行挂牌，高于参考价的需要撤牌;银行也需要以参考价作为贷款评估价等。

　　以出台这一机制最早的深圳为例，其目前二手房成交已经跌入冰点。今年2月，深圳市住建局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，并发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。

　　据乐有家研究中心统计数据显示，2021年7月，深圳全市二手房网签套数3313套(含自助)，其中，二手住宅过户2557套，环比下跌1%，同比大跌81%。深圳中原研究中心数据也显示，2021年上半年深圳二手住宅成交28442套，同比下降35.4%。

　　一名深圳龙岗区的中介人士告诉21世纪经济报道记者，“深圳二手房成交量8月历史性跌破2000套，二手房成交周期变长。部分地区业主价格下调，客户看房大部分奔着捡漏而来。按目前的行情来看，买方占据了绝对的上风。未来，二手房市场会回归理性，横盘期预计长达2年，交易量短期内不会有太大的上升，量价齐跌。”

　　上海则于今年7月开始实施二手房源价格核验政策，没有通过价格核验的房源不予发布，并于8月发布“三价就低”政策。

　　克而瑞数据显示，上海发布二手房价格核验政策后，成交量开始下跌。2021年7月，上海二手房成交面积196.7万平方米，同比下降17.68%，环比下降13.7%。据21世纪经济报道此前报道，2021年7月底以来，上海不少中介门店成交仅有一两套，甚至零套。

　　肖文晓分析称，“由于参考价和市场价有较大差异，买卖双方围绕价格的博弈最终会演变成市场浓郁的观望气氛，大幅挫伤交易量。由于买方有调控的加持，经过一段时间的横盘之后，部分急售的业主就有可能会降低价格预期，所以参考价的发布对于市场预期的改变确实是有作用的，其中的关键点就在于中介和银行等利益相关方会否严格按照参考价落实管理。”

　　以广州的情况来看，银行机构已经迅速对这一政策作出响应。据南方+消息，民生银行广州分行表示，该行广州地区二手住房按揭抵押物价值核定一直按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行，这是广州二手房参考价出台之后，首个公布的商业银行房贷评估细则。

　　李宇嘉也认为，“二手房参考价不是短期调控要求，而是长效机制建设的必然。今年4月，住建部约谈广州，就明确提到，强化二手房交易管理，而从深圳、上海、成都、西安的调控可以发现，二手房指导价机制，都是发生在住建部调研督导之后。监管系统和参考价是二手房监管的重要长效机制和基础设施。”