品质家园

　　房地产的经营逻辑正在经历一场深刻的重构，作为触发行业调整的第一个重磅政策，“三道红线”为杠杆划定了确定的边界，却为房企开启了充满变数的未来。如何顺应市场变化，在不确定中找到确定，“行稳致远，坚持长期主义”的发展战略是行业龙头碧桂园给出的答案。

　　“目前公司仍处在较为健康的黄档，但公司有信心在2023年中期之间，实现从黄档到绿档的调整。”8月24日，碧桂园集团总裁莫斌在2021年度中期业绩发布会刚刚开始时，便主动回应了外界关注的“三道红线”问题。

(碧桂园2021年度中期业绩会)

　　按照监管部门的标准，截至今年年中碧桂园仍有一项指标“踩线”，但实际上财报数据表明其始终保持着财务状况的持续优化。发布会上，碧桂园集团首席财务官伍碧君补充道：“我们是通过资产运营去逐步降低负债率，而不是通过立刻缩表。”

　　通过资产运营的方式，不仅推动碧桂园向全线绿档的目标靠近，也使得公司在行业波动中，维持整体经营水平的企稳向好、多元化业务的快速成长，保持行业领先地位。

　　核心数据优化，管理红利时代坚持“三个不动摇”

　　根据碧桂园公布的业绩报告，今年上半年，公司实现权益销售金额达3030.9亿元，同比增长14%;实现营业收入2349.3亿元，同比增长27%;毛利、净利润和股东应占核心净利润分别取得462.8亿元、224.2亿元和152.2亿元的成绩。

　　值得一提的是，尽管期内碧桂园的毛利率和净利率微降，但在业绩会上，碧桂园集团常务副总裁程光煜给出了一颗“定心丸”。

　　“我们合约销售的毛利水平，其实在去年下半年已经企稳回升，尤其是2021年新项目的质量大幅提升”，不过销售端反映到收入端“需要一年多的时间”，因此其预计在明年下半年，收入端的利润水平“会达到企稳回升的状态”。程光煜透露，碧桂园在2020-2021年获取的项目，已销售未结转的毛利率介于20-25%。

　　业绩稳增的同时，碧桂园也在实现财务方面的稳健。充足的现金流是公司抵御风险的重要屏障，对于资金密集型的房地产行业更是如此。今年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率将近90%，已连续6年达到90%或以上。

　　此外，期内碧桂园呈现有息负债和融资成本“双降”的态势。时代财经获悉，截至今年6月30日，碧桂园总借贷余额降至3242.4亿元，而2019-2020年底该项数据分别为3696亿元和3265亿元;碧桂园的融资成本在保持行业低位的同时继续往下走，今年上半年达约5.39%，而2019-2020年分别为6.34%和5.56%。

(来源：企业公告)

　　值得一提的是，碧桂园一年内到期的债务占比也在下降。期末的3242.4亿元有息负债中，一年内到期部分为875.4亿元，占比仅约27%;而此时，碧桂园的可动用现金余额高达1862.4亿元。

　　整体经营水平的提升，不断推动碧桂园向全线绿档的目标靠近。按照三道红线的标准，截至今年年中，碧桂园唯一踩线的指标为剔除预售账款后的资产负债率，已由去年底的80%降至77%。其余两项指标虽早已达标，但也继续优化，期末碧桂园的净借贷比率49.7%，相比去年底下降了5.9个百分点;而现金短债比为2.1.也相较去年底的1.9倍有所提升。

　　“在2023年6月之前，我们能够成功转绿，这和之前的计划是一致的。”业绩会上，碧桂园的管理层多次向外界释放信心。

　　在业绩会上，伍碧君补充道，公司是通过资产运营而非缩表来逐步降低负债率;莫斌则更详细地阐释了碧桂园在管理红利时代，主要从“三个不动摇”来实现公司的“行稳致远”，即经营理念不动摇、投资标准不动摇、投资转化率不动摇。

　　其中，经营理念指的是在确保合法合规、资金安全的前提下，追求年化自有资金的回报和利润总额最大化;投资标准则是对年化回报、利润率、货地比、商办地产的利润占比，提出一系列的管控措施;而投资转化率指的是形成“投销供回支”的闭环管理，即由“投资牵头，销售牵引，供货、回款和支出形成闭环管理，我们在运营的过程中要超出投资定案所确定的各项指标，才是企业管理能力的体现”。

　　上述策略反映到土地储备上，则是货值质量的持续提升，为规模和利润提供有力支撑。截至6月底，碧桂园在中国内地已获取的权益可售资源约1.69万亿元，潜在的权益可售资源约4900亿元，权益可售资源合计约2.2万亿元。其中，99%位于常住人口50万以上的区域;93%位于人口流入区域;74%位于五大都市圈。

(来源：企业公告)

　　而在2021年上半年，碧桂园共获取219幅土地，权益总代价约884亿元，82%的土储聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市。值得一提的是，其在集中供地城市所获取的14幅土地，总体溢价率仅7%;而根据中原地产研究中心的数据，22座集中供地城市的平均土地溢价率达到了14.7%。

　　紧跟国家发展步伐，多元化业务取得可观成果

　　地产是碧桂园的根基，但“行稳致远”的理念并不只是体现在地产主业上。实际上，过去几年碧桂园紧跟国家政策方向，重点布局高科技地产生态链，以科技驱动机器人和现代农业等多元化业务的发展。

　　时代财经了解到，碧桂园多元化业务的新业态主要包括机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等。今年上半年，这些行业内未有案例可借鉴的业务，也同样可得可观的阶段性成果。

(来源：企业公告)

　　从成立至今短短3年时间，碧桂园已搭建混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线，在研建筑机器人46款。而截至2021年7月，已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖14个省份近70个项目;签约累计近500台，交付近300台，累计应用施工超百万平米。

　　此外，成立于2019年的千玺机器人集团，也从初创期进入了成长期。截至2021年7月，该集团累计提交1000余项专利申请，已完成60余种样机的研制，实现了涵盖中餐、火锅、煲仔、粉面、汉堡、麻辣烫等多种餐饮品类及餐饮机器人单机运营的“6+1”智慧餐饮布局。

　　目前，碧桂园已拥有近100家机器人餐厅，位于广州、深圳、珠海和佛山等大湾区城市;更有超过2400台的餐饮机器人进入了全国28个省市，应用于酒店、景区、学校、医院和交通枢纽等多元化场景。

(双臂煲仔饭机器人、炒锅机器人阵列)

　　在现代农业方面，碧桂园已形成现代种业、智能农机平台及装备制造、海外大农业三大核心业务板块。

　　去年，碧桂园已在黑龙江完成无人化农场试验示范项目，今年又在广东佛山开展一年多季作物的“无人化”生产验证;在武汉布局中国(武汉)种谷项目，旨在打造一个集生物育种、现代种业孵化、研发服务于一体的现代种业平台。

　　而在市场端，碧桂园将结合碧优选门店，减少产品流动环节，形成健康食品“从田园到餐桌”的生产销售一体化业务模式。据了解，今年碧桂园将在广东、北京和上海多地进行业务探索，通过多种业态模式形成全渠道销售，进而布局其他重点城市。

(无人驾驶插秧机自动规划作业路径，完成插秧作业的全过程)

　　此外，碧桂园家居公司现代筑美也入局了数字化智能制造，并取得不错的进展。目前，已建成华南、华中、华东三大智能制造现代化生产基地，今年更是从工程市场走向零售市场，并在未来三年覆盖全国零售市场。

　　碧桂园方面预计，现代筑美预计进入家居行业前十，2022年销售额可达85亿元，2023年销售额突破100亿元，每年实现销售增长率高达10%。

　　莫斌透露，在所有多元化业务中，碧桂园创投先行实现了盈利，目前已投资超50家企业，其中8家已成功IPO，8家已完成下一轮募资。实际上，其余多元化业务很快也将为碧桂园带来业绩贡献，莫斌指出，期待博智林建筑机器人和千玺机器人早日为公司创造价值。

　　作为一家行业龙头、世界500强企业，碧桂园在公司发展的历史进程中也兼顾社会效益，通过地产主业和多元化业务直接和间接为社会创造的就业岗位超200万个，2020年全年纳税总额高达653亿元。

　　除此之外，碧桂园还投身公益事业，帮扶低收入群体，促进共同富裕。1997年至今，碧桂园集团及其创始人杨国强已为社会累计捐赠超90亿元，涉及精准扶贫、职业教育、抗击疫情、救援救灾等方面，主动参与全国16省57县的精准扶贫与乡村振兴工作，助力超49万人脱贫。(文/时代周报)