品质家园

　　8月25日，美的置业控股有限公司(03990.HK)召开2021年中期业绩会，美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐，执行董事兼高级副总裁王全辉，执行董事兼首席财务官林戈等出席会议。

　　数据显示，今年上半年，美的置业收入为330.39亿元，较去年同期增长57.8%;毛利为68.38亿元，较去年同期增长23.8%;利润及综合收益为30.02亿元，较2020年同期增长27.5%;公司拥有人应占核心净利润为22.53亿元，较去年同期增长11.2%。

三道红线力争明年年底前“转绿”

　　根据美的置业公布的半年报，报告期内，美的置业净负债率已实现五连降，下降至58.2%，现金短债比提升至2.21.剔除预收后的资产负债率下降至74.7%。

　　按照监管部门设置的“三道红线”规则，美的置业仍踩中“一道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%。

　　美的置业首席财务官林戈在业绩会上表示，对于“三道红线”的整个规划，会在监管部门的指导下，根据公司的发展规划，结合自身的财务状况及融资优势，坚持以控负债、提效率、增效益为基准，系统科学有序降负债，预计最快2022年底实现“绿档”。

　　在具体措施方面，林戈指出，一方面，美的置业会严格按照40%的预算去拿地，同时也会加快项目去化及回款的效率，增加经营现金流的厚度，从而降低对负债的占用及依赖。另一方面，会加快交付的结转，增厚净资产。第三，将继续用好目前的合作开发模式，未来继续采用合作开发模式的道路，保持自身65%以上权益，通过引入优质的少数股东权益来增加公司的权益资本。最后，持续打造自身产品溢价能力，通过降本、降费来提升盈利水平。

　　截至6月末，美的置业持有现金总量321亿元，银行授信额度为1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元。

　　融资成本方面，报告期内，美的置业新增有息负债融资成本降低至4.74%，加权平均融资成本实现五连降，降至4.92%。报告期内银行借款和债券融资合计占比76%，融资余额期限两年以上占比约39%。

下半年加快供货节奏及去化速度

　　今年上半年，美的置业连同其合营企业及联营公司实现合约销售金额约825.9亿元，较去年同期增71.3%。

　　按照美的置业的全年1500亿元的销售目标计算，上半年，美的置业实现全年销售目标的55%。其中，沪苏区域和浙闽区域的合约销售占比超过50%，珠三角占比为16.7%。

　　对于下半年的抢收措施，王全辉在业绩会上表示，公司会根据下半年的市场情况，制定灵活的措施，大致有两个方面，一是加快重点深耕区域特别是市场热度比较高的区域的供货节奏和去化速度，同时，对其他区域的项目加快库存去化的力度和速度，加快周转。

　　投资拿地方面，半年报显示，上半年，集团保持审慎克制的态度，将回款的40%用于获取土地。上半年，美的置业在19个城市新增土地储备总建筑面积440万平方米，新增强三线及以上城市拿地占比87%，新增沪苏、浙闽、珠三角区域总建筑面积占比65%，较去年同期增加提升10%。截至6月末，共有339个物业项目开发，覆盖62个城市。

　　此外，报告期内，美的置业新增旧改合同面积1077万平方米，估算货值1362亿元。截至6月末，累计已转化土储面积287万平方米，累计已转化货值380亿元;当前旧厂及旧村居待转化的22个项目中，有17个项目位于珠三角。

“房地产已进入制造业逻辑”

　　对于房地产市场的看法，王全辉指出，上半年房地产政策收紧确实对整个回款产生一定影响，公司回款率从去年92%降至87.5%，贷款政策的收紧也对成交产生一定冲击，但这些政策只是暂时的政策，相信未来政府会根据市场的变化对政策做出相应的调整。

　　其认为，房地产涉及国计民生，中央及地方对房地产市场的调控及监管体现了政府对防止地产泡沫化、建立长效机制以及促进房地产行业健康长期发展的诉求。中央对政策的调控带有稳定预期，防止市场出现大起大落，因此对中国房地产市场是长期看好。

　　美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐在会上指出，房地产已经进入制造业逻辑，从地价到房价的双限，能否实现合理的毛利，要看公司的经营。所谓制造业逻辑是，深度挖掘客户研究和后端服务，用科技赋能和数字化手段，达到精细化销售目的。原来粗放式、外部加杠杆的模式已经不再适用。

　　郝恒乐在业绩会上指出，所谓“制造业逻辑”，指国家从地价到房价的“双限”，毛利空间相对比较固定，对每一个企业来说，能不能精细化运营实现合理的毛利就看每个企业自身的经营能力。在这种情况下，我们一定要按照“制造业逻辑”来做房地产经营，也就是高度重视客户研究，深度挖掘客户需求，高度重视产品的功能和体验以及后端的服务，在整个开发建造的过程不断去提升材料、到施工工艺、不断改善;用科技赋能、数字化手段提升公司的运营效率，达到精细化的管理。原来粗放式的经营，野蛮式的增长，靠不断加大外部杠杆的经营逻辑已经被彻底颠覆了。