品质家园

　　根据2021年东西城和海淀的义务教育政策规定，以下家庭“幼升小”实施多校划片政策，而且一般来说都是“学区内”派位：

　　西城区：2020年7月31日以后购房或落户的家庭。

　　东城区和海淀区：2019年1月1日后取得房产的家庭。

　　但是从最近东西城和海淀的“幼升小”录取情况看，情况比想象中还要严峻，尤其是西城区的部分热门学区，甚至出现了全部“跨学区”调剂的情况，让西城的“学区房”出现了拉胯。

【1】

　　从目前看，西城区的“学位”确实是高度紧张。

　　从政策规定上看，原本2020年7月31日之前买房或落户的家庭，都可以“单校划片”入学，享受“学区房”待遇。

　　但实际录取情况看，就算是在731之前买房或落户的家庭，如果顺位不够，依然存在被“跨区调剂”的可能。

　　比如什刹海学区的西什库小学，就出现了731之前被跨区调剂到“西长安街学区”的161小学、力学小学、自忠小学的情况。

　　这就说明，2021年西城区个别学区的学位资源，甚至连731之前的家庭都已经无法完全满足了。

　　而731之后买房或落户的家庭，则全部按照要求填写自愿，参加多校派位，没有任何“单校入学”的机会了，甚至连“第一志愿”都无法保证能够如愿录取。

　　尤其是“月坛学区”和“德胜学区”，731之后买房或落户的家庭，要全部“跨区调剂”，731后买入这两个片区学区房的家长基本上“打水漂”了，买了这两个学区的房子，2021年却要到其他学区上学了。

　　这不仅会让这两个学区的房子“贬值”，同时接送孩子将非常不方便。

　　总结来看，西城区就是“731之前，顺位不够的会被多校调剂”，“731后全部将会被多校调剂”，西城区学区房全都白买了。

【2】

　　如果说西城区是因为“学位不够”而被迫“多校调剂，甚至跨区调剂”。

　　那么2021年的东城区，1911以后买房的家庭就已经进入了“完全随机派位”的状态，完全被打乱了。

　　在往年学位充足的学校和学区，一般不会把学生派到其他学区，都是在本学区内“多校派位”，不用跨学区。

　　但是2021年情况有变了，就算是学位充足的学校及学区，也会把学生给派位出去，实现了完全的随机派位，完全没有规律可循。

　　这样一来，东城区就基本没有什么学区房的概念了，买了对口的学区房不管学位是否充足，都要面临“随机派位”，能不能上都要看命。

　　因此东城区的“不确定性”比西城区更高，不管学区内的学位是否充足，都要面临“跨区调剂”的风险，实在让人不放心。

【3】

　　海淀目前来看，学位资源还是相对充足的。

　　在1911之前买房或落户的家庭，都可以按照“顺位录取”，分为六大顺位，其中“四代老人有房”是最后的顺位，同时要求父母北京无房，即可顺位录取。

　　四代房但是孩子父母名下有房的，海淀区空挂户，加上非京籍的租房户，这些几乎全部都要面临“跨区调剂”，不仅学校会比较差，同时还要跨区上学，难度不小。

　　顺位录取完以后，如果还有“剩余学位”，可以在1911后买房划片的家庭中，随机再录取，一直到学位满。

　　也就是说，如果你是在1911后买房的家庭，只要学位充足，你依然可以参加划片学校的“摇号”，就有很大的机会可以上学。

　　例如中关村三小，预计收400孩子，前6个顺位收完还剩70个，如果1911后买房划片的家庭有80个孩子，那么随机摇号录取70个，如果只有60个孩子，那么就可以全部录取。

　　不能被录取的1911后的家庭孩子，全部参加“摇号派位”，如果本学区内装不下，就在相邻学区调配学校。

　　但从目前来看，只要有房，海淀区出现“跨区调剂”的可能性应该不太高，这一点要比西城、东城要强不少。

　　但总体上看，我们可以看出几点：

　　第一，2020年7月31日后买入西城学区房和2019年1月1日买入东城海淀学区房的家庭，都要面临“摇号派位”的结果，无一例外。

　　第二，西城和海淀都是在“考虑学位是否充足”的条件下来“多校调剂和摇号派位”，但东城区则完全随机派位，所以东城区的不确定性最高。

　　第三，从学位资源上看，这几年西城最紧张，东城和海淀相对理想，因此这几年对“西城学区房”来说，冲击最大。

　　而出现以上如此巨大的变化，背后的因素就在于北京户籍出生人口这几年面临“高峰期”，尤其是2014-2018年，是北京出生人口最大的年份。

　　2010年北京户籍出生婴儿仅有9万，2014年就高达15.2万，最高峰将会出现在2017年，北京户籍出生婴儿高达17.1万。

　　这就意味着从2021-2025年北京小学学位都将出现高度紧张，尤其是2023年，北京小学学位将会出现历史性“缺口”：2023年北京上小学的孩子将比2021年高出5万!

　　北京小学学位紧张的情况要到2025年才能出现缓和，到了2026年基本上北京上小学就不成问题了，因为2020年北京户籍婴儿出生仅有10万。

　　根据以上情况，我们认为：从2021年一直到2025年，北京学区房政策会持续“收紧”，出生婴儿规模大，学位紧张是其基本背景。

　　尤其是到2023年，北京学区房政策可能将会迎来更猛烈的变化。

　　未来我们对北京学区房房价的走势判断：

　　第一，买房也不能确保“单校划片”，北京学区房短期看彻底凉了，学区附加属性被剖离，市场价格有待重新评估。

　　第二，近半年及一年以来，买入西城占坑房的业主，肯定将会高位站岗，当下已经折损20%以上。

　　第三，学区房价格将会进入持续下降通道，冲高回落后，是能够接受西城区平均教育水平的买家，低价买房落户的最佳时期。

　　瘦死的骆驼比马大，西城区作为北京四大强学区的老二，学区实力仍然不可小觑，总体实力仍远在全市平均水平以上。

　　第四，北京学区房仍有重回高位的机会，随着学位紧张的缓解，人口的大规模疏解，北京学区政策仍有调整的可能，尤其是西城。