品质家园

首先：政策内容必须认真解读一下

　　这个雷并不是全西城，只是西城顶级的学区问题。

　　从现在的问题看，只有德胜、月坛、金融街涉及，其他区域目前没有发现什么变化，也就是说，这次的政策其实是无奈之举，的确学位不够了。并不是所有西城都731后出学区。

　　整个德胜片区，已无多校划片学校可选，731后调剂志愿只能填报相邻片区，新街口和什刹海的调剂校…

　　学区房最热门的德胜、月坛片区，731后全部调剂出片区… 也就是说，西城价格最高的这一批学区房白买了。

　　金融街学区，今年片区内还有2个一般的小学(绶水河和华嘉)可做调剂选项。从这一点可以看到，其实就近依然是原则，但入学人数的确远远超过学位供应量了。

　　所以很多人瞎写的西城雷暴是不恰当的，准确来说是西城排序前3的学区，2020年731后买学区房想上想上的那所学校是没戏了（当然这几天散步有没有变化还不确定）。

　　但整个西城一共有11个学区，现在其他8个学区依然是安全的。如果入学人数不井喷，买依然是在本学区内。

　　部分文章里面说到四老房不能上育翔，其实这已经早就了。

其次：西城的高原地位依然没有动摇。

　　不买肯定是上不了，买了顶级几个区域的上不了了，但不影响整体西城的优质教育地位。

　　伟哥本人一直是不建议朋友买西城的，主要原因是西城的直升、快乐教育看似省事，但在高考独木桥下，不利于保持学习的压力。

　　但西城的优质教育地位在北京肯定是鹤立独行的存在。相比海淀部分特别差的区域，西城肯定是资源更均衡。

　　从2021年的高考成绩也可以看出来，基本都在西城海淀。郊区基本没有。有人说的昌平二中等郊区，其实也是主要招生的城区学生。

　　学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端，主要体现在一个城市教育资源的分配非常不均衡，造成一些所谓的“好”的优质中小学，这也同时体现出教育的不公平性。也就是说不是所有的义务教育阶段的孩子都能享受到优质教育的权利。

　　过去对于中产家庭还有一个高考教育的替代品，走海外教育。但众所周知的疫情，起码在未来几年，肯定有大量的家庭会回归国内高考。这种情况下，高考很大程度上就成了是否成才的唯一标准。

　　武功再高，也怕菜刀；素质再高，还得高考！高考就是应试教育的终极考验，你素质教育搞得再好，最后还得在应试教育独木桥上走一遭。这就是矛盾的地方。

　　全北京、全中国其实都是学区房，因为都是按照学区划片的。但其实严格意义上，只有一流一类、一流二类、二流一类才能称为学区房。当然现在有些9年直升的初中不错的，也可以说是学区房。

　　学区房的价格其实只是门槛，代表了这家长的投入，从全国看的确存在非常明显的高考下的不均衡现象。

　　学区房的出现，其实是在不增加教育资源的情况下的一个公平游戏规则。教育焦虑产生的很大一个原因是我们不喜欢和变化相处。

　　大家最喜欢的就是，告诉我这么做，我孩子这个问题就解决了;告诉我买下这个学区房，我孩子上好学校问题就解决了;告诉我进入这个好学校，就能直升高中部。用不变的思维去应对变化的日常，那么我们势必就会焦虑。

　　价格是筛选人群的最好工具，学区房和教育是中国如何资源配置的问题。

第三：对于整体学区房市场的影响！

　　1：教育不均衡依然存在

　　只要高考，那么升学就是战斗，全程不敢松懈。家长们都希望自己的孩子能够考到好的学校去，否则去了渣校，可能就是提前被淘汰。因此娃的压力，家长的压力是完全不可同日而语的。

　　各大城市对于学区房的调控手段，主流有四种：「多校划片」「名额分配」和「公民同招」「六年一位」。实际教育部门做不到稀释优质教育资源，或者做到多增加优质资源。所以措施只能治标不治本。

　　没有变的最大原则“就近入学”

　　入学公平性其实只有2个办法，要么是只看分数，要么是只看房本。摇号其实带来很大的不确定性。

　　2：未来3年入学的孩子井喷，优质资源更稀缺！

　　这几年入学高峰期，买顶级学习肯定危险，但只要锁区存在，整个区域的价值依然存在，特别是西城、海淀！

　　2022-2023年入学的家庭，如果是四老房产，基本就代表了优质学校肯定被调剂。

　　3：北京楼市的房价并不高，除了西城海淀朝阳少数区域，基本没回到2017年。

　　也就是说，房价相比深圳、上海，依然非常健康。

　　回到北京市场，2021年上半年的数据已经出来了，应该说和全国市场一样，也走出了持续多年的低迷。

　　从数据看，2021年上半年新建住宅网签成交突破3万套，达到了30811套，同比上涨了79%，这一数据也是2014年来的连续8年同期最高点。成交金额达到了2029亿，同比上涨超过100%.

　　库存数据也逐渐高位下调，目前可售商品房住宅存量在6.1万套左右。去化周期在12个月左右。

　　4：最好的学区房是你家的书房

　　优秀的资源肯定是有限的。学区房带来的名师、同学都是资源。

　　好学校和差学校的区别在哪里?不是个体而是整体，不是特殊性而是一般性。

　　在差学校也一样有大量的好学生，在好学校也一样有李天一这样的差学生。李天一也是海淀一路最顶级名校教育出来的，所以学区房肯定不是万能的。

　　但从概率上看，肯定是在优质学校，更容易成才，而在差学校，相对难度要大一点。

　　学区房从来不是孩子成才的充分必要条件。

　　家庭是教育最重要的地方，买了学区房并不是孩子成才就能万无一失，不可能一套学区房就换一个国家栋梁一样的孩子。家长对孩子的关注才更重要。几千年前就有孟母三迁，中国人是乐意在学习上投入资金和精力的。

　　东西城集中了很多公务员子女，海淀的各大院校博士、硕士的子女，先天在接受家庭教育上就领先了其他区县。所以这就决定了教育高原的存在和社会产业分布是有很大关系的。

　　买学区房并不是要上北大清华，而是中产阶级的焦虑

　　学区房的焦虑，主要在中产阶级，这些人早年通过教育、努力得来了现在的生活状态，因此他们也会产生“路径依赖”，希望下一代延续这种方式，财产还有继承的可能，但软实力无法继承。在对待子女教育方面，中产阶级舍得投入精力、金钱。

　　对于现在的中产阶级来说，向上的难度越来越大，但向下则非常容易。家庭轻微的变动很可能就从中产回到温饱，这种情况下，教育是中国人最热衷的投资。

　　做了父母的焦躁的中产，深知自己奋斗的艰辛、生活中诸多力不能及的无奈，以及重压之下的精神抑郁，他们一方面对自己的现状不满，一方面对下一代是否能维持中产、同时向更高的社会阶层流动没有信心。久而久之，他们变得越来越焦躁。

　　尤其是当他们发现考试是向另一阶层流动的唯一有效途径之后，会想尽一切办法，哪怕牺牲自己，让子女受到最好的教育。在一二线城市，我们处处都能看到这样的父母：为了给孩子争取教育机会，学区房的争夺大战年年都在上演;因为老师能力不足而恼羞成怒的家长围攻了校长办公室;减少录取名额之后，校门前的家长情绪激动;为了送孩子出国留学，卖掉家里的房子，甚至不惜负债……

　　简单的结论就是，伟哥一直坚持的，学区房肯定不是成才的充分条件，有质量的陪伴比学区房更重要。

　　但如果有条件在压力不大的情况下，西城海淀只要锁区，买永远不会错，比较昌平大兴最好的也不如这些区比较差的，在高考独木桥下，西城海淀依然是理智的选择，当然，如果孩子在未来3年上学，就别买排序前5的小学了，可以考虑第二第三梯队。

　　如果最后真严格执行了，从房价看，西城预计德胜、月坛、金融街，要跌一波了，其他区域反而是利好了。会有提高的可能性，拉近差距。

　　目前看，海淀的优质学区学位并不紧张，影响要低于西城。