品质家园

　　最近，南昌中海玫瑰园业主们在为一个困扰很久的问题奔走。

　　业主们发现，自家停车位收费比周边小区贵得多。旁边小区包月停车80/月，他们的小区则是30元/天，一个月下来花的停车费接近1000元。

　　收费贵，买个车位行不行?然而部分买了车位的业主发现，在签订合同时说好的车位，在交付之后却变成了“人防车位”。根据国家规定，部分人民防空地下设备可以用于停车，这部分停车位只租不售。

　　在业主跟消协投诉之后，中海物业终于同意更换正常的产权车位，但是提了一个要求：要业主把这段时间内的停车服务费补上。

　　维护自己理应拥有的停车位权益居然还要额外付钱?中海物业的这个要求被业主拒绝了。业主选择去领导留言板投诉，最终在政府的主导下，中海物业更换了车位，并且赔偿了一个半月的物业费。

　　中海物业在车位上的管理问题层出不穷。从广州到沈阳，从西安到上海，在中海物业管理的不少小区里，地下车位只售不租是常见现象。有业主反映，中海物业为了规避人防规定，跟业主签了5年期限的合同，但是租金一口气收到了70年。

　　不仅出售人防车位，业主还表示，中海物业为了更好地出售商业车位，多次采用地下停车场临停涨价、不开放月租车位服务、不开放露天停车场等办法让业主买车位。

　　为什么中海物业和车位有关的投诉如此之多?原因似乎能从中海物业管理层的发言中得知一二。中海物业管理层明确表示，在2021年，会同时加大卖和买的力度，将投资停车位作为一种价值投资，预计车位的销售IRR(内部收益率)达到10%以上。

　　换言之，中海物业要把车位作为提升收益率的重要板块，这场中海物业与业主打响的“车位争夺战”或将持续下去。

　　押注车位背后，中海持续恶化的毛利率难题

　　一家营收近百亿的头部物业公司，为何会惦记上业主车位?

　　业内人士认为，将车位作为经营重点之一，一大背景是中海物业的毛利率持续走低，需要新的营收增长点。

　　物业企业历来因负债低、增长快、净利率高的特点，备受资本青睐。2020年，大部分物业服务企业实现了毛利润和净利润的稳健增长，据每日经济新闻统计，在港物企毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%，同比提升约2.2和2.8个百分点。

　　然而2020年，属于物业企业在管面积过亿梯队的中海物业毛利率下滑至18.3%，同比下降2个百分点，和其他头部房企的毛利率比起来差距较大。

　　其中，中海物业物业管理服务毛利虽然比去年上升了17.5%，但是成本涨的更快，毛利率比去年微降，仅有16.1%。行业内毛利率较高的增值业务方面，在中海物业也未见利好，该项业务毛利率下跌至24.6%(2019年为31.3%)，其中非住户增值服务部分毛利率下滑至20.1%(2019年为24.9%);住户增值服务部分毛利率下跌至35.2%(2019年为45.0%)。

　　中海物业解释称，毛利率下降的原因是直接经营成本升幅高于收益增长速度。

　　中海物业将自身的业务分成三大板块，分别是物业管理服务、增值业务、停车位买卖，毛利率下降的原因反映在业务上则体现为：人工成本快速上升压缩了物业管理服务的毛利率;非住户增值业务这一类为开发商提供案场服务的业务，由于开始跟其它开发商竞争，导致毛利率进一步降低;一直以来毛利率较高的住户增值服务部分，则由于涉足毛利率较低的生鲜，以及疫情期间租赁协助和家居家装的收益放缓导致毛利率降低。

　　看来看去，能稳定产生收益的项目，还有一个停车位的运营。

　　2020年，仅停车位买卖这一项，中海物业获取的收入就从2019年的960万元暴增至1930万元，管理层对外表示，新的一年，还要在停车位领域继续加大力度。

　　知名地产分析师严跃进表示，从实际过程看，类似停车位买卖也容易导致后续可出售的项目不多。这类一次性收入不能支撑长远的营收增长，所以要研究未来可持续增值的项目。

　　只是，在物业企业纷纷跑马圈地、大力拓展营收和增值收入的时候，中海物业抓停车位收入的操作显得有些尴尬。

　　高额的外拓目标如何实现?

　　靠停车位作为增收增利的手段，或许只是中海物业的表象问题。和其它头部物业管理公司相比，中海物业还因外拓不利、对母公司存在较大依赖为人诟病。

　　截至2020年底，中海物业新增3090万平方米在管面积，总在管面积上升至1.8亿平方米，其中高达89.4%的在管面积来自母公司中海地产，来自独立第三方的比例仅占10.6%。

　　而20.4%的管理面积增幅，相比其它头部物企来说，也较为一般：相比之下，2019年底和中海物业在管面积相近的两家企业里，世茂服务2020年在管面积增幅为114%，1.46亿在管面积中，来自第三方的面积占比大幅提高至64.8%，达到约9460万平方米;融创服务在管面积增幅为155.1%，达到1.35亿平方米，来自第三方的面积占比为32.1%，达到4332万平方米。

　　今年，中海物业也开始发力第三方外拓。在公司的“十四五”规划中，中海物业管理层明确提出内生和外拓要达到1比1的战略目标，在管面积规模未来五年复合增长率不低于30%，到“十四五”末预计增长3.7至3.8倍。

　　按照2020年财报披露的1.8亿平方米的在管面积基数来看，中海物业要实现上述目标目标，第三方项目面积每年要新增6400万平方米以上。

　　背上了较大外拓KPI的中海物业，率先发力的地点在香港。

　　4月14日，中海物业在中海地产官方微信公众号上，官宣再度获得香港司法机构保安服务合约的消息。由此，中海物业获得香港司法机构全部13间法院保安服务合约，合约期为36个月(至2024年5月31日止)。

　　近5年来，中海物业港澳地区在管项目数量增加60%，总管理面积扩大近一半。2020年，港澳地区的营收占比达到13.87%。

　　通过香港项目拓展或将增加总营收和总利润，但毛利率问题如何解决?

　　“在香港市场的拓展，说明其凭借企业地位以及在香港的声誉，能够积极开拓，但是也要注意新的风险。后续要做大业务，还是要在多个城市进行扩张。”严跃进表示。

　　对中海物业来说，除了要解决各项目停车位频出的纠纷，如何保证外拓过程中规模、利润、满意度的平衡，也是其“十四五”规划中待回答的问题。

　　作者：汪瑞杰

　　编辑：乐燕红