品质家园

2023年12月28-29日，中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会在北京富力万丽酒成功举办，主题为"光荣与梦想：数字经济下的楼宇经济"。

作为中国国际服务贸易交易会（CIFTIS）常态化活动之一，本届年会聚焦宏观经济与商业地产、数字经济与楼宇经济、营销创新与渠道整合、城市更新与科技园区、运营管理与资产管理五大核心主题，深入探讨写字楼产业园行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案；年会期间举办全联房地产商会写字楼分会第二次会员代表大会，并发布2023年中国写字楼产业园品牌影响力报告，超过800位专家学者、行业领袖、行业精英共襄盛会，在论坛年会上展开交流与探讨。

本届年会由北京市投资促进服务中心、北京商务中心区管理委员会、全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会、首都会展集团、房讯网联合主办，同时得到了大悦城控股、金茂华北，中海商务、中关村西北旺科技园、北京新航城、富华置地、大家置业、美的楼宇科技、京印国际中心等合作伙伴的支持。

北京市投资促进服务中心党组成员、副主任唐永宏在致辞中表示，目前北京拥有600多个各类产业园区，总面积达到5400万平方米。作为产业发展和提质升级的承载地，写字楼产业园以专业化运营模式、优质完备的配套设施和精准高效的服务，有效助力首都招商引资工作，为首都经济社会发展增添活力和动力。未来，北京将加快建设国际科技创新中心、全球经济标杆城市、全球数字经济标杆城市、国际消费中心，并携手京津冀共同打造世界一流城市群，实现协同发展。此外，北京服务业扩大开放综合示范区2.0版方案已经国务院批准，170多项改革措施，将为下一步发展增添了巨大政策红利。

北京商务中心区管理委员会产业促进一处处长褚雪霏表示，朝阳区是北京商务楼宇最为密集、规模体量最大、高品质写字楼数量最多的一个地区。北京CBD自提出建设至今，已经走过30个年头，是首都对外开放的前沿阵地和国际交往的重要窗口。未来，朝阳区将持续发挥楼宇体系基础优势，提升楼宇产出率；围绕招商协同、迁出预警、标准引领、运营提升、主题楼宇、招商引入六个维度精准高效地引导楼宇提级；将集成用好区内的财政、金融、人才政策，包括市场和空间的资源，持续推动政务服务的减流程、压实线、提效率，着力构建全生命周期、全链条的楼宇服务体系。

全联房地产商会党委副书记、秘书长赵正挺认为，当前房地产市场正处于新老模式转换的过程当中，高杠杆、高负债、高周转的老模式难以为继，先立后破，稳增长是房地产新模式的特点。2023年以来，商业地在低位运行寻找新的平衡点，写字楼板块出现了空置率和资金的双重承压。产业园板块得益于核心区外溢效应的突发式利好，北京上海出现了企稳复苏迹象，后续增长有待进一步夯实。同时，不动产、私募基金试点，叠加消费基础设施的REITs的持续落地，得到了资本市场的青睐。长期来看，随着城镇化进程的推进以及居民对美好生活的向往的需求持续提升，商业地产市场仍有广阔的发展空间。

据悉，中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，已连续成功举办二十届年会，聚焦商业地产行业发展进程，记录并见证中国商业办公行业历史轨迹，是国内商业地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一！

解读：商业地产的楼宇经济与数字经济

近年来，国家数字经济创新发展试验区建设加快推进，很多地区也陆续出台相关实施方案和行动计划，充分发挥海量数据和丰富应用场景优势，积极谋划、努力做好"数字产业化"和"产业数字化"两篇大文章，取得明显成效。

与会嘉宾认为，“数字产业化”和“产业数字化”对商业地产行业来说，就是楼宇经济数字化和数字经济楼宇化。作为楼宇经济和数字经济的空间载体，写字楼产业园需要抓住楼宇经济数字化和数字经济楼宇化两大历史机遇，需要跳出楼宇做楼宇，用经济思维做运营；跳出园区做园区，用产业思维做招商。

全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯在发言中表示，2023年，恰逢中国写字楼产业园发展论坛迎来了二十周年庆典，二十年，我们记录行业也被行业记录，我们见证行业也被行业见证，我们守护行业也被行业守护。二十年，我们始终以“致敬行业创新者”为信条，我们始终追随“为行业赢得未来”的企业、项目和人物。展望未来，我们建议开发商运营商坚守“短期拼产品、中期拼运营、长期拼品牌”的长期主义策略。具体来说，产品是企业最初和最后的信条，是商业地产的A面。运营是资产管理能力的最终体现，是商业地产的B面。品牌是企业经营的终极梦想，是商业地产的C面。

北京师范大学金融研究中心主任、教授钟伟在演讲中指出，中国经济增长轨迹发生了变化，从过去高速增长向中低速度增长平台迈进，房地产也在惊险一跃的过程中，在跃动过程中，许多开发商和企业因面临困境。

钟伟认为，房地产市场仍处于调整进程，从城市化、基建的情况以及人口增速来看，当前仍然处于调整中。2024年涉及房地产政策再调整和解决真实市场存在的政策需求之间的缺口显而易见，这一定会导致2024年及今后2~3年中国房地产市场仍然在寻求再平衡。

CBRE世邦魏理仕华北区总经理刘焕丽在演讲中表示，2023年，写字楼市场在经济增长的新引擎下，企业的决策和消费行为发生了几点变化，首先，高精尖企业未来会贡献更多的需求；第二，无论是高品质的消费空间还是高品质的办公空间，为吸引人才、留住人才和创造真正价值提供了越来越重要的比重；第三，降本增效，涵盖了空间使用率、设施完善和成本优化；第四，绿色发展，双碳和ESG将成为未来的主要发展趋势；第五，消费体验的需求发生变化。

美的楼宇科技战略客户部高级架构师王坐中分享了美的楼宇科技在构筑商业建筑绿色生命力探索与实践。他表示，美的楼宇科技事业部核心产品围绕建筑，尤其是大型商业建筑中的中央空调、多联机等。目前多联机产品市场占有率达到40%，大型水冷机组和离心机今年下线产量为2200台，占市场占有率的1/3。此外，美的楼宇科技提供一体化解决方案，所谓一体化是指软件+硬件，例如高效机房解决方案和数字化平台，以改善建筑，如写字楼智慧化应用。

解码：科技园区的空间重构与产业升级

经济在发展、产业在升级、空间在革新，在数字经济引领发展的今天，科技园区已成为城市产业发展的引领之地。简单的空间载体、政策及资金等支持已经不能满足产业园区的发展需求，园区由“大而全”向“优而特、特而精”转变，呈现经营模式专业化、建筑科技重构化、产业生态升级华、园区资产证券化，园区开发数字化五大发展趋势。如何建设和运营更加符合未来产业发展需求的园区空间，如何从简单的办公空间进化到复合的产业生态一直是深受行业各方关注的热点话题。

中科产城（北京）建设开发有限公司董事长郭莹辉表示，产业园区有四大功能，第一个功能是资源集聚，将园区发展过程中的人力、财力、物力、信息、组织和政策资源进行集聚，形成园区的高度集聚效应。第二个功能是企业孵化，即新技术成果、科技小企业和科技创业者的孵化培育作用，这是园区最基本的功能。第三个功能是科技研发，包括新技术、新场景和新应用等，在园区中找出它的未来市场。最后一个功能是通过技术产品、技术工艺和组织结构带来整个产业的升级。尤其是今年以来，大家都熟悉的产业链和产业集群等，通过龙头企业带动，形成产业链、产业集群，实现园区内的示范和拉动效果。

中关村西北旺科技园副总经理苗思露博士在演讲中表示，中关村西北旺科技园位于北京市海淀区北部西北旺重镇。项目有三大特点。第一，大体量，整体占地1000亩，大约102.4万平米。第二，长期自持，由于集体土地的性质和特点，园区整体由西北旺镇政府和西北旺联社长期持有。第三，产商居平衡，中关村西北旺科技园是一个产商居综合的园区，里面有传统的产业办公和商业综合体，同时还有3000余套住宅面积，符合产业社区的整体方向。

2023年，科技园招商运营与产业生态有哪些新模式、新玩法、新案例？在 "解码：科技园区空间打造与产业生态新模式"为主题的圆桌对话环节，以中关村西北旺科技园为案例，深入探讨办公、科研、生产、配套、服务等不同使用需求在单个园区中的建筑空间重构及产业生态升级的话题。特邀世桦嘉润董事总经理李芳月担任主持，中科产城建设开发有限公司董事长郭莹辉、中关村不动产商会会长张静、中关村西北旺科技园副总经理苗思露博士、

CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天、中关村产业研究院副院长杨洋进行了热烈讨论和观点交锋。

解构：写字楼的运营管理与资产管理

2023年以来，我国房地产市场正处于深度调整期。商业地产市场方面同样低位运行寻找新的平衡点，一季度强势反弹，二季度复苏趋弱，三季度四季度企稳回升。一方面，写字楼板块出现空置率和租金双重承压，北上广深的写字楼空置率分别为18.3%、18.6%、17.5%、24.5%，均出现不同幅度的上升；另一方面，产业园板块得益于核心区外溢效应的突发式利好，北京、上海出现企稳复苏的迹象，后续增长有待进一步夯实。同时，不动产私募投资基金试点，叠加消费基础设施REITs的加速落地，使得零售物业、产业园区市场持续得到投资机构、金融资本的青睐。

大兴国际机场临空经济区招商局副局长夏至诚在演讲中表示，大兴国际机场临空经济区在产业的招商引资的布局上，注重引领产业，包括生命健康、精准医疗服务、干细胞、医疗耗材领域，因为主要是要靠飞机进行货运，而且对保存的环境、对于园区建设的专业性要求极高。两个支撑级的产业，一个是枢纽、高端服务，就是物流业、会展业，聚人流量、扩流量的产业。另一个是围绕机场上下游的航空保障业，还有数字化、信息技术、高端制造，可以为北京市中关村地区的研发型企业转化，提供落位的承接。

华贸集团总裁助理、写字楼中心总经理郝群在分享中表示，在新的时代，我们必须有合作精神，合作和共享是行业的主题，但是核心肯定是要成就客户，以客户为中心，从客户的角度思考怎么样才能留住客户？怎么样才能吸引新的客户？另外，我们要拥抱变革和创新，在现在这个时代要接受翻篇重来，把自己原来的模式都丢在一边，以一个新的创业的心态拥抱这个新的时代。最后，要在共享经济方向的指导下，直接面对新时代的写字楼的资产管理业务。

2023年，写字楼运营管理和资产管理有哪些新模式、新玩法、新案例？在 "解构：写字楼的运营管理与资产管理"为主题的圆桌对话环节，特邀戴德梁行中国资本市场总经理刘兵担任主持，国贸物业酒店管理有限公司总经理魏凯、北京中海地产商业管理公司副总经理张存理、大家保险大家置业副总经理杨宽、京印国际中心总经理王荣芳展开了思想的交流与碰撞。

解密：商业地产的品牌影响与榜样力量

中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会内容丰富、环节创新，首次采用主论坛+平行论坛+理事会议的形式。

其中，全联房地产商会写字楼分会第二次会员代表大会和二届一次理事会议成功召开，审议通过了全联房地产商会写字楼分会第一届理事会工作报告，审议通过了《全联房地产商会写字楼分会工作条例》，选举产生了全联房地产商会写字楼分会第二届理事会、监事会，召开第二届理事会第一次会议，选举产生了新一届会长、常务会长、副会长、秘书长。

此外，商业办公建筑标准委员会发布了《2023年中国写字楼产业园品牌影响力报告》，并公布2023商业地产影响力100及分项榜单。最后，金厦奖示范项目汇京双子座大厦、京印国际中心考察与案例分享活动同样引人瞩目，干货满满。。

尤为值得关注的是，在中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会上，2023第20届 “GOLDEN BUILDING AWARD金厦奖”评选结果正式揭晓，并举行盛大的颁奖典礼，表彰市场上涌现出来的优秀商业地产企业、项目，对商业地产的发展产生引领和示范效果，提升我国商业地产开发建设与运营的质量和水平，推动行业的可持续发展。

据了解，金厦奖源于2004年，由房讯网（FUNXUN.COM）发起，以“致敬行业创新者”为核心理念，每年举办一次。旨在通过对每年的商业地产行业发展进行回顾、总结和展望，评选业内最有品牌影响力的项目、企业、人物的方式来推动中国商业地产行业可持续发展。评选体系按照项目、企业和人物共分三个单元，分别根据客户网民网上投票（50%）、业内人士问卷投票（25%）、专家学者闭门评审（25%）三项综合指标的得分对参选项目、企业和人物进行加权比较，分类推选出写字楼、产业园、城市更新、购物中心、建材部品、地产服务类别以及其他奖项，他们将成为未来一年中引领中国商业地产行业发展潮流的核心力量。

从2019年开始，金厦奖引入《商业办公建筑综合评价标准》评级认证体系，并由商业办公建筑综合评价标准委员会联合发布。