北京两宗宅地均以底价成交，朱辛庄地块为何降温？
时间：2023-12-22 来源：新京报
12月20日，北京迎来了12月14日楼市新政落地后的首场土拍。位于昌平区、房山区的两宗涉宅地块，均采用“限地价+摇号（交高标）”方式出让，最终均以底价成交，总成交价54.7亿元。中海联合体、北京城建各落一子。
此前，昌平朱辛庄的多个地块均被开发商“热抢”，如今却是地块以底价成交，呈现了冷热不一。对此，业内人士表示，主要原因是本次出让位的地块捆绑了F3公建混合用地体量过大，且该地块竞得人不得分割销售，因此“劝退”了一大批意向购地企业。
配建商业超7.7万平方米，中海联合体底价拿下朱辛庄地块
昌平区回龙观国际信息产业基地二期（一）地块土地一级开发项目CP01-0801-0022、0027地块、中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块项目CP02-0101-6003地块（简称“昌平回龙观信息园0027等地块”）仅收到中海+未来科学城联合体报名，最终以底价42.7亿元成交，住宅楼面价为3.92万元/平方米，销售指导价为6.6万元/平方米，上下浮动8%。
昌平回龙观信息园0027等地块为R2二类居住用地、F3其他类多功能用地，体量大、总价高、配建多，起始价为42.7亿元，地价上限为49.105亿元。其占地面积6.57万平方米，建筑规模约18.6万平方米，配建商业超7.7万平方米，而且地块竞得人不得分割销售。
从土地指标来看，对于开发商的综合实力要求较高。据悉，未来科学城是该地块的一级开发建设企业，此次与中海联手共同开发。
据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，本次土拍的昌平回龙观信息园0027等地块距离地铁朱辛庄站约800米左右，地铁8号线和昌平线是京北重要的通勤路线。同时，其附近还有小米产业园、北京大数据智能产业园、中关村生命科学园、紫光数字经济等多个产业园区。在生活配套方面，该地块周边有万达广场、万科TBD以及在建的合生汇等大型商场环绕。目前，紧邻该地块的越秀星樾、大华启宸府等项目基本清盘，因此该地块的推出将为京北职住的置业客群提供新的选择。
值得关注的是，今年2月，昌平信息园0018等地块吸引了14家房企报名参拍，最终由越秀摇中，而后案名定为“越秀星樾”。而在3月，朱辛庄0028地块更是吸引了42家房企争抢，最终被上海大华摇中，案名定为“启宸府”。这两宗地块都是进入摇号程序才确定了竞得人。而且，这两个项目均为北京去化较快的典型项目。
原本业界预计此次出让的昌平回龙观信息园地块仍将受到房企的追捧，但是，最终该地块仅以底价成交。
同在朱辛庄区域，今年年初多个地块均以摇号成交，而本次出让的地块为何仅以底价成交？
张凯认为，其背后的主要原因是本次出让地块捆绑的F3公建混合用地体量过大，超7.7万平方米，且该地块竞得人不得分割销售，仅可以整体出让或自持，因此“劝退”了一大批意向购地企业。最终，该地块被中海+未来科学城竞得，也就不出人意料了。F3地块后续很有可能由未来科学城自行消化，而中海的产品力及其品牌口碑也能够支撑住宅部分相较于越秀星樾、大华启宸府上调4000元/平方米的销售指导价。
北京城建拿下房山长阳地铁盘
今天成交的另一宗地块为房山区长阳镇北广阳城棚户区改造二片区FS00-0105-0011、0023地块项目R2二类居住用地，也因为只有北京城建一家房企报名参与，最终以12亿元的底价成交，成交楼面价18717元/平方米。
据悉，0011地块与0023地块体量相当，均为住宅用地，无配建。其中，0011地块建筑规模约3.15万平方米，容积率1.7；0023地块建筑规模约3.25万平方米，容积率2.1。其销售指导价为4.5万元/平方米，上下浮动8%。从位置来看，其为“地铁盘”。
张凯表示，房山长阳0011、0023地块距离东侧的地铁9号线/房山线广阳城站仅350米，交通条件非常优越。同时，从项目乘坐地铁向南一站即可到达首开龙湖北京熙悦天街，或者向北一站到达北京首创奥特莱斯。在生态资源方面，该地块周边拥有长阳公园、房山新城滨水森林公园等，生活氛围浓厚。
业内：楼市新政对北京土拍影响将逐渐显现
值得关注的是，此次土拍前，12月19日，北京发布《关于明确商品住宅用地项目相关土地价款有关事项的通知》。其中提到，对于新发布出让公告的住宅用地搭配公建用地出让的项目，将在公告（预申请公告）中分别明确住宅用途、公建用途的起始价，并按照各自用途起始价占项目起始总价的比例，确定土地成交价款中溢价部分住宅用途、公建用途所占比例。同时，将在出让合同中分别明确住宅用途、公建用途各自的土地成交价款，将在出让合同补充协议中分别明确地下车库用途、仓储用途等各自的土地价款。此举将进一步促进房企拿地决策的精准性。
而在12月14日，北京多部门联合发布通知，下调首付比例及房贷利率、调整普宅标准，使得北京购房门槛再次降低。但是，新政后的土拍并未出现火热场景，与此次出让地块的品质以及开发难度不无关系。
业界预计，接下来，北京将进入年底土地出让的密集期，新政的预期对于北京土地市场的影响也将逐渐显现出来。
新京报记者 袁秀丽
