品质家园

上周北京和上海先后放开调控政策，市场又迎来了一波小高潮。

过去半年，楼市整体一直在经历起伏。

新政策刚刚出台，往往能够刺激一波成交，但是过了几周之后，市场马上又冷了下来。

不过变动的都是成交量，房价基本没有怎么调整。

最近很多人都在后台问我：

房价接下来会怎么走？

现在是不是买房的时间？

我觉得今天这一篇问答答疑系列，很有必要给大家来详细分析一下这个问题。

提问：

我最近在看罗湖以及福田的学区房，业主的报价虽然比高位的时候跌了不少，但总感觉顶级学区房的房价还是很不稳，接下来深圳顶级学区房是不是还有下跌空间？

如果不急着用学位的话，是不是还可以再观望一下？

回答：

学区房的逻辑和普通住宅的房价逻辑其实是一样的。

深圳房价能撑住的小区，往往有两个特点：

第一，房价上涨期房价的泡沫不大

第二，产品稀缺

过去罗湖和福田的顶级学区房，满足第二个条件，但是不满足第一个条件。

因此最后降价降得很猛。

当下罗湖和福田的学区房降了30%，泡沫挤干净了没有呢？

可以参考学区房周边的二手房房价。

比如罗湖深中学区房愉天小区，巅峰期17万/㎡，当下挂牌价11.25万/㎡。

愉天小区

周边金贝苑7.71万/㎡。

两个小区的楼龄相近，只有学位差别，但是价差接近4万/㎡。

这个价差其实放在今天的市场，很不合理。

因为当下深圳人买房越来越注重居住品质，学区房内部也会有分化。

像南山的顶级学区房，居住感上佳，房价支撑力强；

福田和罗湖的顶级学位房，居住感太差，房价支撑力就很弱。

普通住宅和学区房之间4万/㎡的价差，基本偏离了现在的价值尺度。

相对来说，价差在1-2万/㎡，是比较合理的价差。

比如南山南二外海德的学区房小区——观海台，均价14.73万/㎡

周边二手小区蔚蓝海岸3期，挂牌均价12.98万/㎡。

两者价差只有2万/㎡左右。

南山这种有居住品质支撑的顶级学区房，和普宅之间价差也只有2万/㎡，罗湖和福田的学区房凭什么这么高？

从这个角度看，罗湖、福田的顶级学区房，房价还远远没有跌到位。

所以我的建议是：

学区房的价格还没有降到位的情况下，不要盲目下手！

当然一个小区内部有很多房子在卖，也有部分业主是愿意放开降价的。

因为明年上半年就要办学籍，所以最近很多买家都在关注学区房，不少买家可能要急着买房等不了这么久。

提问：

我打算买前海湾新房，但是还没怎么看过你分析前海湾板块的楼盘，希望你能分析一下前海湾的新房，给我一些前海湾买房的建议。

回答：

问题中提到的前海湾，其实就是前海的桂湾板块。

前海分为三湾，分别是桂湾、妈湾以及前湾。

这3个板块各自的产业重点不同。

妈湾着重发展仓储物流产业、前湾着重发展信息服务业；桂湾是金融行业。

从未来发展的角度来看，显然发展金融业的桂湾更加有潜力。

桂湾在卖以及准备卖的新房有3个：

深业云海湾、天健悦湾府、前海时代尊府

价格：

3个盘中，深业云海湾以及天健悦湾府有明显的价格优势。

前海时代的价格达到11万/㎡，总价相对更高，但是前海时代现在送折扣，总价只要1550万起步，价位基本上和云海湾以及悦湾府相当。

地段：

前海时代更靠近地铁站以及前海的金融中心，而云海湾和悦湾府的位置在南坪快速周围，相对来说有点偏了。

前海时代的地段位置优于云海湾以及悦湾府。

户型品质：

天健悦湾府的南北通透设计和朝向上远胜深业云海湾，云海湾户型得房率偏低，实用价值不如天健悦湾府。

前海时代3期是纯大户型住宅、专梯入户，但是和云海湾一样，得房率都不高。

综上，如果是注重豪宅居住感的话，前海时代3期肯定是最好的选择；

如果追求价格优惠以及产品品质的话，可以选择天健悦湾府。

大家要知道，深圳没有十全十美的项目。

每个楼盘或多或少都有一些瑕疵和硬伤，

但是很多人没有市场内部消息，不知道每个楼盘隐藏的问题，信息不对称之下，很容易就会买到问题楼盘。