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近期，北京、上海两地调整优化了多项房地产政策。《证券日报》记者从北京、上海地区银行处获悉，多家银行已开始执行最新房贷标准。

受访业内人士认为，此次北京、上海的政策调整力度较大，不仅减轻了购房者负担，提振了市场信心；还盘活了市场，刺激了消费，特别是对刚需和改善性需求形成利好。

多家银行已执行房贷新政

12月14日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》。同日，上海宣布自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。其中，对普通住房标准、购房首付比例、房贷利率等政策作了调整。

东方金诚首席宏观分析师王青在接受记者采访时表示，北京、上海房地产新政可视为对中央经济工作会议精神的一个具体落实。另外，9月份之后楼市持续处于调整阶段，而11月份全国房地产销售面积、销售额同比降幅都有扩大。这也增加了房地产支持政策加码的必要性，同时也意味着2024年房地产支持政策将持续加码，政策“工具箱”在降低购房门槛、下调居民房贷利率等方面还有较大空间。

记者了解到，从12月15日起，北京、上海地区的多家银行已正式执行房贷新政。北京一家国有大行某支行个贷部工作人员对记者表示，从12月15日起新办贷款按照新的政策执行，城六区内、城六区外首套房贷利率分别为4.3%、4.2%，二套分别为4.8%、4.75%。另外，新发放的首套房贷款首付比例最低下调至30%，二套房首付比例最低为40%。

北京另一家国有大行某支行个贷部工作人员也表示，新办房贷利率已于12月15日开始调整。另外，对于贷款购买首套住房的居民家庭，最低首付款比例不低于30%；对于贷款购买二套住房的居民家庭，所购住房位于城六区的，最低首付款比例不低于50%；所购住房位于城六区以外的，最低首付款比例不低于40%；同时，房贷利率年限也从之前的25年调整为30年。

上海一家国有大行某支行个贷部工作人员告诉记者，从12月15日起，该行首套房贷款利率降至4.1%，最低首付款比例不低于30%；二套房主城区房贷利率4.5%，最低首付款比例不低于50%；非主城区房贷利率4.4%，最低首付款比例不低于40%。

上述银行工作人员均强调，本次调整仅涉及新发放的个人住房贷款，不涉及存量房贷。对于已经签约但还没有放款的客户，也可以按新政调整。

“继深圳之后，北京、上海两个一线城市也从需求端入手，加大对商品房市场的支持力度。一线城市的商品房在全国房地产市场占比不高，但其房贷政策的调整具有很强的风向标作用。”王青表示，后续其他城市也会跟进出台力度更大的措施，除了降低购房门槛、下调房贷利率外，还会进行房地产购置环节税费减免，适度发放购房券，加大公积金购房支持力度等。

银行资产质量有望边际改善

房地产政策边际宽松，也将会给银行业务带来利好。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，北京、上海两地调整优化多项房地产政策，有利于稳定银行的房地产信贷规模，稳资产价格，稳定市场预期。

“银行信贷结构中，住房贷款是相对优质的贷款，银行也愿意去增加投放。降低房贷利率可以提振居民贷款购房意愿，从而增加银行信贷投放规模。”李宇嘉进一步表示。

在王青看来，未来在房贷利率下调的带动下，2024年银行净息差还有进一步收窄压力。不过，伴随楼市支持政策加码，新发放居民房贷规模会随之放大，这会有助于缓解银行“资产荒”压力。

中金公司研报认为，当前稳定房地产市场信心，特别是促进房价预期企稳和销售恢复是缓解房地产金融风险的关键，除了逆周期的金融政策（包括信贷支持、利率和首付比例下调等）之外，通过财政和准财政等方式保交楼、稳信心也有利于房地产主体信用的改善，对于银行而言，房地产市场企稳有助于改善资产质量预期，特别是开发贷占比较高的股份行和按揭贷款占比较高的国有大行。

中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时表示，北京、上海两地降低按揭贷款利率下限和最低首付要求，调整普宅认定标准，有利于促进有效需求释放，预计明年房地产投资和消费将企稳反弹。