品质家园

　　继3月8日，扬子晚报网报道了中海云麓公馆涉嫌诱导买房人偷面积之后，又有买房人投诉，称中海云麓公馆还涉嫌违规侵占公共绿地。

　　记者调查发现，该项目所有一楼户型产品都带有一个独立的院子，根据楼栋位置不同，院子布局或南或北，交付后也确实有业主已经将院子改成为了自家的“私享空间”。

　　市民投诉：看房过程中发现蹊跷事，小高层竟还有院子送

　　南京市民陈先生近日去到中海云麓公馆看房，在售楼处沙盘上，陈先生发现，云麓公馆所有一楼的房源前，都有一个院子模型。

　　陈先生纳闷，这并不是别墅、合院之类的产品，充其量就是一个普通的小高层楼盘，怎么还有院子呢?

　　带着疑问，陈先生咨询了接待他的工作人员，对方表示，云麓公馆所有一楼户型都带一个独立的院子，也正是因为带院子，所以比较抢手，一楼房源已经全部卖完了。“项目对外公示的效果图与现场沙盘图完全不一样，根本就没有体现一楼院子这一点。”陈先生表示，“而且说院子是赠送，不写进产权面积里。””

　　记者调查：院子交付时由铁丝网分隔，已有业主建起“私家花园”

　　接到投诉后，扬子晚报网记者以购房者身份来到中海云麓公馆售楼处。销售人员介绍称，该项目目前除了配建人才房不能销售外，其余所有楼栋均处于在售状态。

　　在售楼处现场，记者在沙盘上也看到了陈先生所描述的院子模型，上面还有一段标注：所有绿篱院子仅为示意，实际以现场展示为准。

　　记者指着沙盘上的院子模型，向置业顾问咨询道，“这个院子是一楼业主的吗?”销售人员明确告诉记者，项目所有一楼房源都有送院子，目前一楼房源都卖完了。这一说法，与陈先生反映的情况如出一辙。

　　“因为一楼附带有院子，所以一楼房源的单价就比较高，差不多和小区10楼房源的价格齐平。”置业顾问接着说道。

　　另外，记者在网上房地产网站上查询发现，中海云麓公馆的一楼户型的建筑面积、套内面积、公摊面积等相关信息与其他楼层同户型房源并无差异，并没有体现出所谓的“院子”面积，但价格高倒是事实。

　　随后，记者在小区内部参观时发现，交付时的院子在围合的绿篱中还藏着一块一块的铁丝网。

　　不少前期拿房的业主，已经开始对一楼院子进行打理，这些开始改造“院子”的住户，都是把原本封闭好的阳台重新敲掉，硬砸出一扇门，用来连通“院子”，并重新用铁栅栏进行了隔离，用来与两旁邻居进行区分。

 

　

　　主管部门：侵占、改建公共绿地属于违规，有拆除风险

　　开发商真的可以私下给一楼业主划拨院子吗?一楼住户真的可以“私享”这个门前空地吗?更多楼上的业主真的只有羡慕嫉妒的份吗?

　　为此，记者联系到南京市规划局相关负责人，该负责人表示，只要不计入产权面积的公共部分，包括小区的公共绿地都是属于全体业主所共有的，开发商没有权利将绿地分派或者赠送给个人。

　　“在这里要提醒购房者，千万不要听信开发商的口头承诺，只有房产证上的核准面积才是受法律保护的个人财产。”该负责人肯定地说，“在规划局审批的图纸上没有的，都属于违建，不受法律保护，有拆除风险。购房者发现相关情况可以收集证据进行投诉举报。”

　　江苏省建筑设计院的一名建筑设计师也表示，按照国家规定，不计入个人产权证的所有小区绿地面积都是全体业主共有的，像中海云麓公馆这样的做法并不鲜见，看起来似乎是一个约定俗成的做法，但其实这个“院子”并不受法律保护，其他业主完全可以提出正当诉求，要求共享公共绿地。

　　一位房产专业律师告诉记者，物权法第七十三条规定，建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。如果规划没有变更，且没有经过全体业主的同意，开发商无权私自变更这些公共绿地的用途，或将公共绿地围成小院赠送给个别业主，这些行为会因为违反法律强制性规定而归于无效，业主可以提出来确认这些举措的无效。同时，因为赠送院子，开发商卖给业主的价位应该是高的，如果院子被收回，恢复了绿地原状给这些业主造成了损失，这部分业主可以要求开发商赔偿己方因此遭受的损失，并要求对方承担违约责任。