品质家园

全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2023年第二季度的北京房地产市场研究成果，全面回顾总结北京写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分市场的季度表现，对北京房地产市场的上半年表现进行阶段性研判，并就2023年下半年北京房地产市场的走势做出展望。

第一太平戴维斯华北区董事长胡裕华表示：“2023年行至年中，北京房地产市场缺乏亮点、持续承压，市场整体仍未冲破低迷态势、恢复进程缓慢，可以说市场主体仍在等待更多的复苏信号，这也成为下半年房地产市场最大的命题。道阻且长，行则将至，复苏过程不会一蹴而就，但复苏的基础和信心则尤为重要。综合来看，下半年仍需要更多积极因素加速推动筑底反弹，市场在波动中寻找向上的力量。”

2023年第二季度，北京写字楼市场未能开启反弹，而是延续了一季度的疲软态势。季度内，北京甲级写字楼市场共有四座新项目正式交付，带来约24.4万平方米的新办公面积。今年上半年，全市甲级写字楼市场新增供应量累积至30.2万平方米，较去年同期上升28.2%。从供应端的角度来看，市场已回归正轨。

但需求端的萎靡不振则成为当前的市场痛点，市场活力仍被多重不利因素抑制。2023年二季度，全市甲级写字楼空置率继续攀升，环比、同比分别上升1.5及2.5个百分点，至18.3%的高位。而业主方面对不断累加的去化压力，只能继续调整租赁策略，通过给予更大幅度的优惠来“以价换量”加速去化，直接导致二季度北京甲级写字楼平均租金继续下滑，至人民币每平方米每月312.5元，环比、同比分别下降2.9%、7.4%。

值得注意的是，二季度全市净吸纳量再次录得负值，仅为-13,460平方米，继去年四季度之后连续三个季度净吸纳量出现负值。2023年上半年，全市甲级写字楼市场累积净吸纳量约为 -1.67万平方米，整体去化压力有增无减。

展望2023年下半年，从供应端角度来看，北京写字楼市场继续迎来大体量供应潮，约51万平方米的新办公面积将渐次交付入市。需求端方面，由于今年以来国内经济增长乏力，直接抑制写字楼租赁需求的复苏，尤其是二季度市场明显降温，调整反弹的压力持续加大。但部分即将入市的项目预租情况良好，有望在三、四季度帮助市场实现边际性改善。整体而言，全市写字楼市场稳步恢复过程中仍面临巨大的挑战与压力。

2023年上半年，北京商业零售市场火热复苏如期而至。二季度，共有六个零售项目开业迎客，累计带来约68万平方米新零售面积，市场迎来供给高峰。此外，各大购物中心积极推进品牌招商与调整、构建独特的消费场景，以迎接五一假期与暑期档的消费热潮。2023年二季度，全市优质购物中心平均空置率环比下降0.9个百分点至7.6%；同期，全市优质购物中心平均租金水平为每平方米每月806元。

二季度，位于海淀区的西三旗万象汇、位于朝阳区朝外商圈的THE BOX 朝外、位于石景山区的京西大悦城(000031)、位于朝阳区东南部的惠多港购物中心、位于运河商务区的通州远洋乐堤港、以及位于昌平区的首开LONG街等六座各具特色的零售项目相继开业，丰富了不同区域消费选择的同时也形成近年来罕见的供应高峰。此外，季度内多个购物中心项目加速品牌招商、升级迭代品牌结构，将文化、时尚、社交等元素与商业消费进行融合与互动，使得全市主要零售项目的客流量与消费活跃度较一季度再次提升。

2023年下半年，北京市商业零售市场更加值得期待，多个新建项目与城市更新项目预计将按时入市，带来超过50万平方米的新增零售面积。存量项目积极创新商业场景、落实商圈改造提升计划，同时叠加暑假、国庆等黄金档期，北京市零售市场将迎来新一轮的消费热潮，2023年也有望成为北京零售业态高质量发展的大年。

北京大宗投资市场未能在二季度继续保持活跃，交易额有所回落。季度内大宗投资市场累计成交金额仅为人民币44.68亿元，环比下降33.7%，较去年同期下降53.4%。今年上半年，北京大宗投资市场累计成交额仅为人民币112亿元，较去年同期下降18.6%。相较疫情三年，现阶段的北京大宗投资市场未见明显回暖。目前北京商办市场仍处于调整波动阶段，投资机构也愈发谨慎、投资情绪降温，市场上主要成交案例更多的来自于自用型买家和法拍收购。

回顾2023年上半年，北京房地产市场整体表现较为平淡，写字楼、大宗投资等细分板块并未出现明显改善，仅在零售市场出现亮点。目前北京房地产市场回暖速度低于预期，呈现出“强预期与弱现实”的强烈反差。当市场预期和现实情况的背离持续加大，预期层面的复苏何时能出现则是下半年的最大命题。预计今年下半年北京房地产整体市场下行趋势有望缓解，随着政策环境与宏观格局的深入调整，房地产市场有望加快筑底、蓄力复苏。