品质家园

2023年上半年，北京办公楼市场表现不振，新增需求不足仍是核心问题。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，从二季度的北京甲级写字楼市场数据来看，净吸纳量延续一季度的疲软走势，二季度净吸纳量再度为负，达到-5.3万平方米。存量楼宇空出更多的办公面积，加上一个8万平方米左右的新项目入市，导致办公楼空置率上升至17.7%。

随着年初对办公楼市场乐观预期的落空，二季度更多楼宇业主开始对租金进行策略性调整，整体市场净有效租金较一季度下降3.5%，至317元每月每平方米。除丽泽市场租金保持稳定以外，其他所有子市场的租金均呈现不同程度的下降，其中降幅最大的是中关村市场，降幅达7.6%。在高力国际监控的CBD市场40栋甲级楼宇中，二季度有22栋楼宇的净有效租金呈现不同程度的下降，平均降幅达5.5%，降幅最大的达15%。

乙级和产业园市场并未出现明显的复苏态势。二季度，乙级市场净吸纳量为-3.6万平方米，已经连续5个季度净吸纳量为负。北京办公楼市场整体下行，主要是受中关村市场的拖累。中关村市场二季度净吸纳量为-4.9万平方米，今年前两个季度合计净吸纳量为-9.4万平方米；整体市场空置率上升至18.1%，租金下降2.8%，至212元每月每平方米。产业园市场净吸纳量二季度由正转负，为-3.7万平方米，其中，上地子市场净吸纳量为-1.3万平方米；产业园市场空置率上升到17.9%，租金为122元每月每平方米。

陆明介绍，综合甲乙级写字楼和产业园的市场表现来看，办公楼市场上半年的表现基本符合目前宏观经济整体形势即需求不足的现状，全市场上半年合计净吸纳量为-25万平方米，其中，中关村市场就达到-14.2万平方米。

展望下半年办公楼市场走势，市场的核心关注点仍然是需求侧的表现。高力国际北京分公司董事总经理李娟说，就甲级市场而言，由于下半年有一些预租较好的新项目入市，进而会拉动季度净吸纳量回升甚至转正，但无法扭转空置率上涨的趋势。除了受新增供应项目的影响外，北部市场的存量项目依然会受到互联网科技企业持续进行办公空间整合的影响，如果存量项目无法快速填补空置面积，年末甲级市场的空置率有很大概率会突破20%。受北部市场高空置率的拖累，预计全市场净有效租金仍将处于下降通道。