品质家园

中指研究院4月11日发布的监测数据显示，3月房地产企业非银融资总额为917.9亿元，环比增加109.0%。信用债发行稳步上升，企业融资成本同环比下降。

根据中指研究院监测数据，从融资结构来看，3月房企信用债融资667.7亿元，同比上升15.9%，环比上升100.9%；信托融资40.6亿元，环比上升35.8%；ABS融资209.6亿元，环比上升273.3%。

综合来看，3月份房企信用债发行依然维持了良好势头，发行总量同环比稳步上升，发行进入稳定区间。其中3家企业成功完成信用债发行，期限较长的中票和公司债均提供了增信担保工具或信用保护工具支持。

当月，信托及ABS发行环比也有明显上升，特别是ABS发行种类更加丰富。具体来看，3月CMBS/CMBN是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达59.1%，保障房、供应链ABS分别占比25.6%、15.3%。月内，“金茂申万－上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划（碳中和）”储架项下的首发产品——“金茂申万－上海金茂大厦－鑫悦绿色资产支持专项计划（碳中和）”在上海证券交易所成功发行，产品总储架规模达100亿元，首发单期规模为30亿元，实现了CMBS“储架式”发行。

从融资成本看，各渠道融资利率均有不同程度的下降。3月房企融资综合平均利率为3.89%，同比下降0.52个百分点，环比下降0.47个百分点。其中，信用债平均利率为3.74%，同比下降0.11个百分点，环比下降0.03个百分点；信托平均利率为7.15%，同比下降0.46个百分点，环比下降0.15个百分点；ABS平均利率为3.74%，同比下降0.004个百分点，环比下降0.11个百分点。

中指研究院分析认为，特别是境内信用债，一季度信用债月度发行额同比降幅由负转正，累计发行额同比增长11.6%。但海外债等发行规模仍在下降通道，表明投资人对行业风险仍有顾虑和考量，多数投资人仍在持续观察销售市场复苏进度。预计随着市场持续回暖，行业信心得以修复，融资效率将有进一步释放的空间。

值得注意的是，近期上市房企2022年年报陆续公布，由于房企经营韧性各有差别，中小企业业绩受冲击较大。同时，从已经发布的企业业绩数据来看，招商蛇口、龙湖、万科等业绩相对稳健甚至逆市增长。

中指研究院企业研究总监刘水分析认为，在市场下行周期，高等级城市支撑度更高，资产减值压力更小，布局聚焦高等级城市的房企销售、利润受到冲击影响较小。此外，具有较强品牌和信用优势的企业，往往能够提前进行严格的财务杠杆管理。

易居研究院研究总监严跃进分析认为，上市房企2022年年报数据体现了房地产市场降温的压力，同时也能够看出竞争格局等正发生新的变化。不过，严跃进也指出，随着保交楼等专项资金的导入，保交楼的工作推进取得了积极的成绩。这在很多企业披露的数据或相关信息中都可以看出来。