品质家园

小王子·01

如果你以为我要拿一堆数据，譬如摇号中签率，参与摇号人数，二手房成交量，来告诉你杭州的楼市其实很热，那你就错了！

今天的文章不会有数据，数据的变化也不代表真实的结果。

我们更多的还是从其他城市的现状和购房人群的心理变化来推导结论。

之所以，我会得出杭州楼市其实很热的这个结论，主要还是因为我最近连续两个周末，总共6天都待在了成都。

有机会很近距离的接触了这个在全国自媒体笔下房地产最热的城市。

在国家统计局2月出炉的数据中，成都新房价格同比上涨8.6%，高居全国第一。同时，在成都住房和城乡建设局的数据中显示，2月的成都一手新房成交量1.13万套，二手房成交1.91万套，同比增加160.43%。

仅凭数据，全国媒体自然可以得出成都是全国当下房地产市场最火爆的城市。

但正因为我在成都呆了6天，跑了不下20个售楼处，我才有资格告诉大家，杭州的楼市绝对比成都热得多。至少一手市场是如此。

小王子·02

成都的一手房市场，几乎没有倒挂差价一说。一二手价格很接近。

因此，成都新房市场，除了极少数多年前留下来，还具有巨大倒挂的红盘外，大部分楼盘不仅不用摇号，也不会日清。

开完盘，续销是常态。

一个楼盘分多期开盘，一般2-3年才会卖完。一次开盘当天销售超过70%，已经是算红盘了。这还是经过几个月续客的成果。

这一切，和杭州G20之前的十几年的楼市是一样的，和全国几乎绝大部分的楼市也是一样的。

要知道，这是成都放松了限购，目前可以一次性通过补缴社保，获取购房资格后才有的市场热度。

小王子·03

这个时候，我们再回过头来看看目前的杭州楼市是什么状态呢？

2021年的8.5新政前，才是杭州楼市最火热的时刻。当下的限购比那个时候仍然要严格很多。

最重要的一点，那个时候一落户杭州就可以摇新房，现在则需要有2两年社保。当然，好消息是最近又要放松了。

那么在比8.5新政前要严格的杭州市场又是什么状态呢？

相信天天在摇号的朋友都知道。放松限购的楼盘也并没有完全卖不动，只是正常的去化。部分热点板块和楼盘，仍需要摇号，譬如已经售罄的下沙春风燕语居。

限购严格的区域中，偏远一点的部分流摇，部分摇号后不能当天售罄，但也就几个月的去化时间。

市中心，核心区的楼盘，则热度一直很高涨，从来都是摇号 日光。热度的高低只是反应在是否拼社保和中签率上。

一个红盘从拿地到开盘可能只要1年不到，最多一年半。放在全国看，这样的楼市热度简直叫做不可思议。

说杭州楼市不热，绝对是个惊天大谎言！

小王子·04

但为什么在杭州的购房者们却觉得杭州市场不热呢？

这在误判心理学上被称做：对比错误反应倾向。

我举几个简单的例子。

你30万买一辆车，花2000元高价配个其实也不怎么实用的车内净化器，就不会觉得它很贵。

商场搞活动，标价提高后给了力度很大的折扣，就会让你觉得很划算，其实真实的折扣力度比平时是会大一点，但没有你感知中那么大。

让你下单一套一般的二手房最好的办法，是带你看一堆更差的房源，有了对比，你潜意识里自然感觉那套一般的还不错了。

那个注明的缪勒-莱耶错觉图也是一样，同样长度的直线段，在视觉上，你自然觉得上面比下面长。

温水煮青蛙，青蛙不会跳出来，沸水中仍个青蛙进去，立马跳出来，也是一样的道理。

没有对比就没有伤害。

一方面杭州的媒体和购房们的关注点，总是在那些红盘上。

有了拼顶格社保，中签率10%上下徘徊的红盘映衬，那些中签率20-30% 的，也被人定义为不热。

更别说中签率50%以上的，那简直就是不能去摇的盘。

另一方面，经过从2018年以来，一直摇号的状态，杭州人潜意识里已经习惯了摇号这件事。所有的流摇，续销，卖一年以上的楼盘，大脑给的信号就是不热、不行，不值得。

说实话，我要是没有跑出杭州去看一看，我潜意识里也是这么认为的。

小王子·05

那么有人说，本地人和本地媒体是陷入了对比错误反应的陷阱，全国媒体总不会有这个障碍吧？为什么他们没有人写杭州楼市火爆呢？

这是由多方面原因造成的，我把我能想到的给大家讲讲。

第一，自然是数据。

成都这样的暴涨数据，才能吸引流量。杭州因为一手一直卖得很好，所以并不会有很明显的暴涨数据。

如果要论证杭州一手市场的热，最能证明的数据其实是一年的土地出让金和销售额。但杭州这几年一直是全国第一，反复的讲，就没人感兴趣了。连媒体自己都没兴趣写，更别说别人看了。

其实也还是个对比错误反应倾向导致的。

第二，杭州的二手市场并不热，甚至之前是跌的。这就给大家一种下行市场的感觉。

只看短期数据，结论就是市场冷。

但还是对比的问题。涨了80%，跌了20%，你的结论可以是跌了，我的结论也可以是涨了。这个就看你怎么看这个问题了。

大部分人没有卖在最高点，就觉得自己亏了。但实际上，对比摇中的一手房，二手次新好多都赚得盆满钵满了。

真正跌的厉害的只有老破小，尤其是被炒作过度的学区房老破小。剩下的哪怕跌得再凶的次新二手，对比一手也是涨幅巨大的获利盘。

说白了，要是肯少赚一点，成交量很容易井喷。但偏偏是谁都不愿意少赚一点。

第三，没有写杭州楼市热的动力。

因为杭州的限购政策，全国媒体几乎不可能短时间之内来分享杭州一手房的红利。倒挂盘连报名的资格都没有，更别说拼社保入围了。买到杭州房子的机会为0，赚到钱的机会为0。

如果有机会参与，参与的同时写一写，当然很开心。没机会参与一手，二手那么贵，又不愿意来接盘，巴不得二手再跌一跌，好有机会进场。

等待杭州再跌一下的全国人，不少呢。

可惜，我觉得机会不大了。落户限制放松已经公示，也就是迟早的事儿。年后拼社保那么夸张，场上房票凭空多出一堆来。

我身边有几个本来很淡定的资深人士，近期摇不中，已经开始焦虑了。

最后恭喜去年下半年坚定看好杭州，摇中的朋友。至于接下去好的盘，大家且摇且珍惜吧。

想要再冷一点，希望越来越渺茫。

成都倒是比较像杭州2019年的状态，一二手倒挂不明显，置换需求明显上扬，人口不断流入，二手应该在发动前夕，最快半年，最慢一年半。