品质家园

　　5月24日晚间，据港交所文件显示，越秀服务通过港交所聆讯，并披露聆讯后资料集。

　　招股书显示，越秀服务是中国城市运营服务商，亦是大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者。2020年11月，越秀服务收购战略投资者广州地铁的广州地铁环境工程与广州地铁物业管理，成为了拥有「地铁环境工程维护+地铁物业管理运营」的复合型物业管理公司。

　　截至2020年12月31日，越秀服务的总在管面积为32.6百万平方米，在管物业数量为215个，在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。越秀服务2018年、2019年、2020年营收分别为7.63亿元、8.96亿元、11.68亿元;毛利分别为1.98亿元、2.43亿元、4亿元。

　　从规模和盈利来看，越秀服务目前属于中型物业管理服务公司。公司的主营收入由商业+非商业构成，但越秀服务的商业运营板块盈利稍显偏弱。非商业物业即包括住宅物业、公共场所及工业园业态，商业物业即包括写字楼、购物商场及专业市场。对不同的业态提供基础的物业管理服务及相关的增值服务是越秀服务目前主要的营收来源。2020年越秀服务非商业物业管理及增值服务的收入占比为69.4%，商业物业管理及运营服务的收入占比为30.6%。

　　在非商业物业方面，截至2020年12月31日，越秀服务将地理覆盖范围拓展至中国六个省份的十个城市及香港，管理176个非商业物业(包括127个住宅物业)，在管总面积2990万平方米。截至2020年12月31日，在中国九个省份的17个城市及香港已签约管理224个非商业物业(包括173个住宅物业)，总签约面积4610万平方米。

　　2020年11月，越秀服务收购了战略投资者广州地铁的广州地铁环境工程与广州地铁物业管理，成为了拥有「地铁环境工程维护+地铁物业管理运营」的复合型物业管理公司。该项收购新增管理面积超500万平方米，为越秀服务新增在管地铁站线及车辆段地铁上盖物业等业态。

　　不过，值得注意的是，越秀服务在营收上长期依赖母企越秀地产，绝大部分物业管理服务的营业收入产生来自广州越秀及越秀地产及其各自的合营企业、联营公司或其他关联方。截至 2018 年、2019 年及 2020 年 12 月 31 日止年度，广州越秀及越秀地产及其各自的合营企业、联营公司及其他关联方开发的物业分别占相关年度的在管项目总数约 86.3%、80.5% 及 79.5%;而该等物业的物业管理服务产生的营业收入占相关年度物业管理服务产生的营业收入总额约 91.7%、88.6% 及 90.0%。

　　同策研究院分析师肖云祥表示：“长期依赖母公司项目供给，越秀服务的成长性是担忧的，按照2020年母公司的合约销售面积379万平方米来看，1-2年后才能陆续获得这些项目。”肖云祥建议，越秀服务需要主动拓展第三方市场，特别是在上市后，可将部分所融资金用到横向收并购当中。

　　此前，越秀服务2月递交上市申请，早前消息指公司计划集资约3亿美元(约23.4亿港元)，所得资金主要用於收购、投资，以及进一步发展增值服务和开发信息技术系统和智能社区等。