品质家园

港股的物业上市排队还在继续。

2月24日晚间，深业物业2月24日晚间，深业物业运营集团股份有限公司在港交所递交了招股书。

据招股书披露，深业物业于2001年成为首批获得住建部颁发的一级资质物业管理企业的企业，是一家深耕大湾区的全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商。

当日晚间，深圳控股则发布公告称，建议分拆深业物业股份并以全球发售新深业物业股份的方式（当中包括优先发售）于联交所主板独立上市。联交所已确认该公司可进行建议分拆。

资料显示，截至上市前，港股上市公司深圳控股(00604.HK)间接持有深业物业92.54%的股权。建议分拆及上市完成后，该公司预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍将作为该公司的附属公司。

据招股书披露数据显示，截至2022年9月30日止9个月，深业物业收入16.51亿元，与2021年同期相比增长5.6%，而收入增长的主要原因是其业务扩张和城市及产业园服务分布的物业数量和总建筑面积的增加。

主业聚焦大湾区

值得一提的是，深业物业大部分业务集中于大湾区。

截至2020年12月31日、2021年12月31日及2022年9月30日，其于大湾区的在管建筑面积分别为2690万平、3700万平及3730万平，分别占总在管建筑面积的57.7%、63.0%及63.0%。

而与此同时，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9个月，来自于大湾区的收入为12.97亿元、16.29亿元及12.8亿元，分别占相关期间总收入的70.6%、75.7%及77.5%。

在毛利方面，2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止9个月，深业物业的毛利分别为2.78亿元、2.80亿元、2.15亿元及2.40亿元，毛利率分别为15.1%、13.0%、13.7%及14.6%。

其中，招股书指出，截至2022年9月30日止9个月的毛利率较2021年同期增加，主要是由于提高劳动效率并实现更大规模经济效应，使得城市及产业园服务的毛利率增加。

物业上市脚步放缓

据中国网地产不完全统计，今年以来，仅有润华生活服务一家物业公司通过聆讯并顺利上市。此前通过聆讯的众安智慧生活、融汇悦生活在通过聆讯后选择了暂缓上市。

而与此同时，深业物业也是2023年唯一一家提交招股书的物业公司。同时就在不久前，两度冲级港股资本市场的龙湖智创生活在招股书失效后，选择了择机在提交。

值得注意的是，深业物业也是一家国资背景物业公司。

据悉，截至2月24日，深圳控股间接持有深业物业92.54%股权。而深圳控股于2月24日的公告中指出，深业物业于建议分拆及上市完成后，本公司预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍将作为本公司的附属公司。

《华夏时报》援引克而瑞物管的相关分析称：“由于国有物企的属性，深业物业在第三方项目上承接了不少城市及政府相关物业，业务发展上有较强的资源积累，这使得其在政府及国有相关项目服务上有一定竞争力。”

在房地产市场快速发展期，一众房企通过分拆物管业务上市，实现融资发展“两条腿走路”，但是随着房地产市场下行，物管公司市值被低估，许多物企的上市之路被搁置。

克而瑞物管监测数据显示，截至2022年底，61家上市物企股价均值由年初的9.61港元下跌至6.68港元，整体跌幅超过30%。61家上市物企中，只有德商产投服务、华润万象生活、万物云和华发物业服务4家企业股价较年初或上市首日有所上涨。

也有分析认为，利润率低下，成长性也有待加强的深业物业虽背靠国资，但能否在物业板块受资本关注热度下降的背景下突围上市，仍面临诸多不确定性。