品质家园

1000万级的正面厮杀!杨浦4盘档期撞车加剧内卷

如果问上海哪个价格段的新盘最内卷,那1000万级绝对算一个。

1000多万买内环100+平,杨浦滨江是必看的地方。这里城市更新如火如荼,新盘供应量居高不下,因而杨浦新盘多次触发积分,堪称楼市高分制造机。

2023年,杨浦楼市继续高歌猛进,城投悦尚海、保利珑誉、保利越秀和樾天汇八批次前后脚入市,保利建工海玥天汇一批次排队进场,900多套的供应市场还没消化完毕,中海海上和集、瑞仕云曜璟庭等盘已经加入混战,进入密集宣发期。

2月底,跟随凤凰网房产《开春探市》栏目走进上海杨浦区,感受一番杨浦楼市的极致内卷。

1、中海海上和集:“鸽王”二批次能上吗?

去年八批次就传入市的中海海上和集,不仅缺席了八批次,连2023年的一批次也没有露面,2月底踩盘当天,销售人员对凤凰网房产表示“二批次应该会上会”。

因为中海海上合集作为旧改项目没有联动价,它的过会价格就尤为引人关注,销售的回答也没什么惊喜,“预计12万左右”。

据了解,中海海上和集项目由6栋9-27层住宅 1栋8-14层保障房 4栋5F办公 部分商业以及配套用房组成。商品住宅将分两批开,首开暂定南边350套房源,主力户型为建面约99㎡3房和建面约179㎡4房。

约99㎡3房做了样板间,主卧套房,两个次卧都不大,北次卧大概只有6㎡左右。

装修标准还可以,墙纸交付,厨房吊轨折叠门。主卧卫生间做了升级,五金是汉斯格雅,次卫就是科勒。

2、瑞仕云曜璟庭:价格是必杀技

瑞仕云曜璟庭是即杨浦区江浦社区D-05地块(江浦街道162街坊),2021年10月12日,上海城建以总价41.4亿元竞得,楼板价约68060元/㎡,房地联动价10.99万/㎡。

项目距离8号线鞍山新村站直线距离约600米,交通出行便利。项目主力产品包括约90㎡、99㎡、145㎡、185㎡四个面积段,总户数545户,均价10.99万/㎡。杨浦四子当中,瑞仕云曜璟庭的价格是最低的。

瑞仕云曜璟庭的售楼处建在了爱国路371号(原杨浦滨江壹号售楼处),目前样板间还没有开放。

项目首推342套 90-185㎡三至四房,小区整体不甚规整,工地就在中海海上和集旁边,周边老破小环绕,城市界面一般。

3、保利越秀和樾天汇&保利建工海玥天汇:双子星并肩作战

在杨浦,先有保利珑誉(保利置业)超3倍认购收官在即,后有双子星保利越秀和樾天汇&保利建工海玥天汇(保利发展)接棒,怎么看保利都是“赢麻了”。

保利越秀和樾天汇为八批次遗留项目, 2022年的第二轮土拍中,保利、越秀以47.75亿元竞得的杨浦区江浦社区R-05地块(大桥街道115街坊),成交楼板价56000元/㎡,房地联动价11.5万/㎡。

保利越秀和樾天汇位于内环内,规划8幢14-17F高层住宅,总套数624套,此次首开推出340套房源,户型为建面约99-103㎡3房。

项目目前正在认购节点(2月22日-26日),踩盘当天认购客户不少,据说目前已超100%认购。认购期间,保利越秀和樾天汇样板间不开放。

在保利越秀和樾天汇以南,保利还联合上海建工以27.64亿元竞得杨浦区江浦社区S-09地块(大桥街道113街坊),楼面价约61447元/㎡,房地联动价11.5万/㎡,也就是现在的保利建工海玥天汇,和樾天汇和海玥天汇两个楼盘的售楼处用的都是同一个。

根据规划,保利建工海玥天汇将拟建6栋14F住宅、2栋租赁住宅、1栋14F保障房以及部分配套用房,总户数为626户。预计和樾天汇销售完毕后,海玥天汇会立刻接棒,最快将于二批次入市,首推183套建面约90-99㎡3房。

结语:

手握千万预算的改善型客户,如果拥有“内环情节”,那杨浦是他们必看的区域。这里的楼盘在10万出头的单价上较劲,产品主流是99㎡“功能型”3房小户型, 会所你没有我也不做。

对于客户来说,这是好事也是坏事,能买到预算范围内合适的房子,但也少了些许惊喜和期待。