品质家园

冰封的地产美元债市场出现了一道裂缝，有民营房企的身影显现。

2月6日，万达发行一笔3年期的高级无抵押债券，发行规模为3亿美元，息票率为11%，获得8.3亿美元超额认购。而早在1月中旬时，万达还完成了一笔4亿美元信用债的发行，息票率为11.00%，最终认购超14亿美元。

上述两笔美元债皆为信用债。而中资房企在境外市场公开发行信用债的通道，自2021年下半年的违约潮后，便已逐渐关闭。如今，业内多将万达此次发债解读为地产美元债的曙光时刻。

有资深债市人士向记者表示，尽管不同个体之间有所差异，但万达发债成功可以看作是地产美元债重启的信号，接下来可以对其他房企的发行有所期待了，而这是基于一系列支持政策以及2023年下半年房地产市场的复苏预期。

有长期跟踪地产板块的固收分析师表示，万科等房企也有能力发行美元债，只不过境内融资成本更低，因此并不将此作优先考虑。

另有市场消息称，受万达发债成功的影响，不少外资银行在评估投资者对中资房企债券的兴趣。但在汇生国际融资总裁黄立冲看来，投行一直都没有停止过评估，但关键是投资者的意向如何，“目前来看，基本上大部分民营房企还是无法发债”。

某华东房企人士也认为，万达较早启动转型，如今与众多以开发为核心业务的房企已有较大不同，“所以尽管可以看作是重启的信号，但最终还是要看典型房企的境况如何”，同时作为海外发债依据之一的信用评级状况，当前也是一片惨淡。他预计，海外信用债市场的修复可能要在看到市场回暖之后。

不过，整体而言，在政策支持下，当前房企的融资环境已有了较为明显的改善。

1月份，先是中骏集团成功发行了一笔规模为15亿元的中期票据，发行利率4.1%，由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保。同日，雅居乐也宣布完成一笔12亿中票的发行，票面利率为4.7%，亦由中债增提供担保。

同期，正在筹划第二笔中期票据发行的旭辉，也拿到了中债增提供的保函。该文件显示，旭辉将在银行间市场发行金额不超过15亿元的中期票据，期限为3年。据透露，目前该期中票在正常推进中。

此外，宝龙、合景泰富、新希望地产等民营房企也正在推进在银行间市场发债的计划。监管层支持发债的主体范围出现了明显扩容。

作为最早被划定为示范房企的龙湖，如今已率先迎来了国际评级机构的认可。2月9日，标普全球评级将龙湖集团的评级展望从负面上调为稳定，同时确认龙湖的长期主体信用评级为“BBB-”、优先无抵押债券的债项评级为“BB ”。这也是自2022年中以来，国际评级机构首次上调中国房企的展望。

标普全球评级认为，龙湖的流动性缓冲空间扩大，融资渠道已经得到强化。因为自2022年11月初开始，政府已为部分房企推出了一系列支持政策，龙湖是主要受益者之一。

值得一提的是，2022年底，龙湖便获得了由中国银行提供内保外贷的7亿元人民币贷款。此后，碧桂园、越秀地产也相继获得内保外贷的支持。

有市场观点认为，当前监管层不断加强对民营房企融资的支持力度，信贷、债券、股权融资各方面政策皆有所松动，但关键仍在于落实的层面。以信贷为例，据克而瑞不完全统计，目前各大银行对各大房企的累计授信额度超过5万亿，但是信贷资金到位非常少。

“从目前来看，要解决政策落地问题有两个方面需要考虑，首先是对已经违约的房企，违约后是否仍有可能得到政策的支持，其中的条件与要求是什么。其次是中小房企，相对规模房企，中小房企的扛风险能力相对较弱，在目前整体市场压力下，同样需要一定的政策支持，对于这一块该怎么进行，仍是难点。”克而瑞指出。

房企融资的修复仍是个漫长的过程。在黄立冲看来，一般来说，如果债务市场出现了严重的违约，需要几年的时间才能恢复，而恢复的前提是，政府、监管机构和金融机构等采取一系列措施来稳定市场，恢复信心，并支持公司重新发债。

“公司需要采取一系列措施来提高信誉和稳定财务状况，以改善债券评级和增加债券发行的吸引力。这些措施可能包括调整业务结构，降低负债水平，提高现金流量等。”黄立冲表示，而目前，房地产企业在上述方面还没有明显改善。