品质家园

继330亿元接手来福士资产包、50.15亿元收购北京远洋锐中心之后，2023年开年，平安人寿再度以73.33亿元的价格接手了北京和上海的4个产业园区项目。根据相关公告，2023年1月份，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿纷纷披露了不动产投资公告。

业内认为，在地产深度调整的这两年，商业地产项目“物美价廉”，核心城市商业地产项目更是有稳定的投资回报率。中国平安方面曾表示，主要以成熟商办、物流地产等在内的不动产投资组合项目为公司每年带来10%的净投资收益。

平安人寿73亿元接手4个项目

险资对于不动产的投资兴趣从未消失过。2023年开年，各大险企纷纷出手，在不动产项目上一掷千金。

中国保险行业协会官网发布的公告显示，在刚刚过去的1月份，共有平安人寿、泰康人寿、友邦人寿3家保险企业发布了相关不动产投资信息披露公告，涉及到近20个不动产项目。

1月20日，中国保险行业协会官网披露了中国平安人寿保险股份有限公司关于大额不动产投资的信息公告。公告显示，平安人寿此次投资共涉及4个产业园区不动产项目，包括东方万国项目、弘源科创项目、弘源国际项目、弘源新时代项目。据悉，前两个项目位于上海，后两个项目位于北京。

根据公告，平安人寿此次投资的4个项目均为产业园区及研发办公项目，均已竣工，且取得不动产权证并投入使用。价格方面，平安人寿在公告中表示，4个项目总投资金额预计不超过73.33亿元。

此次投资，平安人寿作为投资主体，以直接受让东方万国项目公司、弘源科创项目公司、弘源新时代项目公司、弘源国际项目公司股权的方式投资4个标的项目公司持有的不动产。

数据显示，截至2022年9月30日，平安人寿扣除债券回购融入资金余额和独立账户资产金额为3.7万亿元，净资产为2822.42亿元。在本次项目投资完成之后，相关投资余额占平安人寿上季度末总资产比例约0.2%。

险资成“大地主”

实际上，作为“财力雄厚”的企业，险资当前所持有的不动产远超市场想象。除了新增对4个产业园区的投资之外，平安人寿还在近期披露了对来福士广场等6个商业办公不动产项目的投资进展。据悉，该项目资金来源于寿险传统组合，平安人寿对项目的出资余额约为299.73亿元。

在平安人寿大举进军不动产之时，友邦人寿和泰康人寿也在积极布局不动产项目。1月29日，泰康人寿发布公告表示，出资1200万元投资北京燕园养老社区项目。更早之前，1月5日，友邦人寿发布公告表示，公司出资51.81亿元投资上海虹口区北外滩89街坊项目，并将该项目命名为“友邦金融中心”。

值得关注的是，友邦人寿对89街坊项目的投资开始于2022年12月中旬。彼时，友邦人寿与上海联合产权交易所签订产权交易合同，以合计约50.3亿元的价格获得了89街坊项目。据悉，该项目是友邦人寿自成立以来最大的一次资产收购。

记者注意到，根据上述三家公司的公告，除了平安人寿是首次对4个产业园区项目进行投资之外，其余项目基本上为对此前项目的追加投资。同样，除了平安人寿对4个产业园区的项目的投资属于协议签署阶段，其余则已经进入实际出资阶段。

为何偏爱商业地产？

从投资标的上来看，平安人寿等此次投资的项目均为商业地产。那么，商业地产究竟有何迷人之处？川财证券方面在研报中指出，经济发达地区的商业地产、商务办公楼、产业园区可以在经济复苏和经济上行阶段贡献稳定的租金收入，是平衡收益和风险后的一种优质资产配置选择。

此前，中国平安也在投资者互动平台中公开回复，从过往来看，公司投资的地产项目主要是一二线城市、核心区位的成熟商办、物流以及重大基建项目。而不动产组合过去为平安保险资金贡献了稳定的投资收益，每年贡献10%的净投资收益。即使是在2021年疫情的情况下，中国平安不动产存量组合的投资回报率仍在5%以上。

业内认为，险资的投资特性偏好“保险”，在选择标的方面大多是“放长线”，会根据市场态势积极调整风险组合。就在险资大举买入不动产时，其也在减持地产股。近两年，受到行业调整影响，地产股走势偏弱。

记者注意到，2021年，平安人寿、中国人寿等险资纷纷减持地产股，数量超过14亿股。而在2022年，除了泰康人寿还在增持阳光城之外，其余险资也大多在根据市场动向对地产股持股数量做减法。

同时，自2022年开始，多家房企为充裕现金流出售资产包，收并购转折点到来。而在此背景之下，险资的偏好从股票转移到项目。

“当前的投资和过去的投资有较大差异。经过疫情3年的冲击，很多不动产的价值已经进入低谷，类似收购既符合盘活存量资产的政策导向，同时投资的性价比也非常高。随着新一轮经济复苏期的到来，产业地产发展机会明显增加。险资资金实力雄厚，对于产业经济的市场周期把握较为精准，此类投资总体上符合预期。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。