品质家园

政策大力支持下，房企融资迎来改善机遇。

1月9日，克而瑞发布的数据显示，2022年12月，100家典型房企的非银融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%，这是2022年首次单月融资规模突破千亿元。

其中，在债券融资方面房企分化形势明显，境内发债主体仍然主要是中海、保利、招商蛇口等国企央企，如中海单月的发债总量即达60亿元，其中一只15亿元公司债，也创造了2.25%的当月利率最低值。

除了龙头房企，还有部分出险房企推出了股权融资，如华夏幸福、嘉凯城等，其均在公告中表示募资的部分资金将用于偿债。

也有房企通过定增来进行并购重组。如招商蛇口拟通过发行股份购买南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权；格力地产筹划发行股份及支付现金购买珠海免税集团100%股权。

翻过2022年，房企将在首季度即迎来偿债高峰期。据机构统计，2023年一季度的1月和3月，房企偿债规模均超千亿元，这也意味着房企的偿债能力即将迎来新一轮考验。

有华北房企融资负责人告诉记者，房企当下面临的主要问题还是销售无法回暖，导致房企自身“造血”的能力大幅减弱，销售形势不缓解，其他问题的解决很可能是“治标不治本”。

融资结构分化明显

在2022年11月多项优化房企融资环境的政策出台之后，次月房企的融资规模出现了大幅增长，年内首次单月融资规模突破千亿元。

这样的融资规模成功实现年底的“翘尾”。从全年数据来看，2022年房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，2016年以来首次低于1万亿元，主要是因为2022年房企流动性危机大面积爆发，民营房企的融资规模长期低迷。

在融资结构方面，2022年12月房企境内债权融资833.44亿元，环比增加82.8%，同比增加83.4%；境外债权融资26.32亿元，环比增加626.8%，同比减少82.9%；资产证券化融资为77.67亿元，环比增加87.3%，同比减少31.1%。

12月房企发债411.6亿元，环比增加92.2%，同比增加30.3%。其中，公司债发行212.1亿元，环比增加163.2%，同比增加110%；中期票据发行199.5亿元，环比增加68.2%，同比增加127%。境内发债主体仍然主要是中海、保利、招商蛇口等国企央企。

2022年12月100家典型房企新增债券类融资成本4.34%，环比提高0.7个百分点，同比下降0.18个百分点。境内债的发行主体仍主要是国企央企以及财务状况较好的民营房企，因此整体融资利率保持在较低水平。

2022年100家典型房企新增债券类融资成本4.26%，较2021年全年下降1.12个百分点，其中境外债券融资成本7.24%，较2021年全年上升0.1个百分点，境内债券融资成本3.51%，较2021年全年下降0.61个百分点。

具体企业表现来看，12月发债量最大的企业是中海，发债总量达到了60亿元，企业在本月发行了两笔共30亿元的公司债以及两笔共30亿元的中期票据。本月发行债券的企业有12家，发债企业个数环比持平。

从发债年限来看，中海、保利、招商蛇口、大悦城都发行了期限为5年的中期票据或公司债，是本月发行期限最长的债券。从债券发行利率表现来看，中海发行的一笔15亿元的公司债利率为2.25%，是本月房企发行的所有债券中最低。

房企暴雷风险仍存

2022年中央经济工作会议指出，“满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”。

人民银行党委书记、银保监会主席郭树清也在近日表示，努力促进房地产与金融正常循环。落实“金融十六条”措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点。

在政策指引下，大量意向资金流入房企。中指研究院数据显示，截至1月9日，至少已有105家银行向188家房地产企业提供意向性授信，总额度约54629.33亿元。

自证监会宣布恢复上市房企再融资以来，上市房企频频推出股权再融资方案。截至目前，已有保利发展、万科、华夏幸福、华发股份等逾30家房企推出了定增、配股等再融资方案计划。

不过，房企暴雷仍在继续。2022年12月29日力高集团宣布鉴于流动资金有压力，将暂停其境外债务付款；1月4日时代中国也宣布将暂停支付6笔美元债，成为了2023年的首个暴雷房企。

整体来看，2022年以来已经有不少房企曝出了债务违约事件，房企流动性危机逐步向规模房企蔓延。而由于当前销售疲软仍未复苏，融资环境虽然有所优化但是短期内部分财务困难的房企仍较难获得支持。

南方出险房企的一位高管告诉记者，公司早已制定了引进国资背景战投纾困、实施整体重组的战略，但截至目前仍未落地，股权资金难以到位，一直持观望态度，市场行情低迷持续的时间太长，对未来还有很多不确定因素。

2023年房企偿债压力仍较大。据机构统计，2023年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元，房企偿债规模有增无减。特别是2023年一季度的1月和3月，房企偿债规模均超千亿元，4月、7月也超千亿元，这几个月房企偿债压力较大。

中指研究院企业研究总监刘水表示，房企仍有可能发生债务违约风险。房企偿债压力较大，房地产销售还没有明显企稳回升，部分房企受到融资支持有限，因此个别房企仍有可能发生债务违约。