品质家园

世邦魏理仕近日发布《北京写字楼租户普查2022》报告，收集整理了北京138栋甲级写字楼里的超2000个租户数据，并与2019年进行对比。报告显示，过去三年，非银行金融和科技互联网两大领域的创新发展是北京办公需求的“双引擎”，金融业和TMT合计租赁面积占比提升4.2个百分点，至50.8%。

从2022年租赁成交看，金融业中的证券、基金，TMT中的软件开发、人工智能、大数据等赛道保持活跃，而高精尖制造业、升级型传统制造业、医药及生命科学等产业类租户则逆势布局。

世邦魏理仕认为，硬科技、实体产业等需求活跃的态势将延续到明年。未来，北京在全国科技创新中心定位，以及新一代信息技术和医药健康“双发动机”产业战略的引导下，行业分布将向多元化发展。

从租户构成来看，中资租户逐步成为北京甲级写字楼租赁需求的中流砥柱，在金融街、东二环、奥体和各新兴商务区占有绝对优势。这类租户以金融、TMT、专业服务等行业为主。

同期，外资租户权重虽有所下降，但在北京甲级写字楼的总租赁面积并未减少，且多借助过去三年市场的机会窗口，积极实施扩租和升级搬迁等计划。入驻高品质写字楼后，外资企业也通常表现出更高的稳定性。

世邦魏理仕指出，未来，搬迁升级至更高品质的写字楼将成为越来越多中资和外资企业的共同诉求。预计在2022年短暂休整后，北京甲级写字楼新增供应将在2023年迎来小高峰，市场也有望继2021年后再现租赁窗口期。

世邦魏理仕还表示，北京写字楼租赁市场的头部优势已经形成，过去三年间，租赁面积达1万平方米及以上的甲级写字楼租户数量从48个上升至79个，总租赁面积占比从22%上升至30%。

2022年头部租户布局趋缓之下，品质要求更高、选择范围更广、决策流程更短的腰部租户已经成为市场的中坚力量，预计明年将进一步贡献稳健而有力的需求。

在区域分布上，世邦魏理仕认为，北京甲级写字楼市场逐步呈现出“多中心”的特点。2019年-2022年，CBD、丽泽和望京的甲级写字楼三年净新增租赁面积位居前三，望京和奥体则成为租户替换率最高的商务区。该机构预计，明年中关村、东二环、丽泽等新增供应集中的商务区将对租户需求起到引流的作用，市场有望再现“多点开花”的局面。