品质家园

　　2020年，全球经济低迷，各国因此大放水，通胀压力上升。核心城市的优质物业，成为持币者们的最佳选择。

　　北京楼市，就这样开始躁动起来。

　　这打乱了章鑫的买房计划。他原本想趁年底楼市冷淡之际，尽快将房子给定下来。

　　然而，一场突如其来的疫情，让章鑫困在老家大半年。好不容易回到北京后，楼市反常的行情，杀得章鑫有些措手不及。

　　自2020年11月以来，北京房价并未如往年一样下降，反倒是一点点地上涨。当月，北京商品住宅累计成交均价为4.79万元每平方米，累计同比上涨2%。

　　房产中介告诉章鑫：“交易量也在上升，好房子卖得很快，最好是早作决断。”

　　章鑫尽管无比焦虑，但又无可奈何。房价涨得是不多，但他是真正的刚需，要想买好一点的房子，手里的预算实在有限。

　　犹豫之间，12月底，北京商品住宅成交量，达到了97万平方米，同比增长52%。至此，2020年北京商品住宅成交均价，为48147元/平方米，同比上涨3%。

　　即便如此，对章鑫这样的购房者而言，无论是房价处于低谷还是高峰，他们在买房的路上，只能前进，没有退路。

　　01、新的躁动

　　自2017年最严厉限购政策出台后，北京飞速上涨的房价终于停住了。但让人没想到的是，这并非一次短暂的调整。

　　在随后的三年里，虽然局部区域也暗潮涌动，但严厉调控政策并未放松，北京房价一直处于低温期。

　　然后，很多人才意识到：北京楼市躺赢的时代，已经过去了。

　　2020年以来，北京楼市又悄然回暖。就在地产人喜大普奔时，进入今年以后，北京的调控政策却再度加料。

　　跨过新年后，北京楼市成交量再度上涨。2021年1月，北京新建住宅网签4832套，同比上涨68%;二手房住宅网签17513套，同比上涨104%。

　　房价涨幅最大的，是带有学区的商品房。自2020年11月以来，北京学区房价格一路跳涨。

　　北京学区房房价涨势下，二手房房价也被带动了。今年3月份，北京二手房住宅销售价格同比增长9.9%，仅次于深圳、广州，全国第三。而此前，北京一直是房价涨幅最低的一线城市。

　　也就是在3月份，章鑫决意不再观望，很快定下一套二手房。这套房子总价比几个月前，多了将近10万元。

　　“真的应该早做决定。”事到如今，章鑫依然有些后悔。

　　一位资深房产中介告诉市界：“目前活跃在北京楼市的购房者有三类，第一类是有置换需求的人;第二类是手里有资金，但没有好投向的人;第三类是购买学区房的人。”

　　为稳住房地产市场预期，进入2021年，北京市开始集中出台文件，严厉打击恶意炒作、违规资金进入楼市的行为。

　　3月23日，北京市银保监局自检发现，涉嫌非法流入北京房地产市场的个人经营性贷款约3.4亿元，4家银行被行政处罚及立案调查取证。

　　针对学区房的调控政策也不断加码。4月23日，海淀区发布2021年义务教育阶段入学工作的实施意见，采取多校区划片。如果此政策大范围铺开，学区房未来不再是硬通货。

　　从供应端入手也成为北京稳房价的手段，如5月10日-11日连续两天的集中供地土拍，几十块地、低溢价背后，无不彰显着北京“房住不炒”的决心。

　　5月10日，北京集中卖地竞拍的第一天，土地总体溢价率只有4%，而之前同体量的上海，溢价率动辄达到30%、40%以上。

　　其实，2017年史上最严厉调控启动以来，北京对房价的围追堵截从未停止过。这让北京楼市里的各路人马，几多欢喜几多忧愁。

　　北京房价不大涨，甚至有些区域下跌，这对于刚需客来说，他们的奋斗有了动力和希望。

　　章鑫虽然买房买在了小高位，但他还是很庆幸，“北京房价远没有深圳那样疯狂，否则下辈子都买不起北京的房子。”

　　在土地、金融资源被严卡的压力下，一些中小房企因拿不到粮食和弹药，早早地从北京楼市出局了。而一些追求规模的大房企，尽管尚能生存下去，但利润却越来越薄。

　　某知名房企的高管告诉市界，2016年以前，北京通过市场招拍挂的普通项目，有7%-8%的净利润。而在限竞房当道的时候，大部分项目只有1%-2%的净利润。

　　调控没那么严的时候，房企可能不用太专注去做产品，做到六七十分的时候，也能卖出去。“而现在，客户越来越挑剔，项目必须要一个绝对的长板，才能有比较好的流速和价格预期。”

　　02、“曾经卖房子像卖白菜一样”

　　北京房价上涨的起点，要从二十年前说起。

　　二十一世纪初，我国加入WTO后，老百姓开始有钱了，这为房价的上涨，带来了资金基础。同一时期，政府也出台多项优惠政策，以期房地产业成为新兴的支柱产业，我国房地产市场因此迅速升温。

　　北京楼市很快就火热起来。2000-2004年，北京的平均房价上涨了0.78%，其中2001年、2004年分别上涨3%、6.7%。

　　2001年这一年，开发商批量投放广告，让很多人树立起这样的观念：房子可以买卖，也可以投资。几个月内，北京的房价翻了将近一倍，海淀区学院路的房子甚至高达6000元每平方米。

　　2002年，邓现考到北京成为了一名大学生。从导师那里，他知道了“大水漫灌”的故事。

　　2003年，一场突如其来的非典疫情，使得北京楼市基本停滞。非典过后的04年到05年，土地“招拍挂”流程的出台、公积金贷款比例的提高、从塔楼到板楼的转变，使得北京房产的投资属性愈发明显。

　　2005年，多重“利好”下，大量资金涌入北京楼市，北京房价大幅上涨近20%。一年后，邓现毕业了。一毕业，他就在北京买了房。

　　这一年，北京春季房展4天时间，参观人次超过20万，意向成交房源近2000套，意向成交突破14亿元。

　　“卖房子像卖白菜一样。”曾有开发商如此慨叹。他们惋惜现有地块上的房子卖得太快了，以至于有适时放慢销售，以便获得更多收益的打算。

　　从事金融工作的邓现，比普通人先一步感知“高房价”。跟着项目尽调的几年里，邓现去过繁华似锦的香港，也去过璀璨无比的纽约。

　　但无论操着一口港普的中国人，还是留着大胡子的美国人，他们向邓现介绍所在城市时，都会吐槽一句“房价真是高”。这一年，是2007年，股市行情大好，奥运会就要来。北京这块热土还未限购，东三环新房1.5万元每平方米。

　　这时候的邓现，一有闲钱就在北京买房，“炒股赚了看到笋盘，果断卖了牛股买房;父母老家公司工厂拆分股权，宁愿不要设备要现金在北京买房;工作后发了年中绩效，不去海外旅游还是买房。”

　　2008年春节前，丰台星河城的均价已超过1.5万元每平方米。此时，北京房产市场中的二手房，也已进入中介时代。链家、我爱我家等各大中介的网点铺设，“越来越像肯德基和麦当劳了。”有房产人士如此形容当年中介门店的疯狂。

　　不过，2009年，在金融危机的震荡中，我国CPI负增长，北京房价回到两年前。望京香颂从07年底的1.4万每平方米，跌倒09年初的1.1万每平方米。

　　随后，不限购、不限贷、利率打7折、优惠税费等政策相继出台，北京房价又一飞冲天。这种疯涨持续到了2010年，直到限购政策的出台。

　　这是北京第一次限购，单身只能买两套。新楼盘越来越少，二手房表现愈发亮眼，各大中介开始招兵买马。京城楼市开始数据化，如同股市一般。

　　2011年，北京房产交易均价已高达2.5万元每平方米，力压上海的2.27万元每平方米，成为北上广深中的绝对老大。

　　同年，北京国八条政策出台，要求强化差别化住房信贷政策。这使得随后两年里，北京出现了恐慌性购房潮：再不买房，就再也买不起了。

　　各路人马，不断涌入北京楼市。此时，北京房子均价从2012年的3.01万元每平方米，直接涨到2013年的4.03万元每平方米。

　　好在2013年10月起，北京推出2万套自住型商品房住宅用地供给。此时，这轮疯涨的房价，才得到遏制。

　　一浪未平，一浪又起。2015年，又一个房贷政策出台：对于商贷，凡将以前贷款结清的再贷，可被认定是首套。

　　这个消息，使得北京房子均价又从当年的3.9万元每平方米，涨到2016年的5.76万元每平方米。

　　这一年，京楼火爆到“即便刚入行的中介，一天也能有成交量，有的甚至好几套”，一名房产从业人士回忆道。

　　北京一路狂奔的高房价，让真正的刚需望洋兴叹。

　　痛定思痛下，2017年，北京出台了“3·17”史上最严限购政策。认房又认贷、二套首付比例高达60%等规定下，北京楼市恢复了平静，房价自此横盘三年。

　　三年后的2020年，即便北京楼市又躁动不已，但其6万元每平方米的均价，与2016年5.76万元每平方米的均价相比，也仅仅涨了不到三千元。

　　03、买房之后，梦醒了

　　邓现曾无比信任某微博大V的话，“京沪永远涨，一印解千愁。”

　　然而，北京房价后来横盘三年的事实，生生打疼了邓现的脸。

　　即便如此，早就在北京扎下根的邓现，如今拥有的北京物业，也高达两位数了。收着远超过工资收入的租金，邓现步履欢快地从北京楼市的起点，走到了终点。

　　不过，如邓现般有实力和有远见的购房者，毕竟凤毛麟角。大多数普通购房者，面对北京楼市，左右为难。

　　来北京多年的冯桔、王群一家，如今租住在50多平米的小两居里。冯桔和王群的工作都很稳定，每月所得比下有余。

　　随着孩子一天天长大，一家五口住在这个房子里，转个身都觉得有些拥挤。在北京买套房子，是冯桔这么多年来的执念。

　　尽管这几年房价是没怎么涨，但冯桔攒下的钱，只够在她的户口所在地西城，买下一套10平方米的房子。此时的西城，无论是新房还是二手房，均价早已突破10万大关。

　　左思右想之下，王群决定在他的户口所在地房山申请共有产权房。所谓共有产权房，即政府与购房者共同承担住房建设资金。退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现。共有产权房不具有投资属性。

　　在前期摇号被选中后，今年三月，冯桔选的共有产权房是三居室，单价2万多元每平方米，“在北京终于有了大房子”。

　　然而，高兴之余，冯桔又增添了新的烦恼：这套房子在房山，孩子的学校却在西城。众所周知，在北京教育链条中，西城站在食物链的顶端，而房山则连姓名都没有。

　　冯桔笃定的是：孩子上小学，肯定选择西城。未来是两地奔波，还是另外租房?这个问题扰得冯桔茶饭不思。

　　虽然纠结孩子上学住哪里，但对在北京有房又有户口的冯桔来说，未来的日子，还算很有些盼头。

　　但对在北京买了房、却没户口的宋诚来说，他刚站到北京楼市的起点，就看到了梦可能到达的终点。

　　宋诚在北京已经漂泊十二年。在前几年，他一直将自己当作北京的过客，北京节奏太快了。他原打算，在北京干几年，挣点钱就回老家。

　　因而，在2012年和2015年这两年，在北京房价还没现在那么高时，宋诚想都没想过在北京置业，而是拿着手里的积蓄，在老家省会城市相继买了两套房。

　　但后来宋诚事业发展越来越好，尤其在成了家、有了孩子后，他推翻了之前的想法。

　　“如果就这样离开北京回到老家，日子是过得很舒适，但甘心放弃打拼多年的事业吗?更何况，一想到孩子将来很有可能像我当年一样，用尽全力往北京拼，我就觉得我现在就应该留在北京。”宋诚向市界坦言。

　　从小城市一路打拼到北京，个中艰辛，宋诚最明白不过。眼看着孩子马上要上小学了，去年年中，宋诚终于下定决心：卖掉老家的一套房子，在北京买房。

　　赶在今年三月前，宋诚在北京买房的事情，终于尘埃落定。拿到房产证的那一刻，宋诚在短暂地欢喜过后，陷入了迷茫之中。

　　买了房，孩子能在北京上小学，但这又能怎么样?没有北京户口这一事实，让宋诚在不久的将来，再一次面临艰难的抉择。

　　宋诚也曾想过申请积分落户，但积分落户拼的是4项资格条件、9个积分指标，才在北京有合法稳定住所、且只有本科学历的宋诚，离2021年积分落户的下限相距甚远。

　　北京积分落户竞争，早就进入白热化状态。申报人数不仅每年递增，就连成功上岸落户北京的分数线，也在逐渐增长。有人曾戏言，北京积分落户申报，比高考填志愿还要刺激。

　　以今年为例，五一假期这几天，北京积分落户的分数天天上涨。截至5月6日，第六区的下限就达到100.25分，距离5日增长了0.04分。

　　2021年积分落户规模只有6000人，申报人数却有13万人，妥妥的“千军万马过独木桥”。

　　同样的问题，也发生在房地产从业者高威的身上。他的梦想是在北京拥有一套自己的房子。

　　在地产圈打拼多年后，他终于实现了北京的买房梦。然而，在北京买了房后，高威却离开了北京，奔赴某二线城市。北京地产圈钱越来越难挣，各种成本居高不下，高威说：“在北京买了房后，我的梦也醒了。”

　　(文中出现人物皆为化名)

　　（作者丨陶婷，编辑丨胡刘继）