品质家园

万科企业股份有限公司的2022年度第四期中期票据提交注册报告，目前债项正处于预评阶段。

据悉，本期中票募集的资金将用于目前项目的开发建设。

从上半年万科已发行的中期票据中，不难看出融资的畅通，已经进一步缓解在项目开发中的现金压力。

值得一提的是，万科在近期推出“双十一购房节”，拟通过促销进一步加强去化，完成年末业绩冲刺。

在不少房企因现金流恶化暴雷的当下，一方面，万科通过促销楼盘加强回款，维护自身现金流稳定，另一方面也在积极拓宽融资，从而进一步分担自身现金压力。

本次提交注册的中票拟发行金额为20亿元，将分为2个品种进行发行，品种一、二在发行金额上同为10亿元，期限为前者为5年期，后者为7年。

观点新媒体了解到，该债券为万科今年申请的第四笔中期票据，而且今年已完成发行四期公司债及三期中期票据。

本期中票募集说明书中显示，万科此次发行的20亿元将全部用于项目建设。从具体项目上看，分别位于珠海、厦门、西安、成都以及武汉，均为商住项目且住宅占项目总面积比例均在8成以上。

今年1-2月，万科完成发行的三期中票用途同样为用于项目建设，不过本次提交的第四期在期限和发行方式上略有不同——前三期已发行中票为单一期限品种，均为3年期，通过第四期偿债期限的拉长，不难看出万科想把项目的资金压力进一步下放至融资平台，维系自身现金流稳定。

从万科近三年发行中票的情况可知，2021年之前以偿还存量债务及融资工具为主，今年开始已发行的三期中票及计划发行第四期中票则以项目开发为主。

今年1-10月末，万科累计发行中票金额80亿元，公司债券88.9亿元。其中，中票募资用途以项目开发为主，公司债则用于“借新还旧”及置换自有资金，另有10亿元募集资金用于补流。

具体项目上看，前3期中票资金使用比例最高的为万科雪山二期建设项目，额度34亿元；其次为重庆市永川万科城一二期项目及沈阳浑南新都心一分期项目，同为15亿元，上述项目累计使用募集资金64亿元，占今年发行中票金额的80%。

值得一提的是，今年以来部分房企融资方向已不在局限于偿还旧债。

1月份，招商蛇口30亿元并购票据完成注册，用途方面也指出首期发行的25.8亿元中，有12.9亿元用于收购住宅项目公司股权。

无独有偶，近日中海获批分期发行的150亿公募债中，募集资金再扣除发行费用后，拟用于偿还公司有息债务、支持产业内房地产企业缓解流动性压力、项目建设以及补充流动资金，也提及将把募集资金用于项目开发。

相关人士向观点新媒体透露，房企融资用于项目建设现象一直都存在，只不过在对相关企业的情况及项目本身的审批较为严格。

今年以来，万科先后完成用于项目开发的中票发行，债券融资资金用途不再仅聚焦于偿还旧债，说明目前已经缓解了短期债务压力，日常经营逐步回归良性循环。

事实上，万科并非全无压力。

2022年以来，房地产市场销售整体呈现下滑走势，房企销售端承受了不小的压力。今年1-10月，万科累计实现合同销售金额约为3467.7亿元，同比下降33.45%。

销售端也影响着现金流，三季度报告显示，万科全年经营性现金流净额已由正转负，录得-41.76亿元，同比下降442.36%。

在今年6月的股东大会中，郁亮曾讲述自己亲临万科全国项目时，观察到惠州公司业务员跑到深圳城中村拓展客群、珠海员工去到北方卖房。在当前的市场环境中，行业信心缺少导致客户越来越难找，房企面临空前的去化压力。

每年的6月、12月都是房企冲击销售额的月份。市场有消息指出，万科于近期召开内部会议，剑指年末加强销售去化，冲刺年底业绩事宜。

与此同时，万科也在双11前夕推出了“双十一购房节”活动。以广州万科为例，包括部分项目认购立减11.11万、最高清空3万购物车、线上看房送品牌家电等措施。

而江西万科在11月5日正式打响了2022年官方保价第一枪，相关促销页面显示，江西万科将通过见面专享、补贴惠场、家电好物、好房底价、车位惊喜、官方保价等促销方式，进一步推进万科在年末的销售去化，冲击业绩。

知情人士向观点新媒体透露，年末两月，万科将在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度，增强线下带看，线上引流。除此之外，还将通过加快佣金结算、销售激励政策、销售人员培训等多方面，进一步增强销售力量和去化速度。

由此可见，对于当下的房企而言，加大销售才是解决现金流问题的根本。对于项目不断“融资”，一方面缓解了目前的即时现金压力，另一方面也保证了项目能够正常开展，延续未来的可售货值，维护业绩持续增长。