品质家园

10月21日，据北京产权交易所公告，北京华润新镇置业有限责任公司（以下简称华润新镇置业）100%股权被挂牌转让，底价33.93亿元，付款支付方式为一次性支付，转让方为华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润置地北京）。

公告信息显示，华润新镇置业成立于2006年3月10日，注册资本10亿元，由华润置地北京、STRONG FOUNDATION DEVELOPMENTS LIMITED分别持股51%、49%。

截至8月31日财务报表，华润新镇置业营业收入2.23亿元，营业利润7509.5万元，净利润330.8万元，资产总计34.94亿元，负债总计19.46亿元。

对于此次高金额的股权转让，华润置地（HK01109，股价31.15港元，市值2221亿港元）相关负责人10月21日通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，华润置地拟向深圳证券交易所申请北京清河万象汇购物中心的证券化融资，根据国资要求，于2022年10月在北京产权交易所进行了披露。证券化融资后，将继续由华润置地及万象生活负责北京清河万象汇购物中心的商业管理，商户存续租约继续履行，项目运营保持稳定。

类REITs资产证券化

华润新镇置业鲜少单独出现在媒体报道中，不过作为其旗下开发并被延续下来的招牌产品“橡树湾系列”，在北京房地产市场知名度却很高。

2005年，北京市海淀区清河元三家毛纺企业用地挂牌出让，当时有超过50家知名企业参加竞拍，经过多轮竞价最终由华润置地高溢价竞得，并创下当时北京最高地价纪录。

据悉，该项目总占地面积31万平方米，规划建筑面积71万平方米，以高品质住宅为主，配以齐全的商业、体育、休闲娱乐设施，包括56万平方米住宅、10万平方米商业中心、2万平方米托幼和体育设施，及2万平方米其他配套。

在此后的十余年里，由于周边配套完善和品质提升带来的区域价值阶跃，使得橡树湾系一战成名。据媒体报道，清河橡树湾项目分为五期开发销售，期期销售火爆，价格也从开盘的8000元/平方米一路涨到了如今的12万元 /平方米，涨幅高达15倍。

此后，华润置地在北京相继推出密云橡树湾、亦庄橡树湾、大兴西红门橡树湾、北清橡树湾。

据记者了解，清河橡树湾项目配套的北京清河万象汇原为北京华润五彩城，是华润置地在北京打造的第一个区域商业中心项目，2020年升级改造后更名为北京清河万象汇。上述华润置地负责人向《每日经济新闻》记者表示，此次是将清河万象汇做了类reits资产证券化。

这并非华润置地今年第一笔类REITs项目。今年6月，华润杭州萧山万象汇20.82亿元类REITs成功发行。项目储架规模80亿元，首期规模20.82亿元，其中优先A级9.57亿元，占比45.96%，3 2年，AAA评级，发行利率3.43%；优先B级2.08亿元，占比9.99%，3 2年，AA 评级，发行利率3.60%。

推动商业地轻资产转型

由于目前国内酒店、商场、写字楼等商业地产领域尚不属于公募REITs试点范围，尚未开放发行，因此在商业地产领域，最为常见的证券化融资工具为CMBS和类REITs。

实际上，借助类REITs进行证券化融资在国内已较为成熟。据公开信息，招商蛇口、保利发展等央企曾申请过百亿元以上证券化产品，发行后相关资产继续保持稳定运营。某种程度上，通过类REITs和CMBS等资产证券化工具，也为需要重资产运作的商业地产规模化添砖助力。

明源不动产研究院首席研究员艾振强10月22日通过微信向《每日经济新闻》记者表示，最早的大型商业综合体的类REITs，还要追溯到2016年新城控股的操盘案例。

2016年6月，新城控股发布公告，宣布公司将旗下上海青浦吾悦广场项目转让给东证资管，设立“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，东证资源募集资金约10.5亿元，收购目标资产，从而成功将该物业证券化。这也成为国内推行资产证券化以来，商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目，发行获得了投资人2倍数以上的超额认购。

“由于其最大限度地实现了不动产全出表融资，以及最接近公募REITs的实质效果，该项目还在发行后的一年时间里获得了不少奖项。”艾振强表示，目前，基础设施公募REITs发行如火如荼，并且已从国企拓展到民企，全国首单民营园区公募REITs——“东久新经济REIT”已上市发行。相信在基础设施之后，写字楼、商场等传统商业地产REITs也会放开逐步尝试。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，目前商业地产中，以青岛金茂湾购物广场、长安万科生活广场、上海鲁能JW万豪侯爵酒店等为底层资产的类REITs产品均已成功发行。

艾振强分析认为，通过类REITs的方式，可以让目标资产在企业母子公司出表，在不增加负债率的情况下募集资金，调整报表资产结构。“对企业来说，既有助于降负债，又可以提高资金的使用效率；对行业来说，这也为存量商业物业提供了新的退出渠道，有助于商业地产从散售向持有经营转变，推动商业地产业轻资产转型。”