品质家园

　　每年5月初，上市房企年报和一季报双双出齐，便是观察房地产行业及公司的一个时间窗口。

　　在众多分析中，经常会被用来衡量房企财务健康度的一个行业性指标，则是经营性现金流。

　　不过，观察房企的经营性现金流还有一个小技巧，要看就看全年乃至连续数年的数据，不要只看一季度甚至上半年的数据。

　　这是因为，房企的项目周转周期大多在半年到一年之间，这意味着上半年拿的地，下半年就有望开盘。于是，房企习惯于一二季度集中买地，此时购地支出金额较大，而销售回款大量集中在四季度。

　　可以说，凡是不看全年以及连续数年的数据，单拿一季度或者半年报现金流说事的，要么外行，要么存心。

　　而从连续数年的经营性现金流数据来看，一个有意思的现象是，头部房企大多数能保持销售的持续增长，但上市房企连续四年经营性现金流为正，能做到的房企不多。

　　笔者粗略统计，自2017年至今，仅有万科、龙湖、世茂、荣盛、华润、融创、绿地、阳光城、龙光等九家房企，做到了这一点。

　　其中，荣盛发展2017年至2020年，每年的经营性现金流分别为22.73亿元、175.11亿元，21.2亿元，13.67亿元，连续多年经营性现金流为正，在上市房企中属于健康水平。

　　那么，荣盛这家总部在华北的房企中为数不多尚未掉队者，其他财务指标的表现又是如何呢?

　　先看营业收入。由于众所周知的原因，第三方机构发布的房企年度销售数据，其准确性要低于上市公司年报里公告的营业收入数据。

　　如果仍以四年的时间段来考察，荣盛发展这四年营业收入分别为387亿元、563.7亿元、709.1亿元、715亿元。

　　可以看到，近几年来荣盛发展的营收款复合增长率大约为20%左右，这在房地产行业内是一个比较健康的增速。

　　而从直观反映房企盈利能力的指标归母净利润来看，荣盛发展2017年以来的数据分别为57.6亿元、75.65亿元、91.2亿元、75.01亿元。

　　不难发现，2020年荣盛发展净利润有所下降。看来，环京楼市的持续低迷，叠加疫情的影响，对这家总部在廊坊的房企还是造成了不小影响。

　　说到财务指标，就不能不提三条红线。可以说，这是今年房企最为关注的生命线。

　　所谓三条红线，是指：1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1倍。

　　监管部门根据三条红线，把房企分为四档，分别为红色档：三条红线全中招;橙色档：踩到两条红线;黄色档：只有一条红线超出阈值;绿色档：全部指标都合格。并据此对房企有息负债规模给予不同限制。

　　从年报看，目前荣盛发展尚有剔除预收账款的资产负债率73.8%高于指标要求，其余两条红线均达标，分别为现金短贷比1.23.净负债率80.2%。

　　而剔除预收账款后的资产负债率73.8%，与监管要求的 70%也很接近。看起来，荣盛发展离“转绿”并不遥远了。

　　此外，荣盛的短债占比也由2019年的52.8%下降到35.2%，债务结构调整优化成果明显。金融机构显然看到了这一点，年报显示，荣盛发展2020年获得银行授信额度931.55亿元，境内主流评级机构上调公司主体信用评级至AAA，境外主流评级机构给予公司BB-的主体信用评级。

　　其实，看房企财务指标的健康度，还有两个参考指标，一个是分红，一个是纳税。有些财务指标也许可以“吹牛不上税”，分红和纳税可都是真金白银。

　　根据荣盛发展2020年报披露的分红派息预案，2020年该公司拟向全体股东每10股派发现金股息3.50元(含税)。据数据显示，上市以来荣盛发展累计现金分红金额达118.37亿元(含2020年度)。2015-2019年，公司连续五年派息率达到当年归母净利润的22%以上，股息率达到5%以上。这些数据，在A股上市公司中无疑位居前列。

　　至于纳税，2008-2019年，荣盛累计纳税433亿元。在全国工商联2020年发布的“民企纳税20强”上，荣盛位居全国民企第17位，在房企中排第8位，远高于房企销售榜上的行业排名。

　　综合来看，荣盛这家老牌房企的财务指标可称健康。不过，这家公司过去虽然一直保持在行业前列，但有时也给人不温不火之感。荣盛发展似乎自己也意识到这一点，其2020年报中提出，下一个五年，公司将聚焦“提质、进位”的总体发展目标，通过质量与规模的快速提升与协同发展，跻身世界强企之列。这是不是一个即将提速的标志?在宏观经济形势复杂、房地产行业持续调控的大背景下，这个任务还是颇具挑战性的。