AMC带资“跑步”入场 房企“保交楼”成效明显
时间：2022-10-21 来源：21世纪经济报道
近日，人民银行行长易纲线上出席二十国集团财长和央行行长会议时表示，推动“保交楼”专项借款加快落地使用，促进房地产市场平稳健康发展。而在此之前，多家金融资产管理公司（AMC）也介入了房企的救助。
21世纪经济报道记者根据公开信息统计，今年以来，AMC已通过购买债权、“接管 代建”、与地方国企设立纾困基金等方式介入了房企的盘活。截至2022年10月19日，已有9家房企项目得到救助。
AMC加速入场
10月12日，世茂集团公告披露，旗下两家间接全资附属公司转让合计持有的南京项目公司45%股权，总代价为17.5亿元。受让方为五矿信托、信达资本各持股50%的芜湖信思达投资合伙企业。世茂集团称，出售是降低负债的其中一项措施，出售所得拟用于偿还其境内债务，有助于推进旗下项目的复工复产。
9月29日，中国信达全资子公司——信达投资、信达地产(600657)与康桥地产集团有限公司签署战略合作协议。信达投资、信达地产拟联合金融机构共同发起设立康桥集团地产项目保交付专项纾困基金，对康桥集团存量地产项目在保交楼方面开展纾困救助，助力康桥集团保交楼。
年中业绩发布时，中国信达表示，该公司深度参与受困房企风险化解，充分发挥内部协同优势，通过存量债务重组、续建资金补足、引入品牌代建、项目封闭运作、协调地方政府等房地产风险化解有效路径，落地一批受困房企风险化解项目，保障4424套商品房按期交付，解决拖欠农民工工资近1亿元，兑付200户、10亿元房地产企业理财产品，支付271户、5.8亿元上游供应商欠款，带动354亿元存量项目复工复产。
21世纪经济报道记者也从中国华融了解到，今年某南部省会城市一家“商业 住宅”综合体因资金链断裂，项目自2018年起已基本停工，近年企业经营情况持续恶化，负债规模达38亿元，成为当地重点问题项目。中国华融通过“资产重组 债务重组 管理重构”多元手段，引进新的重组方对该项目进行盘活。中国华融发挥逆周期救助功能优势，积极对接、全力推动项目进展。目前，该项目已全面复工复产，对前期500多户购房者进行保交楼，项目其他区域正在按规划建设中，后续也将陆续对外销售。
中国华融在协调环节，与多方谈判，协调各方利益诉求。包括协同重组方与政府、其他债权人谈判，协调政府同购房者谈判，代表债权人与政府、重组方谈判，协调原股东、重组方与施工方谈判等。在资产清理环节，协助重组方对债务人的资产负债进行盘点清理，特别是在账务不全的情况下，配合并参与重组方、中介机构对项目公司资产、负债的清理。在签订合同环节，详细掌握重组情况，全面参与重组方与政府、其他债务人、开发商、原股东、购房者等签订的所有合同。
东方资产在房企纾困方面也有新动作。上市公司冠城大通(600067)于9月9日公告，与东方资产开展业务合作，由东方资产为公司代为偿付“20冠城01”债券17.3亿元本金，并签署《代偿协议书》、《债权债务确认协议暨还款协议》。在东方资产代偿后公司与东方资产形成新的债权债务关系，即公司对东方资产负债17.3亿元，偿还标的负债期限不超过1年，经东方资产同意后可延长期限，还款条件和资金成本等由双方签署书面协议确定。
长城资产分别于今年3月11、23日，发行两笔共计200亿的金融债券，募集资金主要用于房地产企业优质项目的风险化解与处置、房地产行业不良资产纾困。
今年4月，佳兆业与招商蛇口(001979)、长城资产签署战略合作协议。长城资产还与中交集团签署深化战略合作协议，双方将通过市场化的方式，在国企改革重组、房地产行业风险化解，“两非两资”利离处置、不良资产盘活等领域开展合作。
与此同时，部分地方AMC也加入房企纾困行列中。
7月19日，河南资产管理有限公司和河南郑州地产集团有限公司拟联合设立郑州市地产纾困基金。据8月5日消息，郑州市已经下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，规模暂定100亿元。
8月23日，3家南宁国企携手成立南宁房地产平稳基金，为一批已发生风险或濒临风险的楼盘纾困解难，基金首期规模30亿元，已完成缴付。
8月23日，湖北省资产管理与浙商资产管理联合设立50亿元纾困基金，聚焦助企纾困，加大对全省不良资产的收购、处置力度。
业内人士表示，在“保交付”的明确指示下，各地相关AMC会增加与出险企业的合作。这有利于减少问题项目的风险，促进房地产市场的良好健康发展。
易居研究院智库研究中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，“从各地的报道来看，多家AMC与多个城市就具体项目已经对接开展了一些合作，这是一个非常好的模式。因为AMC拥有较强的资金实力、处置能力以及过往经验，都对纾困房企有较大帮助。”
他认为，各地需加强与AMC合作，但其中有两个难点亟待解决，即房产销售市场行情低迷，以及房企背负着一些难以偿还的债务。
专家建议给予低利率资金支持
目前，“保交付”成为房地产行业一大任务，政策端也鼓励AMC、信托等金融机构纾困房企。
克而瑞研究中心在研报中指出，在政策支持下，目前全国性AMC和地方AMC都在加速介入房地产行业，成为加快风险出清的又一抓手，尤其对于出险房企来说，释放出了积极信号。
2022年1月，金融监管部门召集几家全国性金融资产管理公司开会，研究AMC按照市场化、法治化原则，参与风险房企资产处置、项目并购及相关金融中介服务的可能性。
据悉，今年4月中旬，金融监管部门向几家AMC和18家银行提供了12家房企的清单，针对其资产收并购等工作拟有6项政策指导，加大政策力度支持出险房企项目收并购。
标普全球评级金融机构评级资深董事胡旸瑞向21世纪经济报道记者表示，目前AMC正在观望房地产市场，进入市场的步速不会太快。
胡旸瑞指出，对AMC而言，既有商业化的考量，又有政策性质的职能，因此在其中需要找到一个平衡的方法。
从商业化考量来说，纾困房企的项目涉及较多利益方，比如债权人、银行、信托、开发商等。
纾困房企的项目一般利润较低，AMC进入纾困房企市场的速度、劣后优先、投资项目、投资地域、监管方要求等都亟待协商。
AMC进场后发现房产已经出售，资产不够偿还债务的情况下，如何自我保全？
这种情况下，首先需要了解房地产开发商是否有拥有其他抵押资产，在开发商拥有其他抵押资产情况下，可以利用贷款分层、折扣等手段与抵押资产的债权人协商腾挪出一些空间。此外还可以跟地方政府及政府关联机构等协商，以此获得信用层面的支持。
胡旸瑞认为，房地产市场关联较多利益方，即使在监管号召下，资管公司进入房产市场的进展也不会像预想中那么快。
首先，从盈利角度考虑，资管公司做纾困房企项目肯定希望保本，但作为政策引导的项目，利润肯定是微薄的，不具有大规模盈利的可能性。
胡旸瑞表示，纾困房企将影响AMC的整体回报率，这也影响了其进入市场的速度。
他认为，针对AMC整体回报率的下降，或许有两种应对方式：
其一，政策性金融机构提供资金支持。在AMC纾困房企过程中，如需要大规模投入资金成本，金融机构可以提供政策性业务补助。例如，对于符合要求的商业银行贷款，人民银行给予优惠利率的资金支持。
其二，资管公司有自己的监管指标，比如资本充足率。随着更优惠的资金成本进入，资管公司的报表也会因此放大，由于盈利需要时间积累，杠杆、负债和资产都会提高，可能会影响到资本充足率。针对这种情况，监管部门或允许资管公司降低相关资产风险系数，或者批准通过表外业务处理。
地方AMC如何做纾困房企项目？胡旸瑞表示，地方资管公司的项目经验不如四大资管公司，一般来说，业务不会超过其地域范围。
资管公司具体的救助手段，包括资金的救助、处理不良资产的金融手段以及对实业的支持。
比如信达，旗下有专门做开发的房地产子公司，具备上述三种纾困房企手段。
但就地方AMC而言，不确定其是否具备这三种手段，在金融手段上，地方资管的经验不如四大资管公司丰富，更多的是结合它们的地方关系，联手地方企业把纾困项目做好，具备实业救助能力的也较少。
此外，地方资管公司在纾困房企过程中也可能会遇到资金成本的问题，地方资管公司的成本比四大资管公司高，如果融资成本较高，可能会成为一个倒挂亏损的项目。
（作者：徐倩宜 编辑：李玉敏）
