品质家园

北京第三批集中供地刚落下帷幕，第四批集中供地的预申请地块就不断出新。截至目前，据北京市规划和自然资源委员会（简称“北京市规自委”）官网显示，已挂出8宗预申请住宅地块，总起始价145.2亿元，土地面积共计21.81万平方米。其中有2宗地块位于朝阳，区位较为优越，销售指导价也最高，达到8.5万元/平方米。另外，大兴、通州、房山、延庆、北京经济技术开发区、门头沟各有1宗地块。

“北京集中供地的批次多，挑选空间大。”北京资深地产评论人泽龙认为，北京土拍的“二三五法则”开启了，也就是只有20%的热门地块火爆争抢、30%的地块弱竞争、半数的地块兜底或低价成交。

 

继9月下旬第三批集中供地收官后，北京第四批集中供地已挂出8宗预申请住宅地块。图/IC photo

朝阳平房乡两宗地销售指导单价8.5万元

10月14日，北京又新增1宗预申请的居住用地，其为门头沟区永定镇南区棚户区改造和环境整治项目MC00-0015-6050地块，起始价7.9亿元，设定的土地合理上限价格为9.085亿元；土地面积2.3万平方米，建筑规模3.22万平方米，销售指导价6.1万元/平方米。

而此前的10月11日，北京刚新增2宗预申请居住用地。其中一宗为大兴区黄村镇DX00-0208-6021地块，土地面积约2.88万平方米，建筑规模约7.5万平方米；起始价约22.3亿元，设定的土地合理上限价格为25.645亿元。另一宗为朝阳区平房乡棚户区改造和环境整治项目（一期）PF-44地块，土地面积约1.96万平方米，建筑控制规模约4.9万平方米；起始价约22.2亿元，设定的土地合理上限价格为25.53亿元。

值得关注的是，9月30日，北京挂出5宗预申请地块，其中也包括朝阳区平房乡的一宗地块。从目前来看，上述朝阳2宗地块相邻，无配建或公建，为纯住宅用地，容积率均为2.5。由于区位属性较为优质，这两宗地块的商品房销售指导价也是目前预申请地块中最高的，达到8.5万元/平方米。

作为北京集中供地以来唯一连续五批均有供应的区域，朝阳区在北京第三轮土拍中暂缓供应，但在第四批供地中，朝阳地块再次出现。

对于此次推出的朝阳区平房乡2宗住宅用地，中原地产预计，其将打造成高层或小高层产品。

此外，中原地产认为，上述两宗朝阳地块均位于东五环外，属于朝阳常营板块，南侧紧邻朝阳北路，不远就是地铁6号线黄渠站，出行非常便利，地块属性较优。不过，目前朝阳区新盘多、存量高，且崔各庄、奶西村、东坝等板块内的项目单价普遍在8万元/平方米左右，虽然板块不同，客群不完全一样，但仍会对该地块未来销售形成一定竞争。

亦庄新城地块起始价近29亿，区域竞争激烈

值得注意的是，在第三批供地结束后一周，9月30日，北京挂出5宗预申请地块，推地的密集节奏也反复被业内提及。在这5宗地块中，除有1宗朝阳平房乡地块之外，还包括城市副中心0501街区、延庆区06街区、北京经济技术开发区亦庄新城0510街区及房山区长阳镇地块。

其中，亦庄新城0510街区YZ00-0510-0032地块起始价最高，约为28.7亿元。该地块土地面积约4.34万平方米，规划建筑面积约8.68万平方米，土地合理上限价格约33亿元；未来商品房销售指导价5.8万元/平方米。

亦庄新城0032地块属于台湖板块，东侧为北京第三批次供应的0033地块。0033地块由亦庄博润 亦庄久筑联合体以底价摘得，销售指导价同样为5.8万元/平方米；拿地的两家公司均为亦庄投资控股的间接子公司。此外，0032地块的北侧为今年第一批集中供地中成交的土地，该项目命名为“绿城桂语听澜”。从目前来看，区域新盘较为集中，如果该地块成功出让，今年出让的土地项目有望结成“三兄弟”，同时也面临激烈的市场竞争。

对此，中原地产分析认为，目前板块内短板比较明显，生活配套不足，商业、医疗等配套设施待完善，并且该地块距离地铁17号线嘉会湖站稍远。另外，台湖板块虽然划归到亦庄管辖，但仍执行通州“双限”政策，第三批次供应的0033地块最终由亦庄国有平台公司兜底获得，第四批次供应的0032地块能否顺利出让还是个未知数。

而从整体土地出让规则来看，目前公布的8宗预申请地块的出让规则与此前相比并无明显变化。多数地块都设定了土地合理上限价格，当竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为现场竞报“现房销售”面积程序；当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号的方式确定竞得人。

北京第四批集中供地预申请住宅地块情况列表

数据来源：北京市规划和自然资源委员会

北京土拍或开启“二三五法则”

9月23日，北京今年第三批集中供地收官。截至目前，北京市今年已经完成三个批次的土地集中出让，共成交了49宗地块，总成交额约1480亿元。

其中，2月，在北京第一轮集中供地中，共成交17宗住宅用地，总土地成交金额480.225亿元；在5月第二轮集中供地中，共出让14宗宅地，总土地成交金额499.575亿元；9月，在第三轮集中供地中，共出让18宗商品住宅用地，总土地成交金额500.295亿元。

对比来看，2021年，北京总计集中进行三轮供地，成交了63宗地块，约成交金额2112.04亿元。今年前三批次供地规模还远不及去年，因此第四批次集中供地的推出也在情理之中。

另据中原地产预计，接下来还会有其他预申请地块陆续挂牌。而从北京今年集中供地可以看到，每轮供地的地上规划建筑物面积总计保持在150万平方米左右，成交金额在500亿元左右。而第四批供地的规模似乎也在这一定律之中。

此外，另据业内人士透露，包括北京市规自委挂出的8宗预申请住宅地块在内，北京今年第四批供地总量或有20多宗地块，其中朝阳、丰台、通州成为供地“大户”。

当然，预申请的土地并不一定最终都能上市，预申请方式在一定程度上避免出让地块出现流拍、终止等情况，提高了挂牌出让的效率。比如，10月17日，天津首次采用“预申请”方式供地，累计预公告21宗地块，最终挂牌17宗，100%出让成功。

泽龙认为，北京第四批次供地最终推出的土地数量可能并没有市场预期的那么多。从目前来看，集中供地的批次越多，挑选空间更大，从房企拿地情况来看，预期第四批次还是延续第三批次的行情，热门地块遭拼抢，但是多数地块还是底价成交。

对于土地市场即将开启的“加餐”模式，泽龙表示，房企的“饭量”是一天不如一天，饭顿多了、饭量供应也大了，但是“胃口”并未相应变大。北京第四批次供地将开启“二三五法则”，即20%的热门地块火爆争抢，30%的地块弱竞争，半数的地块兜底或低价成交。