品质家园

刘益谦曾对媒体称，自己在上海有数百套房产，具体数字记不清了，如今直接成立地产公司卖豪宅，地产生意对他应该不陌生。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：方原

编辑：陈涧

设计：岚昇

实习生：龙玉

豪宅市场，跑进一个新玩家。

今年10月，有媒体报道称，在湖南长沙， 有个豪宅新盘“嘉臣道”准备开卖。大户型，180-260平方米，位于被称为长沙“陆家嘴”的滨江新城。

这项目，有点故事。它是长沙月亮岛板块最高限价项目，原是闽系房企阳光城操盘。但爆雷之后，被宸嘉发展接手，打造为豪宅。项目名也从“阳光城江天悦”改为“宸嘉·和顺·嘉臣道”。

这家房企除了长沙项目外，还分布在成都、武汉、深圳等地。

项目的开发商宸嘉发展，名气比不上“碧万融”,但背后的老板刘益谦，在资本市场可是大有来头。

有媒体评价，宸嘉发展此举为“楼市逆行者”。难不成，刘益谦这位资本大鳄，开始“收割”房地产了吗？

“失足”地产股

外界给刘益谦贴了许多标签。

资本猎豹、民间股神、收藏土豪……从这些标签可以看到，刘益谦在股界及收藏界占有一席之地。

刘益谦早年跑过出租、卖过皮包，开过杂货店。

真正让他发达的，还是资本市场。

早年间，国债发行，年利率接近12%。大多数人看不懂这个模式，不敢买，但刘益谦入手了。

有说法是，刘益谦是在开出租的路上，听到乘客提起国债赚钱，于是果断买入。

尝到国债的甜头之后，刘益谦大步踏入股市。

据《新财经》，1990年，豫园商城发行股票，每股100元，刘益谦买了100股。一年之后，豫园商城的股票被炒高至10000元“天价”。刘益谦果断套现，赚了100万元。

此后，刘益谦成为上海滩的风云炒家。打新股，买法人股、认购证，试水各种玩法。

▲刘益谦有“法人股大王”之称。

“我做事的原则之一，是必须有较大的利差存在，至少要两倍，也就是市场价格被严重低估了。”2003年，他曾对媒体总结。

当年，能与股市旗鼓相当的产业，只有未经规范的房地产业。

正当刘益谦在股市大杀四方时，远在南方的潘石屹等人，正在海南投身地产大潮，一众地产富豪诞生于此。

但刘益谦没直接搞地产，他转头做起了最熟悉的买卖——金融地产。

2009年，刘益谦盯上了地产定向增发股。他选中的股票都是国资属性的房企，有保利地产、金地集团、首开股份等。

市场消息称，刘益谦当时动用了60亿资金，参与8家公司的定增。

但地产股并未带来可观回报。

以保利地产为例，增发时股价从15.89元/股的增发底价抬高至24.12元/股。刘益谦动用10.85亿元获配4500万股。但在次年7月14日，解禁期至，股价却跌至11.31元/股。

直到三季报发布当日，市场惊觉，刘益谦已割肉清仓。据媒体估算，刘益谦此番投资亏损，在3.2亿元起。

其它地产股亦是同样“惨烈”。

时年7月21日，刘益谦斥资约4.886亿元，认购首开股份定向增发3500万股，价格约13.96元/股。7月30日，耗资4.76亿元认购金地集团3400万增发股，增发价为14元/股。

在金地解除解禁后，刘益谦账面浮亏约11%。仅在首开股份上有盈余，浮盈近1亿元。

刘益谦沾手房地产，这把算是亏了。

事后有人分析，在刘益谦大额购入地产增发股后不久，房地产调控政策陆续出台，股价下泻。即使刘益谦选择更为保险的国字头房企，仍无法避免亏损。

经此一战，外界很少听说刘益谦再碰地产股。

“土豪”买家

纵横资本市场近20个年头，刘益谦不缺新生意。

2009年起，刘益谦频繁在收藏品市场崭露头角，拿下了宋徽宗的《写生珍禽本》、王羲之的《平安帖》等艺术品。

“股票买便宜的，艺术品买贵的。”刘益谦这样说道。

有媒体测算，仅在2009年、2010年两年间，刘益谦夫妇花了20亿在收藏品市场上。

有人说他是“土豪”，刘益谦回应，“我就是个土豪，（这么叫）我听着有亲切感。”

他最为人所知的藏品，是2014年以2.8亿港元的买下的明成化斗彩鸡缸杯。有人说他是炫富、是洗钱，还有人说，他是炫富给债权人看，怕被催债。

▲刘益谦买下的鸡缸杯。

收藏专家马未都评价刘益谦：“通过买这个鸡缸杯，使更多的公众能知道他的龙美术馆，（达到）广告效果。假设刘益谦想花2.2个亿，让大家知道他，我觉得他还不如买这个杯子呢。”

藏品生意之外，刘益谦也注意到了疯涨的房价。

他把房地产与收藏品做比较：“现在房子十几二十万一平方，二十年前北京三四千块钱一平米，这二十年涨了多少。对于艺术品也是一样，所以当年一张画的价格到今天这个价格涨20倍也很正常，本身社会在发展，经济也在发展。”

除了买艺术品，刘益谦也在买豪宅。

2010年，刘益谦买下上海环球金融中心69、70层办公物业，耗资资约5.34亿元。他说，“升值空间比较大。正好此时开发商需要资金，因此在散售物业，我觉得如果错过这次机会，以后就很难遇到了。”

他曾对《纽约时报》称，在上海有数百套房产，具体的数字他已记不清，其中包括一套于2008年以约7540万元购买的557平方米汤臣一品公寓。市场传言，刘益谦在上海浦东，有三套汤臣高尔夫别墅。

刘益谦妻子王薇也说，“我跟我老公喜欢投资两样东西。一个是艺术品，还有一个是房产，有很多。收益都蛮好的。”

2016年，外媒传出，刘益谦以2350万美元，在纽约购置了一套公寓。

刘益谦还是潘石屹抛售资产的接手人之一。2016年，SOHO上海广场32亿卖给刘益谦旗下的国华人寿。

在一场座谈会上，刘益谦说：“目前我们在全国的一些大城市，通过在建，或通过向潘总购买的这种方式，来增加我们不动产的比例。这个是从保险自身的收益角度和资产配制的稳定性角度出发的。”

一番交谈后，刘益谦拿出那只鸡公杯，让潘石屹捧着喝了一杯茶。

抄底地产，看到新机会？

数年财富积累之后，刘益谦显然不愿只做一个买家。

公开资料显示，宸嘉发展集团有限公司于2020年11月在香港成立，内地总部位于上海。

成立时间不长，但这家企业在地产圈迅速崛起。

媒体注意到，在克而瑞《2022上半年房企新增土地货值排行榜》上，宸嘉发展位居全国房企第19位，货值180.9亿元。换句话说，宸嘉发展上半年拿地金额，高于众多城投公司，甚至高于碧桂园。

▲克而瑞《2022上半年房企新增土地货值排行榜》部分数据。

据克而瑞数据显示，武汉宸嘉100嘉佰道项目在2021年武汉千万级豪宅销售榜位列第一，套均总价1269万元。

也就是说，富人买豪宅，更青睐这家“新”房企。这个企业，无论是销售金额还是销售单套的价格，都超越了融创、华润等“老牌”房企。

刘益谦的地产思路，似乎与他切入收藏界的想法类似。“股票买便宜的，艺术品买贵的”，豪宅也一样，越贵越好。

在长沙，宸嘉接手了阳光城的项目，一样打造为江景豪宅；在长沙，接手烂尾楼项目，建阿玛尼艺术公寓；在深圳，接手福晟的旧改项目，包括深圳龙华区大布头项目、宝安区翻身项目、龙岗区述昌围项目和守珍街项目。在上海，宸嘉买下了当时上海土拍成交总价最高的地块。

种种迹象表明，刘益谦带着宸嘉，来势汹汹。

在公开资料中，宸嘉的董事长是陈佳。而陈佳，正是刘益谦的女婿，是其资产的重要守门人。他还担任长江证券副董事长、国华不动产有限公司董事长等职位。

宸嘉离不开刘益谦。

早在踏入收藏界之时，刘益谦通过艺术品侧面结识地产圈的富豪们。“目前很多中国企业家，包括美的、世茂集团等，都成立了家族的博物馆、美术馆等。”刘益谦说。

在控股国华人寿期间，刘益谦通过国华人寿，切入康养地产赛道，试水地产生意，开发包括长江新城康养综合体、上海普陀桃浦智创城等项目。

上述在武汉豪宅的宸嘉100项目，正是国华人寿旗下的国升置业，通过股权转移，最终出让给宸嘉发展开发。

刘益谦在资本圈的影响力，令他更易将宸嘉推向市场。

2021年7月，成都市锦江区区委书记一行人到国华人寿调研，国华人寿董事长刘益谦接待，宸嘉发展总裁崔帅也陪同在列。

2021年11月，刘益谦又以上海新理益集团董事长的身份到湖北荆门考察，上海宸嘉发展有限公司董事长陈佳陪同在侧。

宸嘉正成为刘益谦事业版图的一张新名片。目前，宸嘉系公司在成都、武汉、甚至、长沙、宁波、上海、南京等地均有分布。

据宸嘉公司介绍，其在手货值超千亿，下设上海、深圳、湖北、成都四个区域公司和一个项目管理中心，将全力推进分布于上海、南京、宁波、深圳、武汉、成都、福州等城市的重点项目。

▲宸嘉新宥(上海)企业发展有限公司股权结构，数据来自天眼查。

事实证明，刘益谦的眼光确实不俗。

即使房地产市场低迷，豪宅市场依然热度不减。据分析，由于投资渠道收缩，不少富人的资金正流入“豪宅圈”。

据2021年胡润百富榜，刘益谦家族以355亿人民币财富位居全国第164位，排名稍次于李泽楷、孙宏斌、宿华、沈南鹏之后。

但有人认为，刘益谦的财富不止如此。

刘益谦掌握着错综复杂的子孙公司，大量影子公司与刘益谦的新理益系产生错综复杂的联系，使外界难以精准测算他的资本版图。

有人评价刘益谦是个资本赌徒，但他说，“我感觉没有什么人比我的财富积累过程更阳光了，机会都是平等的。”

踏入地产圈的刘益谦，这一把，能赌赢吗?