品质家园

编者按：

2022年，凤凰网房产联合全联房地产商会城市更新分会，延续“明日之城”主题，关注城市的蝶变，记录建筑的成长。

基于此，凤凰网房产上海站开启《储王》内容策划，关注上海各区土储情况，摸排未来住宅供应，了解“储王”在当地市场的深耕历程，剖析该企业近年来的发展路径和基本面状况。

不知道还有多少朋友记得几年前奉贤南桥那场轰动上海的地王竞拍。

时至今日，当年奉发集团竞拍挥斥方遒的豪气还历历在目，已然成为一个传说萦绕在地产圈里。

也就是从那时起，主攻保障房项目的奉发集团开始将开发触角伸向了商品房、商业综合体、特色小镇等板块。

自此，上海奉贤土拍市场就频繁的出现在奉发集团的身影，据凤凰网房产上海站不完全统计，奉发集团在奉贤的商品房项目共8个，合计建筑面积74.37万方，俨然已成为奉贤土储最多的开发商。

 

地王解套难

2016年，堪称上海土地市场最疯狂的一年，这一年，“地王”记录频频被刷新。

6月30日，奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块开拍，吸引了象屿、山东黄金、南山、奉贤发展、合景等16家房企参与竞拍，最终，经过一个多小时的激烈争夺，奉发集团以17.22亿元夺得，溢价率240%，楼面价34005元/㎡。

拿地后，奉发集团官网这样描述，“地块位于南桥新城核心区域，是近年来南桥新城土地市场中少见的优质地块。”可以看出奉发集团对该地块的自信。

可惜人算不如“天算”，地刚拿到没多久，上海就出台“限价令”等连环政策控制房地产市场，新盘开盘价不得高于周边市场价，这个举措像一盆冷水彻底浇灭了地王的气焰。

在那时，这块宗地周边的新房单价没有超过3.5万的，但这个价格是在楼面地价1-2万的情况下定价的，而奉发地块楼面价就已经高达3.4万/㎡，限价令下，就算奉发卖4万/平方米，还是亏的血本无归。

于是，开工时间一拖再拖，就这样，地王的传说从昔日的风光无限，一下子成为了隐匿在市场之后的影子。

甚至在后来，外界一度传出地王没人要了的消息。

直到2020年7月10日，”地王“终于传出了消息，项目的设计方案公示，彼时，2016年周期里的”地王“除了磨洋工的松江格力地块，基本上已上市，速度快的已清盘。

（同时期的地王融创壹号公馆已在2019年清盘）

然而，在对后市预测不明朗的情况下，这仅仅只是虚晃一枪，地王并没有入市的打算。

进入到2022年，地王这才开始有了一系列动作，案名公布、展厅开放、广告宣传，这期间外界也时不时的传出项目要入市的消息，从年初的第一批次，到如今的五批次，屡次爽约好像成了再也正常不过的事情。

对于奉发名邸入市时间一再推迟，有业内人士称，项目一直未过会的原因主要在于楼盘定价，开发商理想价格一开始是在5.6万/平方米，但是限价情况下根本就不可能，目前地块周边的房地联动价在4.18万/平方米。

前段时间，小凤凰实探项目时，案场销售表示，由于拿地价格高，奉发名邸定价会高于周边楼盘，预计在4.5万/平方米。

4.5万/平方米的售价，虽然高于周边楼盘，但是对于奉发名邸来讲，还是面临着亏损的尴尬处境，仅仅比拿地楼面价每平方米高1万元左右，远远低于当初项目拿地时预估保本价，更何况这中间还隔了6年时间。

（左边在建工地为奉发名邸项目，拍摄时间2022年8月，凤凰网房产上海站摄）

然而，即使不赚钱，按照现在的市场环境购房者也不一定买账，作为“地王”的奉发名邸要全身而退依然艰难，在中铁湖光逸景、保利明玥三期同台竞争下，定价高的奉发名邸，去化可能面临不小的挑战。

 

地王之后不再高价拿地

拍下地王没多久，同年8月份，在奉发集团2016年上半年经济工作会议中，董事长黄联锋对下半年的工作提出“五抓五强化”，其中第一点就是抓战略，强化指引力。强化房地产引领，强调合作共赢，融资渠道要进一步打通，降低成本，进一步打开思维方式。

自那以后，奉发集团就不再高价拿地，且所拿地块基本上以底价成交。2018年11月26日，奉发集团城投公司联合农工商房地产集团以12.28亿元的底价拍得奉贤区南桥新城16单元29-01区域地块（光明·九胤）。

随后的几年里，奉发集团接连以底价斩获4幅地块，分别位于奉贤新城16单元、奉贤新城21单元以及庄行，成为奉贤名副其实的大地主，奠定了其“奉贤一哥”的位置。

除了地王奉发名邸开发进程比较缓慢以外，其余地块进度条都正常推进中，其中去年11月份斩获的21单元E09E-01区域地块（奉发有言轩）基坑围护的桩体工程已完成，目前处于土方开挖及首道支撑施工阶段；今年6月份斩获的庄行地块也已于日前公示设计方案。

奉发有言轩工地实景

 

合作楼盘被曝停工

公司官网显示，2011年10月，集团正式脱离奉贤区建交委独立运营；2015年，为更好地服务于城市建设，集团启动改革与重组，逐步确立了以打造奉贤城市名片为核心，以房地产开发、基础设施投融资、建筑设计施工一体化、资产经营管理、城市服务5大平台为组合的产业格局。

然而，就是这样一家全力服务于城市建设的国企，最近却陷入了楼盘停工、监管资金流失的风波中。

有业主爆料称，位于奉贤区四团镇的奉发宝龙广场从今年年初开始就一直处于停工状态，之前原本刷到监管账户的首付款并未进监管账户，基本上80%的流失到各个银行，而业主的监管账户交通银行松江支行里面基本上没钱。所以业主怀疑，奉发宝龙广场之所以停工这么长时间，是因为开发商挪用了首付款资金流失致使项目无法开工。

在人民网地方留言板上，关于奉发宝龙广场停工的投诉内容更是多达十几条。

对此，奉发集团于7月11日回复称，奉贤区四团镇奉发宝龙广场于七月份会全面复工复产，而关于项目资金，严格按要求规范使用，并设有监管账户。

然而，直到8月上旬，开发商所承诺的7月全面进行复工复产依旧没有兑现，从业主提供的现场照片来看，奉发宝龙广场处于停工状态：塔吊不转，工地积水，楼栋间杂草丛生，建筑垃圾和废弃用品随处可见。

（奉发宝龙广场工地 业主供图）

关于未复工问题，奉发集团这次又有了新说法，与此前所说的截然不同。称目前该项目的施工总承包单位中南公司因自身问题与开发建设单位明确将解除施工总包合同，双方正在对项目现场实际工程量进行清点、测算与核对，达成一致后解除原合同。后续开发商将在更换新的施工总包后正式复工，具体复工时间目前还不能准确估算。

关于资金监管问题，该项目已根据要求设立新的监管账户，开发商将资金已经转入，支出均依据合同进行，并由专业部门对该账户进行监管。

此外，业主还爆料称项目至今还有近乎半数房源未解压。上海网上房地产显示，奉发宝龙广场共789套住宅，已售住宅套数为745，至今还有370套房源显示登记状态，未网签。

据悉，奉发宝龙广场于今年一批次集中过会，截止到目前，项目仍未取证，成为今年第一批次唯一还未取证的楼盘。

6年过去了，那个让南上海一度沸腾的“地王”奉发名邸已经逐步封顶，放风价格也从5.6万到4.5万，售价一降再降，是妥协更是无奈，然而最悲哀的莫过于妥协过后，还是无法入市。

不管是从高成本中“解套”地王，还是合作楼盘被曝停工、监管账户资金流失，作为奉贤本地国企的奉发集团，都应该拿出责任与担当，把上海的南部门户建设得更美好。凤凰网房产上海也将对上述项目持续跟进，请关注后续报道。