品质家园

7月份70城房价出炉，房价下降的城市数量又增加了。

有40个城市新房价格环比下降，较上月增加了2城；二手房房价下跌的城市较上月增加了3个至51城。

二手房房价同比下降的城市已多达61个，比上月增加4个；新房房价同比下跌城市数量虽与上月持平，但总量也达到了48个。

房价下跌城市数量的增加，也意味着市场复苏进程仍然面临较大压力，市场预期仍然有待修复。

值得注意的是，一线城市商品住宅销售价格环比微涨，支撑全国房价环比上涨7%，根据全国商品房销售面积、金额估算来看，7月商品房销售均价上升至10471元/平方米，年内首次回升至万元以上。

尽管房价上涨的城市数量在持续减少，但仍有一些城市依然坚挺。

比如成都，新房价格环比连续4个月领涨，二手房价格同环比分别领涨2和4个月。杭州新房价格同比连续4个月领涨全国。

自去年9月以来，新房价格环比上涨城市数量一直低于30个以下，至6月新房环比上涨城市数量达到了31个，环比下跌的城市也减少至38个，市场逐渐修复。

7月，受停工停贷影响，叠加企业推盘节奏放缓等因素作用下，6月市场修复趋势并未在7月出现，新房价格环比下跌的城市数量增加至40个。

一线城市房价韧性较强，新房、二手房价格环比分别上涨0.3%和0.2%，同比分别上涨3.1%和0.9%。

四大一线城市只有深圳新房、二手房房价几乎全线下跌，仅新房价格同比上涨3%，尤其是二手房价格环比和同比均有所下降，领跌一线城市。

深圳新房价格环比下跌与供应大幅缩量有很大的关系，据克而瑞深圳区域数据，7月深圳新建商品住宅供应环比下跌近40%，同比下降15%，成交均价为70311元/平方米，环比下跌3.5%。

30个新房价格环比上涨的城市中，成都再次领涨全国。

南昌从上月的第60位一跃升至第二位，涨幅从-0.6%上升1.4个百分点至0.8%，此外，扬州新房价格结束了长达10个月的负增长，于7月新房环比上涨0.8%，时隔一年再入环比涨幅TOP10阵营。

从房价下跌的城市来看，北海同环比领跌全国，7月新房价格环比下跌1.3%，同比下跌8.8%。此外，南宁、吉林、安庆三城环比跌幅也超过1%，湛江、哈尔滨、岳阳同比跌幅均超7%。

值得注意的是，环比跌幅TOP10城市中，长三角区域城市占两席，即温州和安庆。

温州新房价格在去年12月和今年1月涨幅还在TOP10行列，自今年2月以来就此拉开了房价下降的大幕，2月新房价格环比降0.8%，至今已连续下降6个月。

今年3月以来，温州楼市调控松绑，包括首付比例下调至20%、增加公积金贷款额度等，但温州楼市信心仍未得到提振。据克而瑞浙江区域监测，温州市区商品住宅成交量甚至出现不升反降的迹象。

温州可以说是三四线城市降温的典型，虽早早出台政策为楼市松绑，但执行力度不足，对市场促进作用明显不大，政策工具箱需进一步打开，以刺激需求回升。

相较于受成交结构、限价政策等多种因素影响的新房，二手房，才是房地产市场真正的晴雨表。

7月，二手房价格低于去年同期的城市数量已达到了61个，较上月增加4个。同时，较上月二手房下跌的城市也有51个。

也就是一年的时间，二手房价格下跌的城市数量就发生了大逆转。

先来看环比涨跌情况。

成都二手房价格环比涨幅连续4个月位列全国首位，自今年2月成都二手房价格环比逐渐走高，至6月涨幅达到近一年来峰值，环比涨2%，领涨全国，7月成都二手房价格环比收窄0.7个百分点至1.3%，涨幅仍排在全国首位。

二手房价环比涨幅收窄也体现在了挂牌价上。克而瑞四川区域数据显示，7月成都二手房挂牌均价较6月下降约400元/平方米，中心城区挂牌价均有所下调，同时挂牌量也有所下调，6月成都受新政刺激，单月挂牌4.7万套，达到新高峰，7月挂牌2.46万套，挂牌量逐渐回归常态，随着需求逐渐释放，预计成都二手房价格将缓慢回落。

再来看同比涨跌情况。

各城市二手房价格同比涨幅分化明显，涨幅TOP10城市中，成都、北京、海口和上海4城同比涨幅均在2%以上，其中排在首位的成都涨幅达到了6.7%。而无锡、赣州、杭州、广州和重庆5城同比涨幅均低于1%。

同环比跌幅TOP10城市多为基本面支撑较弱的三四线城市为主，其中东三省同环比涨幅TOP10各占三席。其中，牡丹江同比下跌10.5%，连续8个月领跌全国，此外，哈尔滨、吉林房价同比下跌分别位列第二和第三。

这部分城市购买力有限，且人口持续外流，相当大一部分购房需求受疫情、收入以及房价预期影响而选择观望，部分城市房价更是降无可降，市场信心亟待提升。

在同环比涨跌TOP10城市之外，有个城市很典型，那就是杭州。

7月，杭州二手房价格同比涨幅创下25个月新低，而且新房与二手房价差不断缩小。二手房价格同比仅上涨0.6%，较上月下降0.8个百分点，环比下降0.3%；而新房价格同比涨6.6%领涨全国，环比上涨0.7%，涨幅为例全国第三。

实际上，杭州二手房市场仍在筑底，“5.17”新政定向放松二手房之后，市场有复苏迹象，但成交量价并未出现“报复性”回流，经过6月份需求释放，进入7月政策效应减弱，再加上传统夏季二手房成交淡季，杭州二手房市场仍然后劲不足。

房价下跌城市数量增加，意味着市场行情仍然不容乐观。然而我们也发现，受一线量价齐升拉动，全国商品房销售均价环比增7%至10471元/平方米。

这是2022年以来，商品房销售均价首次回升至万元以上。

而上一次全国房价均价破万还要追溯到去年8月份，彼时全国商品房销售均价为10057元/平方米，同比下降3.7%，全国商品房销售均价就此结束了连续14个月以来的同比上涨。

随后，自去年9月开始，全国商品房销售均价进入下降通道。

至今年4月，单月同比降幅达到了12.5%，降幅创近5年新高，5月全国商品房销售均价降幅有所收窄，并于7月转向正增长，同比增1%。

实际上，今年二季度以来各地纾困政策不断落地，前7月209省市出台385次放松政策，政策不断托举楼市，支持刚需和改善购房消费，部分观望的购房需求解冻，引导房地产市场信心恢复。

房价下跌，正是楼市疲软的一个关键表现。

现阶段，房价预期转跌是楼市面临三大核心问题之一，此外，市场信心缺失、市场需求和购买力透支也影响房地产市场短期内难掩下行趋势。

当前楼市最重要的还是信心的恢复，长期而言，房价仍然面临一定的上涨压力。对于房价而言，也需要给予购房者以信心，尤其是在“买涨不买跌”的心理预期之下，房价持续下跌也将抑制市场活力。

房地产市场仍然处于筑底阶段，政策面仍然有放松空间，市场真正回暖还需救市组合拳，以提振市场信心，减缓市场下行压力。