伴随着棚改政策的不断深化，以“大拆大建”为主的棚改拆迁的弊端却日益凸显：一方面，民生工程逐渐演化成了地方为了获取低息长期贷款的工具，更有甚者“借棚改之名盲目发债”。简单来说就是，棚改拆迁已经越走越偏离正轨，其民生意义已经越来越低于地方为发展经济而使用的“资本运作”的意义;
另一方面，棚改2.0升级版“货币化安置”政策直接导致成本提高了30%，随着摊子越铺越大，拆迁的后遗症也越来越明显。比如拆不动、借款无法偿还等；
最值得强调的是，拆迁对房价的拉动作用超乎想象，尤其是三四线城市，拆迁更扮演了助推房价上涨的重要角色。为什么这么说?2016年-2020年全国棚改开工总量3300万套，其中三四线城市2200万套，占比高达3/4.而且经历5年大规模的棚改拆迁后，全国160多个三四线城市房价平均涨幅超过55%，8成以上的城市住房存销比由超过30个月，降到了12个月合理区间。直白点说，拆迁在三四线城市既扮演了拉动房价上涨的主要动力角色，又充当了帮助开发商实现快速去库存的重要工具。
截止到今天，棚改拆迁政策在我国已经实行了12年之久，但今天我们不得不说，不管我们是否完全接纳了“拆迁式”改造，我们可能都要和拆迁彻底告别了——三个信号显示，属于拆迁的时代已经圆满结束：第一、今年初的国家重要议题，罕见只提了“旧改”，却只字未提“棚改”，业内专家分析认为，棚改已经不是主流的旧改模式，未来两年很可能完全被旧改取代;第二、住建部专家过去两年多次公开强调，未来旧改不再走“大拆大建”模式，我们理解的是“拆迁式”旧改阶段性任务已经完成，而且经济性越来越差，叠加这种模式不利于房价稳定，所以国家早就有意叫停拆迁了;第三、2018-2020三年棚改任务，已经超前完成，棚改拆迁确实到了“结束”的时候了。
当然，我们所说的拆迁圆满结束，并不意味着全国各地“一刀切”全部叫停，而是指过去四五年那种每年超过500万套开工量的大规模拆迁时代的结束。换言之，未来各地依然会按照需求进行棚改拆迁，只是规模会大幅减小，而且审批条件也会更苛刻，因为2018年国开行就已经收回了地方的棚改审批权限，现在各地的棚改规模由国家统一制定。
今年起，20年的老房子全部按新规办
拆迁圆满结束，并不意味着老城区改造工作就此终止，因为有另一种全新的改造模式来接棒“棚改”，那就是“旧改”。事实上，旧改已经在2020年提前完成了一轮试点，住建部公开的数据显示，2020年全国完成了4.1万个老旧小区老房子的旧改工作，比原计划的3.9万个超额完成。
“旧改”主要包含哪些内容?“旧改较“棚改”又有哪些积极意义呢?首先，旧改主要包括三项内容：基础类主要是水电气网路等基础设施的改造，小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等;完善类包括按需求加装电梯(4层以上)、提高绿化率、增设照明设施、搭建停车场、新增文化休闲设施等;提升类主旨是为了丰富社区服务供给、提升居民生活品质，所以主要是养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场等社区综合服务。
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