品质家园

　　还有半个月就到五月了，也就意味着楼市的“金三银四”即将结束。对于今年的“金三银四”，似乎只有“金三”，而没有“银四”，这是为什么呢?其实就是因为在3月份楼市回暖时，不少城市都出现了楼市火热和楼市炒作的现象，这导致楼市再一次迎来了一次大规模密集调控政策。在各地不断收紧的楼盘调控政策下，很多城市过热的楼市直接遇冷，在很多城市开发商和房产中介联合演绎的房子热销和房价上涨的气氛也不攻自破。因此，对于今年的楼市，只有“金三”，没有“银四”。楼市的传统旺季不旺，这种情况在2019年和2020年也都出现过，这种情况连续不断地出现，对于开发商来说可不是什么好消息，这不仅意味着人们对房价走势越来越没有信心，更意味着人们对住房的需求越来越小。

　　那么，为什么楼市会出现传统旺季不断落空的情况呢?这背后有着比较复杂的原因，其原因主要有以下3点：1、在调控不断收紧，因城施策的调控政策“对症下药”，让炒房客逐渐看到国家对楼市调控的决心。炒房客不继续购买房子，楼市就很难出现火热的现象;2、真正刚需购房者越来越少，在高房价买得起房子的刚需购房者更少;3、人们有着“买涨不买跌的心理”，在2、3月楼市传出房价上涨和房子热销的消息后，很多有购房计划的人都开始着急了。那一个多月每天都有不少粉丝咨询笔者房价走势和是否要尽快买房，而随着楼市遇冷，最近已经没有人咨询了。其实大家现在有买房不买跌的心理也正常，毕竟现在的房价还位居高位，大家一面担心房价大涨，一面又担心买了房子，房价就出现下跌。

　　在现如今的楼市环境下，进入5月，开发商大概率会借助五一假期推出优惠力度更大的促销活动，房子的价格大概率迎来又一次的“全面下跌”。很多人可能不相信在五一假期开发商会真的降价促销，担心是开发商像过去那样玩文字游戏，先提价再降价。但是现如今楼市环境不一样了，有内行预测：在4个因素的影响之下，开发商不得不降低房子的价格。

　　1、高库存压力下，房企之间的竞争加剧

　　根据易居研究院的调查统计显示，截至2020年底，全国100城新建商品房库存数量已经超过5亿平方米，已经连续24个月上涨。而另一方面是我们国家的对于住房的需求正在不断减少，更重要的是在真正的刚需购房者之中，能买得起现如今这么高房价房子的人越来越少，大部分都买不起房子。但是房企们由于卖不掉房子，库存压力越来越大，资金压力就更大了。因此，现如今绝大部分房企都有着快速回笼资金的任务量。在这种情况下，房企们之间的竞争压力就会加剧。客户就那么多，房企们只有通过降低售价才能提高自己的竞争力，并且降低售价也就可以让更多的刚需买得起房子。

　　2、“三条红线”大概率会扩大试点范围，未来更多的房企将面临降负债压力在2020年底，央行和住建部公开表示，考虑扩大“三条红线”的试点范围。这个消息让目前还不在“三条红线”试点范围内的房企都开始紧张起来，因此现在不管是在不在试点范围内的房企，都有着降低负债率的压力。对于不符合“三条红线”新规的房企，以后融资会越来越困难。根据规定，如果一家房企触碰一条红线，房企每年的有息负债增速就不能超过10%;触碰两条红线，房企每年的有息负债增速不能超过5%;三条红线全触碰，房企就不能再继续增加有息负债。可以看出，“三条红线”新规就是在卡房企的融资，对于高负债率的房企以后面临着融资被限制的风险。而现在绝大部分房企都不符合“三条红线”新规，因此在试点范围有可能扩大的情况下，每一个房企目前都有降低负债率的压力。

　　3、楼市金融调控政策收紧，房企资金链压力越来越紧张

　　从今年以来，楼市迎来了最严厉的金融调控。今年银监会就开始限制房企和购房者的贷款，到了3月份，银监会就开始要求严查经营贷违规资金流入楼市的情况，这直接让楼市的资金紧张起来。

　　由于严查经营贷款流入楼市，直接让深圳、东莞、成都、上海和广州等城市的火热楼市显现原形。就比如深圳，在严查经营贷之后，一夜之间排队摇号买房的“刚需”消失了。可以看出，所谓的刚需还是投资客，并且还是使用违规资金的投资客。可以说，正是3月份全国开始严查经营贷以及其他的一些金融调控政策，直接让楼市由暖入冷，有了“金三”没了“银四”。

　　4、“房住不炒”或将成为永久的调控政策，投资客不仅不会再继续购房，反而会开始卖房变现离场

　　随着今年以来不断收紧的楼市调控政策，房价上涨的传言也不攻自破。只要楼市的调控政策不放松，房价就不可能再像过去那样上涨。但是楼市的调控政策会放松吗?楼市还能回到以前的环境吗?基本上不可能了，就像著名经济学家马光远说的那样，“房住不炒”或将成为永久的调控政策。其实从2021年过去的3个多月里的调控政策就可以看出，国家这次已经下定决心调控房地产行业以及打击楼市炒作了。因此，在这种环境下，炒房客也会慢慢看到国家对房地产行业调控的决心。资本都是趋利的，投资房子不挣钱，炒房客不仅不会再继续购买房子，还会开始抛售手中多余的房子。因此随着炒房客慢慢变现离场，未来房价自然会慢慢根据真实的供需关系回归到合理水平。

　　从以上4个因素可以看出，目前的房价基本没有上涨的基础。不管是购房者的购买力和房价预期，还是开发商为了快速回笼资金，都可以看出在未来的一段时间里，开发商为了加大自己的竞争力和为了多卖房子回笼资金，只能选择以更加大的降价力度来吸引购房者。因此可以预测，随着五一假期的来临，在5月份房价或迎来又一次“全面下跌”。