品质家园

　　房地产开发的利润有多高?相信不少人感到好奇。

　　任何房地产企业都不会随便透露自己的利润率数据，不过，外行人可以从两个数据一探究竟。第一个是潘石屹、第二个是孙宏斌。潘石屹说道，如果房J下降超过20%，那么多数房地产企业都将不复存在;孙宏斌在融创的一次公开活动演讲中提到，如果房地产下降达到30%，那么我们都会死(意思是如果降幅达到30%的话，那么房地产企业们都会倒闭)。

　　一家企业在什么情况下会进入到“破产”边缘呢?根据一般行业数据显示，如果常态利润水平为A%，那负利润的水平达到-1.5*A%~-2%*A%、而且呈现出常态化的情况下，长期经营将难以为继，最终的大概率结局就是“散伙走人”。所以，根据这个基本规则来测算的话，一般房企的经营利润在10%-20%左右。

　　进入2021年，央行的一项新规定，让房地产企业们陷入了“资金短缺”的境地，2020年9月初，央行首次提出“三条红线”：

　　红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%;

　　红线2：净负债率大于100%;

　　红线3：现金短债比小于1.0倍。

　　在这个规定提出之后，万科郁亮直言，房地产企业正式从原来的“土地招拍挂红利期”转向了“依靠经营管理创造红利期”。变革影响之大不言而喻，长期来看，未来的房地产市场或进入大鱼吃小鱼的新阶段，资金周转能力低、造血能力欠佳的企业或逐渐消失。

　　2021年房地产如何?笔者认为，今年起，房产或遇“降价风”？2个条件：

　　1、房产泡沫化过重，价格不允许再大涨。

　　纵观世界房地产发展历史，多个国家就曾因为房地产泡沫化过高反噬经济发展的情况，例如日本在80年代因为房地产泡沫刺破，经济倒退了30年，现在仍然在低发展区间徘徊，日本现在的买房信心依然很低沉。

　　美国的房地产泡沫曾出现过2次，第一次为上个世纪80年代，为了有效提振经济，开始推行了房地产S的特别优惠政策，土地价格和房地产价格被快速推高，进而导致房地产的泡沫不断堆积，1989年的时候，房地产价格水平达到了制高点;第二次发生在本世纪，在低利率、低首付刺激下，房地产再度崛起，以至于出现了楼市次贷下的金融危机。

　　我国的房地产有没有泡沫？很多人说没有，但原住建部副部长、智囊之一的仇保兴直言提出，当前的房地产市场，确实存在一定的泡沫化情况，要敢于正视这个问题，对于房地产泡沫如何化解问题，仇保兴等一系列房地产专家提出了自己的看法，认为可以通过有效提升房产保有的成本(例如空置税等)，有序烫平楼市泡沫。

　　泡沫化这么大的情况下，未来还允许房地产大幅上行?已无可能了。

　　2、房产持有成本或增高。

　　前文说到，当前的房地产早已呈现出过剩的局面，而且房产过剩的迹象还在不断增加，住房市场的消化能力就这么大，新房持续供应，为啥依然塞不满整个楼市，而且市场上无房人依然大面积存在?

　　关键的一点是：少数人囤积了多数房产，有的人手握几百套房子，有的人一套房子都没有。

　　举个例子：大明是一位炒房客，购买了400套房，而与大明一起的还有5人，这5人一直以来都没有买到房子。从购房比例来看，只有17%的人已经购房，还有83.3%的人属于无房，但是如果平均数计算，这6个人平均房产持有量达到66.6套。这就是经典的“平均数法则”——把我和马老师放在一起，我也是身价几百亿的人群。

　　随着房地产税、房东税、空置税的到来，房子多的人该着急了，因为这些都属于房屋财产保有税，不管房子是否交易，都需要按照面积、按照房产总价值量计算费用，所以房子越多成本越高，将会倒逼越来越多的房叔房爷把多余的房子“降·价”扔进二手房市场。

　　在这一波“降价风”下，4类房子或率先下跌，需要格外关注。

　　1、偏远三四线城市房子。在棚改的东风下，过去6年，全国房地产一片热，然而随着大拆大建时代的过去，房地产上涨风已经成为过去，房地产二元化发展趋势越来越明显，未来几十年，一线城市或有继续上行的可能性，三四线城市(产业不足、就业岗位匮乏的城市)或步入收缩区间，房地产难有作为。

　　2、小产权房。小产权房与大产权房刚好相反，这是建设在农村集体用地之上的房产类型，房子没有有效的土地使用证明，也无法办理合法有效的房产证，故而房子交易也终归无效。在商品房市场发展受阻的情况下，小产权房的发展也将无从谈起。

　　3、公寓、商住房。这两类房子基本相似，都具有商业性质，居住舒适度很低，而且房子的居住成本很高，前不久深圳一位女业主购买了一套公寓，交房之后却发现电费高达25元/度(物业告知是集中式空调供应模式的电费)，以至于这位女业主无力承担，导致无法入住，公寓升值慢，税费高也阻碍了市场流通性。

　　4、商铺。2019年的前10个月，社会零售总额达到334778亿元，同比增长8.1%，比上期增长了1.1%，网上零售额增长19.8%，线下零售只增加了5.5%。

　　从这个比例就可以看出，线下零售的增长非常乏力。人们都在网上买东西的时候，商铺自然经营不佳，所以商铺不建议持有了。