品质家园

时间来到传统的营销旺季“金九”时节，但市场却还是一如既往的冷。中指研究院数据显示，8月份，百强城市新房、二手房销售均价环比、同比均继续下跌。且30个主要城市8月份的销售面积环比超过9成继续下降。

一如我们之前所强调的，市场一天不好转，开发商的日子就一天不好过。前有“三道红线”制约融资，后有销售不畅拖垮回款，中间还有即将到期的巨额债务需要偿还，现实中很多开发商其实早就顶不住了。数据显示，截止到目前，全国百强房企中已经有34家，宣布债务暴雷了。

8月23日，华为任正非首次宣布，要全线收缩和关闭边缘业务，把活下去作为主要纲领，把寒意传递给公司的每一个人。事实上，这话用在现在的地产开发商身上再恰当不过。房地产行业的寒意，不输任何一个行业。尤其是对于过惯了高周转、高杠杆大手大脚日子的开发商来说，现在真的是一分钱掰成三瓣花。

今年以来，宏观政策层面，一直在想方设法对开发商进行纾困。尤其是央妈更是通过降息、降准释放流动性，满足刚需购房者和企业的合理融资需求。此外，8月25日，国常会明确，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

正如曹德旺所说的，“不要指望谁来救你，能救你的只有自己。”作为开发商，尤其是民营开发商，更应该明白这个道理。

所以我们看到，为了提升销售业绩，拉动回款，过去这半年多，开发商可没少费心思。前有河南建业全国首推“西瓜、大蒜换房”，后有珠海首推“一人买房全家帮”公积金政策，再有重庆某楼盘推出"买好房送打谷子"活动。为了打动购房人的芳心，开发商之间严重内卷。

9月2日，更让人大跌眼镜的操作来了——作为长三角中心城市之一的无锡，有楼盘首现“0首付”卖房。媒体365淘房报道，从9月2日起，无锡市新吴区泰山路板块的某项目打出的7X折、0首付购房，同时+1万还送车位活动，刷爆了朋友圈。

此外，据知情人士爆料，该活动推出仅一天，就吸引了大量购房者前来看房，案场销售公布的信息显示：一个半小时已经有150组报备，且没到中午已经有11套房成功售出。

该楼盘真的是“0首付卖房”吗？销售真的如此火爆吗？南京人民广播电台《家有好房》栏目官方账号报道的信息显示：项目其实只有85折的优惠，总房价再加1万元，送一个车位。此外还有返现活动，最高可返15万元现金。

而所谓的“0首付”，其实指的是“首付分期”，最低可以做到20万。总的算下来，最便宜的一套可以做到78折左右。不过由于是限时活动，成交效率确实高。

“0首付”卖房，为何会惊现无锡？

整个上半年无锡楼市，已经冷到冰点了

9月6日，无锡市刚刚摘下“连续第四年荣登中国500强企业三榜单江苏第一”的桂冠。无锡市有 58 家企业入围，占江苏省入围数155 家的 37.4%。

但这仍然掩盖不了，无锡2022年上半年经济下滑的真相，上半年无锡GDP为6714.75亿元，名义增速仅3.32%。不可否认的是，上半年由于无锡本土疫情多轮反复，叠加国内外经济环境更趋复杂严峻，无锡经济下行压力有所加大。

尤其是房地产，经历了多重磨难，下行更加明显。克而瑞数据显示，2022年上半年无锡市区商品住宅市场新增供应166.42万㎡，同比下降51.09%；成交159.02万㎡，同比下降57.18%。另外，7月和8月无锡商品房住宅成交量再度走低，与去年同期相比分别大降72%和55%。

销售不畅，库存也在严重积压。8月底，无锡商品住宅库存1142.86万方，无锡市区库存560.95万方，去化周期约18个月。

另克而瑞数据显示，无锡今年三批次土拍均大幅降温，尤其是第三批次，土拍降至冰点，全部地块皆为底价成交。而拿地企业基本上都是地方城投、平台“托底”，投资观望情绪浓厚。

基于上述数据，不难发现，目前阶段，无论是供应面积，还是成交面积，无锡均楼市呈现“腰斩”式下跌。同时，创下了2020年以来的新低。

事实上，7、8月份，无锡已经有多家房企通过打折促销、加大优惠力度等方式售卖房产了，建发、融创等房企也推出过1成首付卖房，但奈何销量也未有明显提升。在此市场环境下，无锡买房人整体观望情绪浓厚，所以才出现了开发商“0首付卖房”的举动。

为了稳楼市，无锡今年前8个月，密集出手调控

4月底至今，无锡楼市已经累计出手调控16次，平均每月出手4次。可以毫不夸张地说，无锡的房地产市场，不是在出台调控，就是在出台调控的路上。

政策措施主要涉及，提升公积金额度、二手房增值税减免年限“5改2”、放开二孩家庭限购（以房催生）、调整限购区域、人才安居工程、降低首付比例和贷款利率等。无锡新政几乎涵盖了所有购房人群的需求：刚需家庭、二孩家庭、投靠养老家庭、拆迁户、大户型家庭等。

8月22日，央行超预期降息后，无锡的首套房商业贷款利率低至4.1%，二套房利率4.9%。按照无锡新政，目前首套房首付比例是30%，二套房贷款还清的情况下，本地户籍购房人也可以做到三成首付。可以说，目前无锡的购房门槛已经降到前所未有的的低水平了。

“0首付卖房”是馅饼还是陷阱？

0首付就能购房，其实并不新奇。早在几年前就有开发商这么干了。很多手中钱不够的客户，一看到0首付，可能就抵挡不住诱惑，尤其是有强烈购房需求的人，觉得好像是捡到了宝，占了开发商很大的便宜。

这么想就大错特错了。“0首付”更多是一种促销手段，对购房者并没有实际优惠，反而还会加重购房者的负担——首付确实减少了，但是贷款额度增加，月供也相应提高了。很多开发商还好心地借钱给买房人付首付，实际上，他们是想从买房人的口袋里掏更多的钱。

从本质上说，“0首付”这种操作属于房企提供的首付分期优惠政策，其和传统的首付纪律明显不相符合。对于0首付卖房，实际上，银行也是明令禁止的。选择“0首付”购房的客户，往往都是手上资金不够，这类人买房后还贷压力会大幅提高，收入和开支不相符，还不上房贷的可能性很大。即便还不上房贷，买房人索性可以断供，因为是0首付，对自己顶多也就是前期的房贷月供损失，但对于银行来说，就是一笔坏账。

今年8月11日，一则“0首付购三房”的宣传海报在深圳房产中介的朋友圈流传。但当天，该活动立即被房管部门叫停，相关楼盘的房源也被“锁定”。

此外，今年5月16日，央媒经济日报也曾发布标题为《购房零首付 小心被套路》文章，警告买房人，不能被“0首付购房”诱惑：0首付不是馅饼，而是精心设计的诱饵，其中的市场风险不容忽视。消费者要警惕营销话术，根据自身的财务状况作出理性选择，避免陷入违法泥潭引发信用危机。

一句话概况就是：楼市下行期，开发商为了销售回款，什么招数都会用，但买房人千万要睁大眼睛，谨防被套路。尤其是对“0首付”这种手段，要认清其“陷阱”的真面目。

降价促销扎堆来袭的无锡，购房者该如何选择？

前面提到了，无锡当前的市场行情仍然以“下行”为主旋律，尤其是惠山区、梁溪区，商品房住宅库存去化周期分别高达30.8个月和28.9个月，即便是滨湖区、新吴区、锡山区也都超过了19个月，远高于合理的商品房去化周期12个月。所以，对于这些库存严重积压的区域，买房要集中在核心区域，比如经开区去化周期只有9.9个月，属于非常健康的状态。但也要明白，此片区的住房单价较高，一般刚需购房者很难承受这样的高房价。所以，真正的刚需，还是应该把注意力集中在其它库存相对较小、人口净流入、核心优质地段。

对于外围区县的新建商品房，个人建议不要碰。一方面毫无价值，另一方面开发商有回款需求，打折促销的可能性更大。“买入后就降价”的情况发生的概率很大。

最后我们想说的是：销售下降趋势下，疫情不确定因素之下，房企受困于资金压力，未来降价促销的需求仍然很大。尤其是极度缺钱的房企，可能还会使出更多不合规的促销手段，耍更多小聪明。买房人切忌贪图便宜，冲动出手。