品质家园

笼罩在债务阴霾之下的民营房企们，终于有一丝云拨雾散的迹象了

5月下旬，碧桂园等民营房企成功发行了国内公司债券，这意味着房企终于在金融上开始“破冰”了

（来源：深交所）

别看这只是一个正常的发债行为，但在现在这个时间点，显得尤为重要。在过去几年，房企们受到了严格的监管，融资被严重受限，很难进行发债行为

碧桂园等民营房企的发债，这其实说明了政策正在对着房企们渐渐宽松，开始拯救房企了

房企最困难的时刻，终于快过去了

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民营房企们破冰信号之一：金融工具开放了

其实我们最近看到，各地楼市的动作非常多，大部分都是在出台政策来救楼市。但是，光救楼市还不够，也要救一下民营房企们

民营房企，不仅仅是房地产企业中重要的组成部分，占据了大量头部地位，并且，如果民企们一旦出问题，产生暴雷现象，受影响的就不仅仅是地产

比如恒大，至今各地还在忙着解决恒大楼盘的相关事宜

再看看最近各地土地出让情况，我们很是明白，有民营房企在，才能让市场更加健康

其中，为民营房企出台的最有力、最直接的工具，那自然是金融工具，支持它们发债，进行融资，才能更有资本度过这一艰难的时刻

在4月11日，证监会等部门出台了针对上市企业的相关利好政策，民营房企也在其中受到倾斜

（来源：政府官网）

而碧桂园在5月20日的成功发债，恰恰说明了这一点——金融工具，正在对民营房企们放开

而且，我们仔细研究发现，这一次，不仅仅是给民营房企们放开了金融工具

（来源：财联社）

5月16日，媒体是这样报道的：这三家房企被监管机构选为示范房企，将于本周发债并启用保护工具

注意这六个字：“启用保护工具”

我们换个比较好理解的词来翻译下，这句话的意思是，监管机构给这些发债的民企们上了一份保险

这样购买债券的人就不用担心这些房企会出现各种情况了，即使房企未来发生违约，债券人也能获得相关的赔偿

我们来看碧桂园这个实际的例子进一步说明

（来源：财联社）

在碧桂园发行债券之前，就明说了，这一次设立信用保护合约的是中国证券金融股份有限公司与中信建投证券

在认购债券之前，知道有这两家公司担保，如果碧桂园发生问题，这两家公司来进行赔付，顾虑会减轻不少，而且更能吸引人

最终，碧桂园在5月20日晚间宣布，已完成2022年第一期公司债券“22碧地01”的簿记建档工作，该笔债券发行规模5亿元人民币，票面利率4.5%，由中信建投担任主承销商

无论是碧桂园，还是龙湖、美的置业，这些全部都是民营房企，而且是比较优秀的民营房企

比如碧桂园，它在2021年的克而瑞榜单上是以7588.2亿元全口径销售额列为行业第一的，实力很强

让这些优秀民营房企发债，按照上面说的示范性，应该是通过它们来释放一个信号

释放出公司债正在回归正常，监管层对于优秀的民营房企融资是很支持的，允许它们发债解决问题这个信号

除了准许民企们发债融资外，今年早些时候，银行们也对民企们进行了融资的支持

（来源：财联社）

比如碧桂园、美的置业，就分别获得了招商银行的150亿元与60亿元的融资额度

顺便提一句，LPR的下降，不仅仅是我们买房子的贷款利率更低，开发商能够借到的钱也会更加便宜

在我们看到各种金融政策的支持下，不仅仅是碧桂园等龙头民企率先体验到了，旭辉、新城控股等房企也在跟上

（来源：财联社）

简单来说，监管机构，正在要求相关创设机构帮助房企，发行信用违约掉期（私募CDS）、信用风险缓释凭证（CRMW）和信用保护凭证在内的信用保护工具

各种金融工具，正在面向民营房企打开怀抱，民营房企们的苦日子，可能快要结束了

不过，即使正在开放政策利好，我们也要注意到一点，这一波的示范性的五家企业分别是碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城控股

它们的共同点是体量都比较大，而且是全国性发展的，自身实力较强，基本面也都挺好的，债务危机也不大，也就是俗称的比较安全的企业

所以，率先给它们一路开绿灯，保融资，至于其他那些基本面较差，尤其会有比较强债务危机的房企，可能还要再等一等

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民营房企们破冰信号之二：来自国企的帮扶

民营房企们，除了在金融政策上逐步打开了口子外，还在其他方面有了一定的发展

我们都知道，从去年下半年到今年上半年，很多城市是以地方城投、国企拿地为主，但是并不是说，只能由它们来进行开发，取得业绩增长

有一些国企，在拿地之后，进行了二度分工，对外招标，引入了民企进行合作

换句话说，国企拿地、民企开发建设

举个例子：

（来源：越秀集团官网）

2021年，杭州地铁集团拍下了杭州地铁4号线二期工程勾庄车辆段上地块。最近，越秀地产出了17亿元收购了地铁TOD项目51%的股权

不仅仅是杭州的城投公司如此，很多城市的城投公司，都在积极引入民企，共同开发合作

（来源：天津产投交易平台）

比如天津泰达，就在天津产权交易平台上，发布了自己产业招商计划，共同开发

而且在项目推介上很有诚意，不光是地块，优势和主导产业，如何开发都写得非常清晰，非常正式的邀请其他企业加入一同开发

越来越多的城投公司，开始采用这种方式和民企共同开发

这一方面可能是开发投资不是城投公司的主营业务，他们需要专业的人来做专业的事情，另一方面，则是城投公司根据要求和政策，在给一些民营企业让利

让那些拿不到地的民营企业，依然有项目可以做，有利润可以获取

有不少民企受困于自身的资金，无法拿整块地，但是不代表它们不能加入到后续分块或者是共同的开发中

除此之外，还有一些民企继续选择联合拿地，比如杭州的滨江就和金帝、萧山城投等多家联合在2022年杭州第一次集中出让土地上拿地

不管是何种方式，有着国企拿地，民企进行开发或者合作拿地，都让民企在艰难之中回了口血，继续有着收益

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对于一些受困的民营房企，白衣骑士们出手了

无论是金融工具率先起作用的民营房企，还是联合开发、拿地民营房企，其实多少来说，还是正常能够营业的、没有非常巨大债务危机的房企

整体较为健康，只是因为这个时间段过得比较艰难

但是，有一些房企，已经出现了危机，常常听到债务违约的消息

对于这种房企，也有白衣骑士们出手了

（来源：花样年官网）

比如花样年与粤民投另类私募基金管理签订协议，粤民投另类协助花样年落实债务重组

粤民投另类是广东民营投资股份有限公司的控股子公司，是得到广东省委省政府大力支持的、16家民企共同投资成立的地方民营投资平台公司，专为大湾区的产业服务的

（来源：佳兆业官网）

佳兆业也和招商蛇口、中国长城达成了战略合作协议

换句话来说，这些房企都迎来了自己的白衣骑士

目前，越来越多的地方政府、国企、城投、AMC机构、资产管理机构等等做起了白衣骑士，为出现债务危机的民企化解风险

总而言之，有着这些白衣骑士们的出手，化解风险的可能性进一步提高了

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我们可以看到，在这一轮救民企中

不仅使用了金融工具、共同开发等方式，还有不少地方政府、国企直接下场帮扶

不管是自身有实力的民企，还是已经陷入泥潭的民企，都迎来了一定的曙光

从花样年公告的字里行间中也能看出溢出的喜悦

民企们，别管体量多大，这段时间日子都不太好过。有多种方式、多角度地进行帮扶，尤其是金融工具的开放，让不少民企真的心中又起了期盼

希望在示范性民企们发债成功之后，可以复制到其他民企的身上，让更多的民企得到帮助

房企们离解决困境可能真的不远了