品质家园

　　随着2020全年业绩的披露，部分房企2021年的销售目标已经明确。

　　根据中房网测算，今年房企销售目标增长率均值为11.85%，相比去年减少了2.55个百分点。从最近四年房企销售目标平均增长率来看，呈现逐年下滑的态势。

　　尽管绝大多数的房地产企业继续上调了今年的销售目标，但行业增速放缓确实已经成为了趋势，未来企业需要重新审视投资与经营策略。

　　销售目标增长率连续放缓

　　根据中房网不完全统计，从多家上市房企公告及公开信息整理发现，有44家房企对外直接或间接公布了2021年的销售目标。

　　经初步测算，44家房企销售目标增长率均值为11.85%。与2020年的销售目标平均增长率相比，减少了2.55个百分点。从最近四年房企销售目标平均增长率来看，呈现逐年下滑的态势。

　　备注：

　　中房网通过上市房企公告和公开披露信息对部分房企年度销售目标做出归纳与测算，仅供参考。房企最终销售目标及销售业绩，均以企业对外公告数据为准。

　　尽管绝大多数的房地产企业仍然上调了2021年的销售目标，但行业增速放缓已经成为了趋势。其中，仅7家房企销售目标增长率在20%以上，相比去年减少了一半。21家企业目标增长率在10%-20%之间，13家房企目标增长率低于10%。此外，在44家房企中，仅滨江集团、中洲控股和九龙仓三家房地产企业下调了今年的销售目标。

　　滨江集团今年的销售目标为1200亿元，虽然与2020年的销售额相比，销售目标增长率下降了11.11%，但实际上与2020年制定的千亿目标相比，还是呈增长态势。九龙仓最近几年的销售目标都定得不高，2019年和2020年的目标分别为180亿元和150亿元，今年仍维持150亿元的目标不变。此外，中洲控股计划2021年实现房地产销售金额134亿元，较2020年139.91亿元的销售额下滑4.22%。

　　整体来看，房企对于今年销售目标的谨慎，也与“三道红线”的制约、货币政策环境，以及市场面临下行压力等因素有关。

　　TOP3竞争更加激烈，3000亿阵营有望扩大

　　从万科、中国恒大、碧桂园、融创中国四家头部房企制定的目标来看，平均值在9.12%，低于44家房企平均值2.73个百分点。

　　十年前，万科成为中国首家年销售金额突破“千亿”的房地产企业，从此奠定了行业“一哥”地位。十年后的2020年，销售金额排在前三位的碧桂园、恒大和万科，全口径销售规模均超过7000亿元水平。在行业高速增长的这十年，碧桂园全面提速，恒大以价换量，万科力保前三，已成为行业的谈资。

　　从2021年这三家房企制定的销售目标看来，今年TOP3的竞争可能更加激烈。

　　多年闭口不提销售目标的万科，从来没有放弃对规模增长的要求。根据其在2020年底召开的一场2021年目标与行动大会上透露的消息来看，万科2021年销售规模为7900亿元，回款率达到95%。对应去年7041.5亿元的销售额，增长12.19%。

　　碧桂园总裁莫斌在此前的业绩发布会上表示，未来三年的年销售额增长率高于10%。据其透露，2021年碧桂园预计可售货值为9600亿元，整体去化率不低于65%。这也意味着，碧桂园今年的销售目标不会低于6240亿元。

　　相对万科和碧桂园，恒大今年制定的目标相对保守。中国恒大董事局副主席兼总裁夏海钧在2020年业绩发布会上透露，2021年中国恒大的合约销售目标是7500亿元。根据测算，对应增长率为3.71%，一改一贯的大幅增长态势，从侧面也能够看出恒大对今年的市场持相对谨慎的态度。

　　另外值得注意的是，今年3000亿阵营有望进一步扩大。招商蛇口、世茂、华润置地、龙湖集团和绿城中国5家企业均提出了3000亿元以上的销售目标。

　　中海地产和绿地控股虽然没有公布具体的销售目标，但中海方面曾表示，2021年目标在2020年基础上实现双位数增长，对应其2020年3607亿元的销售额，保守按照10%的增长，其今年的销售额有望接近或超过4000亿元水平。同样，绿地集团董事长张玉良虽然表示不在乎单一的排名，但还是希望今年要比去年增长，而且是质量增长。

　　结合上述消息，今年能够达到3000亿元水平的房地产企业至少有7家，高于以往任何一年。此外，旭辉控股、新城控股、金科和中国金茂四家企业提出的目标也都保持在2500亿元以上的水平。

　　中小房企追求规模的夙愿依旧

　　整体来看，中小房企对规模的增长，仍然有着较强的动力。排在销售目标增长率靠前的，绝大多数都是中小型房地产企业。

　　其中，合生创展今年的目标增幅接近4成，排在44家房企之首。昔日的“华南五虎”合生创展，当年曾与万科齐名。2004年，其销售业绩率先超过100亿元，成为当时地产行业的“大哥”。不过，随着国内房地产市场的快速发展，曾被王石称为“地产航母”的合生创展逐渐没落。

　　最近几年，这艘曾经的航母终于拿出了要大干一场的态度。根据中房网监测，2017-2020年期间，合生创展销售额年均增速超过50%。2020年，其豪掷180亿元，在北京拿下分钟寺三宗地块。同年，又以347亿元投资广州最大旧改项目，一改往日“画风”。

　　中小房企如此不遗余力的追赶，仅仅是为了保持一定的规模。因为在地产“江湖”里，没有规模，就没有“地位”。一位中小房企总裁曾对中房网表示，“中小房企不把规模做大，连活下去的资本都没有”。这确实体现了中小房企对当前行业生存环境的担忧与无奈。

　　实际上，自“三道红线”提出后，企业融资端进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。房地产行业全面转向去杠杆，企业的发展逻辑也发生了根本性的转变。同时叠加的“集中供地”新政，也迫使房地产企业需要重新审视投资策略。

　　随着行业的竞争和企业经营压力的加剧，未来不排除还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。因此，控风险将成为未来企业稳健经营的首要考虑。