品质家园

　　房企们2021年的销售成绩单纷纷发放。

　　1月9日傍晚，前五强头部房企中保利最后一个披露销售业绩。在掌舵者宋广菊退休这一年，保利迈出的每一步都备受关注——外界期待看到，这家经历高层迭代的央企在行业巨变中会有怎样的变化。

　　从销售层面看，2021年1-12月保利发展实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23%;实现签约金额5349.29亿元，同比增加6.38%。

　　可以窥见，自2020年因疫情影响销售增速降至个位数8.88%之后，2021年再次下探至6.38%，这也是保利近十年来最低增速。

 

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　纵观保利的销售趋势，也基本与市场走势契合。

　　以上下半年为分界线，上半年单月销售成绩同比并不低，尤其在1-3月，单月销售增速整体达到60%-80%;累计同比来看，截至5月也有超50%的增幅。

　　随后，因年中广州、佛山、东莞等保利重仓城市的疫情，不管是签约金额或同比数据录得近几年来最低点，销售502.87亿元同比减少27%——如2019、2020年，保利都在6月份录得了全年最高单月数据，揽金接近700亿元。

　　下半年以来，受新房市场降温、调控收紧、房贷利率上行等影响，保利单月录得销售业绩跌至三四百亿量级，均呈现同比下降。

 

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　而保利最新披露的12月成绩单，持续反映市场冷淡情绪。

　　2021年12月，保利发展实现签约面积244.70万平方米，同比减少15.59%;实现签约金额367.07亿元，同比减少7.78%，也将累计增幅拉至6.38%。

　　值得一提的是，尽管如此，保利2021年销售增速仍高于其余前五强房企——融创录得增速4%，碧桂园、万科均录得负增长为-2.2%、-10.08%。

　　此外，在恒大近四成销售降幅影响下，保利2021年销售排名也有所前进，位列行业第四。

　　除了销售层面的上升，保利2021年在投拓拿地上也颇为积极，尤其是在集中供地浪潮中开启了土地收割模式。

　　从2020年至今，保利在公开市场拿地上就呈现出积极态势。如2020年整年拓展项目成本2353亿元，同比增长51%，拿地销售比46.79%，2019年则为33.7%。

　　而在2021年5月份召开的年度股东会上，观点新媒体了解到，保利前总经理刘平披露2021年计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元——相较2020年上调后的金额增长17.9%。

　　因此一定程度上也可预判，2021年集中供地趋势下，保利作为资金较为充裕的房企，在拿地上将更为积极。

　　观察可知，保利全年拿地节奏也呈现曲线波动：上半年计新增84宗地，总拓展成本963亿元，新增全口径建面1651万平方米，权益支付价款640亿元，在上海、厦门等一些集中供地土拍市场上斩获大体量地块。

　　下半年伊始，伴随着行业资金面收紧，房企拿地积极性普遍下降。于保利而言，第三季度则仍保持一定的投资力度，直到第四季度才有所下降，其中10月、11月合计拓展成本141.88亿元。

　　最后一月，保利如往年一样再次反弹。

　　最新公告披露，12月保利发展新增加房地产项目17个，分布于佛山、东莞、中山、南京、温州、常州、台州、石家庄、福州、郑州、太原等地，涉及用地面积合计322.51万平方米，共需支付地价223.44亿元。

　　按此计算，2021年保利发展累计新增145宗地，累计拿地金额约1799亿元，按此计算拿地销售比约为33.63%，相比2020年46.79%的投资力度有所回调。

　　但整体而言，保利2021年拿地力度相较同行还是更大，因此杠杆率有所上升。截至三季度末，保利发展录得净负债率67.6%，同比上升11.05个点。

　　为了平衡风险，保利也用合作或让渡股权方式降低资金占用。

　　如在12月底，先后通过挂牌增资等方式为上海、杭州项目寻找合作伙伴。其中，上海静安项目为保利2021年6月份集中供地中以总价105.13亿摘取，楼面价51707元/平方米，溢价率8.39%;杭州主城区地块则在2021年5月7日由保利以最高限价19.98亿元竞拍获得，溢价率29.91%。

　　另一边，保利自11月以来动用了公司债、中期票据、租赁住房资产证券化产品、商用物业资产证券化产品等工具，披露新增融资金额包括额度超464亿元。

　　另悉，保利于同日披露了2021年度业绩快报。

　　2021年全年，保利发展实现营业收入2850.48亿元，同比增长17.2%;营业利润497.32亿元，较2020年下降4.85%;利润总额500.01亿元，较2020年同期下降4.83%;归属于上市公司股东的净利润275.77亿元，同比下降4.74%。

　　从结算层面看，保利2021年整体呈现“增收不增利”的趋势，其中归母净利润涨幅更是延续这两年不断收窄的趋势，相比此前市场给出的约300亿净利预期有所降低。

　　对此，保利发展于公告中也表示，报告期内收入取得一定增长，主要源于已销售房地产项目在年内竣工交付并结转收入，同时由于结转项目毛利率下降，所以营业利润出现一定下降。