品质家园

　　今年第三季度，房地产行业发生许多重大事件，包括美元债违约、理财产品暴雷等，个别房企的经营状况和货币资金情况受到质疑。

　　随后，这些房企的不良表现引起一连串的蝴蝶效应，市场和投资者对于房地产市场的预期转弱。评级机构在进一步重估风险之后，批量下降房企主体信用评级，这直接影响了房企的日常经营状况以及融资难度。

　　连串的事件带来的影响有哪些，程度有多大?从此前A股上市房企三季度报告披露的营收、利润以及现金等财务数据中，或许可以窥探一二。

　　结算毛利率仍处低谷，资产减值计提增加

　　此前，A股上市房企已公布第三季度的经营简报，业绩出现一定程度下降。

　　观点指数以万科、保利、绿地、新城、金地、招商蛇口、金科、中南建设、阳光城以及荣盛发展10家房企为观察样本，进行分析。

 

数据来源：公司报告，观点指数整理

　　从营收情况来看，由于交付结算体量增加，截至第三季度末，10家样本房企年内营收同比增长27%，其中招商蛇口、新城和绿地增长幅度较大，分别为63.1%、55.7%以及33%。

　　第三季度，10家样本房企营收同比增速为14%，较上半年的35.7%营收同比增速出现明显下滑，其中荣盛、阳光城、新城和金地第三季度营收同比增速为负，分别为-33.2%、-18.2%、-7.2%以及-4.6%。

 

数据来源：公司报告，观点指数整理

　　从往年房企交付节奏来看，第三季度结算营收占比位于36%-39%，但今年对应比例下降到了34.7%。

　　新城、金地、阳光城和荣盛第三季度营收占比明显少于往年，这表明在融资收缩、现金流紧张的情况下，部分房企的竣工计划受到一定影响。

 

数据来源：公司报告，观点指数整理

　　净利润方面，截至第三季度末，10家样本房企税后净利润同比减少3.9%，其中金地、中南建设、荣盛以及万科录得同比降幅较大，分别为-36.8%、-23%、-19.4%以及-18.2%。

　　第三季度，10家样本房企税后净利润同比减少20.5%，除了新城、招商蛇口实现季度内净利润同比正增长之外，剩余8家样本房企增速均为负数，荣盛、中南建设、金地、绿地和万科净利润降幅较大。

 

数据来源：公司报告，观点指数整理

　　对比第三季度营收和净利润可以发现，净利润同比增速远小于营收，一方面是房企仍处于消化高价地过程中，毛利率较2020年第三季度明显下降。

　　另一方面则是，第三季度部分房企快速销售回笼资金，采取降价促销的手段，市场对于房价的预期有所下跌。出于谨慎的原则，房企对部分项目进行资产减值计提。

 

数据来源：公司报告，观点指数整理

　　例如阳光城、绿地以及中南建设第三季度分别计提资产损失15.88亿元、1.29亿元以及0.74亿元，降低了当期的结算净利润。

　　部分房企如新城和荣盛在二季度内进行了资产减值计提，对比来看，今年前三季度房企计提资产损失数额明显大于去年，这也是造成前三季度营收和利润增速偏离的重要原因。

　　值得一提的是，虽然阳光城第三季度计提大额资产减值损失，但是由于期内阳光城用旗下物业公司阳光智博换股万物云，产生了48.6亿元投资收益，抵消了资产减值损失带来的净利润影响。

　　货币资金减少，融资能力减弱

　　无论是资产减值损失还是换股带来的投资收益，都是账面浮盈浮亏，只影响利润，并不会影响当期的现金流状态。

　　在债务违约频发的当下，市场目光更加聚焦于房企的手头现金是否充足。

 

数据来源：公司报告，观点指数整理

　　注：短期有息负债为短期借款和一年内到期非流动性负债总和

　　根据三季报披露数据，除了金地之外，剩余9家房企的货币资金较去年年底出现不同程度的下降，降幅较大的是阳光城、新城、金科、中南建设，分别为45.4%、31.4%、30.6%以及29.9%。

　　货币现金的减少主要原因是房企加大降负债力度，截至第三季度末，绿地、金科和中南建设短期有息负债规模缩小明显，较去年年末分别下降53%、36.7%以及28.8%。

　　从短期有息负债的覆盖率来看，对比2020年底数据，今年第三季度末绿地现金短债比出现较大改善，由0.97上升到1.59;新城现金短债比由3.01下降至1.9，依旧处于相对安全范围内;阳光城和荣盛发展现金短债比指标恶化至1.3以内，偿还短期债务压力较大。

　　整体上看，第三季度末各样本房企现金短债比均大于1。但是考虑到房企存在一定数额的表外私募债券，存在报表债务低估的可能性，叠加信用危机下项目资金监管更加严格，用于偿债的资金受限程度高于预期，现金短债比大于1并不是绝对的安全边界。

　　观看房企经营是否正常良好的另一个视角是现金净流入状况，其中包含经营现金流、投资现金流以及筹资现金流三个方面。

 

数据来源：公司报告，观点指数整理

　　经营现金流情况上，融资通道收紧，今年以来房企更加强调推盘去化，加快内生的销售回款。除了金科之外，前3季度9家样本房企销售商品、提供劳务收到现金均实现同比正增长。

　　但第三季度楼市预期转弱，房企销售回款遇阻，期内10家样本房企销售商品、提供劳务收到现金同比减少11.4%。

　　根据房企10月销售同比大幅下滑的情况来看，预计第四季度销售商品、提供劳务收到现金仍旧保持负增速。

 

数据来源：公司报告，观点指数整理

　　前3季度房企购买商品、接受劳务支出现金指标分化明显，影响该指标的因素之一是拿地支出，万科、保利、招商前3季度保持较大的土地投资支出，购买商品、接受劳务支出现金同比增速保持在30%以上。

　　相比之下，新城、金科以及阳光城土地投资支出不如去年，增速为负。

　　第三季度，由于房企资金压力骤增，土地购买欲望降低，除了万科之外，9家样本房企购买商品、接受劳务支出现金不及去年同期。

　　房企资金链紧张的直接原因是融资困难，在部分房企出现债务违约事件后，资本市场对房地产行业信用预期转弱，房企借款能力明显下降。

 

数据来源：公司报告，观点指数整理

　　体现在筹资现金流上，今年前三季度部分房企融资能力明显减弱，取得借款收到现金同比降幅明显，例如荣盛、阳光城、绿地以及金科取得借款收到现金同比减少55.9%、47.3%、41.8%以及29%。

 

数据来源：公司报告，观点指数整理

　　对比取得借款收到现金以及偿还债务支付现金的差，可以发现绿地、中南建设、阳光城以及荣盛发展今年连续三个季度为负值。

　　虽然房企都在强调降负债，但是短时间上百亿现金净流出的"硬着陆"，无论是主动还是被动，势必会对公司的经营带来不利影响。