品质家园

　　近日，贝壳研究院以“从链式衰退到良性循环”为主题，发布《2022年房地产市场展望报告》(以下简称为《报告》)。

　　《报告》首先回顾了2021年房地产市场的走势。从成交数据上看，2021年市场下行趋势明显：全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。而在半年内，各项数据从历史高位快速下降到低位，节奏失衡成为2021年市场最明显的特点。

　　贝壳研究院认为，影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。《报告》在展望2022年时预测，市场成交量将在一季度完成筑底，二季度实现成交价格止跌，从全年时间序列上看，2022年市场将呈现出前低后高的走势。随着政策的调整、纠偏，以及新一年信贷额度的“重置”，市场有望经历修复阶段重回稳定状态，进而向“良性循环”过度。

　　此外，《报告》还以专题的形式，对2021年房地产政策、土地市场、企业以及住房租赁市场进行了回顾、分析与展望。

　　2021年市场下行五大特点

　　2021年房地产市场充满了跌宕起伏：上半年市场热情高涨，住建部约谈城市，各地不断加大调控力度;进入下半年，市场突然转向陷入低迷，行业风险暴露。贝壳研究院通过数据分析，总结了2021年房地产市场呈现出来的五大特点。

　　第一，二手房各项成交数据均创近年来新低。

　　自2017年以来，国内二手房交易规模(GMV)始终保持增长趋势，但在今年二手房交易规模第一次出现了同比下降。据测算，2021年全国二手房成交金额约7.0万亿元，同比下降约6%;二手房成交套数约393万套，同比下降约9%;成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。2021年全国二手住宅成交均价1.9万元/平，同比上涨3%，涨幅比去年回落6个百分点。放长周期看，2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值。

　　第二，2021年新房和土地市场也全面降温，形成了全链降温。

　　其中，新房销售面积和销售金额的同比增速均为2015年以来最低增速。依据国家统计局数据测算，预计2021年全国新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米，同比增长1.5%;全国新建商品住宅销售金额约16.4万亿，同比增长约5.9%。

　　房地产开发投资增速降至2017年以来历史低位。根据国家统计局数据，2021年1-11月全国新建商品住宅开发投资完成额为10.36万亿元，同比增长8.1%。2021年1-11月全国新建商品住宅新开工面积为13.50亿平方米，同比下降8.4%。

　　土地成交规模2019年以来首次同比大幅下降。2021年1-11月，全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元，同比下滑11.15%;累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米，同比下滑30.12%。

　　第三，市场在年内从历史高位快速下降到历史低位，节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。

　　从3月到9月，二手房市场在半年之内从峰值跌到谷底，成交量萎缩超过六成。3月贝壳50城二手房成交套数创2019年以来历史新高，4月起成交量持续下降，9月创2019年以来的历史单月最低值(除疫情、春节等特殊时点外)。

　　从6月到10月，新房成交量从2016年以来的同期最高到同期最低。上半年全国新建商品住宅销售面积保持增长，6月单月创2016年以来历史同期最高水平，7月销售面积单月同比增长转负，8月起单月规模低于2019年同期，至11月单月规模为2016年以来同期最低。

　　不到半年，土地市场经历了从抢地到史无前例的大面积流拍。二季度的第一次集中供地，房企拿地积极，平均成交率高达95%，溢价率15.0%。而到第二批集中供地时，房企拿地积极性全面降低，出现大面积流拍，平均成交率降为69%，综合溢价率降至4.0%。

　　第四，房地产市场在下行中分化加深，市场的信用分层更加凸显，城市、区域、产品等方面的分化均在扩大。

　　在本轮市场下行中，刚需房源价格回调幅度更大，刚需市场与改善市场的分化加大。贝壳二手房数据显示，在下半年以来，低总价房源价格下跌幅度大于高总价房源，小户型房源价格累计跌幅明显大于大户型房源，楼龄越老的房子价格下跌幅度越大。究其原因，是在信贷收紧的环境下，对信贷依赖度更高的刚需客群受影响更大。

　　在区域上，五大城市群今年市场“南弱北强”的周期特征更为明显，成交增速表现出由北向南递减的特点。不同能级的城市市场也出现了周期特征，一线城市表现弱于重点二线城市。

　　第五，与以往市场下行不同，今年的市场迅速降温与房企信用紧密关联，即肇始于房企，也进一步影响房企。

　　随着“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控，以及房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款，导致房企融资规模明显下降。融资收紧下，房企经营更加依赖销售回款。而信贷收紧导致购房者贷款难度加大，房企销售进一步减慢。加上多地收紧预售资金监管，让可用于经营的现金流雪上加霜，进一步导致房企信用违约频发。

　　债务违约叠加资产减值预期导致房企信用下降，引发评级机构密集下调房企评级。同时由于市场流通性受到抑制，风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。在今年，出现暴雷的房企从位列TOP50、到千亿房企、再到龙头房企。

　　总的来看，2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

　　过快降杠杆导致链式降温

　　贝壳研究院分析发现，年内市场出现了链式降温导致的“过山车式”下降。其传到过程为：3月份贝壳二手房景气指数首先回调，4月份二手房成交量持续下跌，6月份起二手房价格接近止涨，紧接着贝壳新房带看指数下行，7月起新房成交量开始回落，土地流拍率大幅上升，8月起新房价格转跌。

　　《报告》认为，今年市场出现链式反应的直接原因是多重金融紧缩政策叠加，降杠杆过快。与历史周期不同，本轮房地产去杠杆是全方位的，对银行、房企、居民三端同步采取信贷管控收紧措施，并采取了贷款集中度管控、二手房指导价等直接干预政策。在不到一年的时间里，房地产金融长效机制全面落地，多项政策叠加实施，让市场出现信用危机。

　　对于今年而言，信贷投放与市场节奏错配导致市场过快降杠杆。粗略测算，一季度市场高热，居民部门新增中长期贷款1.98万亿，创历史单季度新高。如果全年居民中长期贷款投放量与去年相当约6万亿，上半年信贷额度消耗量占到全年的57%，超过过去三年47%-50%的区间。上半年信贷投放量较大程度上挤占了下半年信贷资源，三季度居民部门新增中长期贷款仅1.29万亿，创下2016年以来同期新低。

　　这次与历史上均不相同的是，由于市场流通性受到抑制，风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。历次调控中，对于价格的管控主要集中在新房市场，通过设定备案价管控房企定价。本轮调控增加了对二手房市场价格的管控。二手房指导价除了降低买房人贷款成数外，更使得短期内市场观望，全市场流通困难。

　　对于房屋流通的担忧进一步恶化购房者的悲观预期，购房者同时面临房价下跌、延期交房、房屋质量下降甚至烂尾的风险，购房意愿降低。债务违约增加和资产减值预期加重银行对房地产的避险情绪，促使银行主动放贷行为更加审慎，反过来加剧信贷紧缩。各方预期与行为共振，全市场陷入了前所未有的“交易阻滞-预期恶化”负循环。

　　2022年展望：市场走势前低后高

　　贝壳研究院认为，影响2022市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。

　　四季度以来，高层释放维稳信号，政策环境已经有利于市场恢复。经过一系列调整，前期过紧的融资政策已有所纠偏，房企融资环境有所改善。11月起，房企融资规模回升，多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期，同时房企股权、资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复。总体来看，房企系统风险可控，市场供应能够保证。

　　《报告》预测，2022年市场走势将出现前低后高。预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复;从购房人群上看，刚需市场率先修复。在区域上，深莞惠市场率先底部修复。而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大。

　　总体上看，《报告》对明年市场持乐观态度，认为2022年房地产市场将会逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。

　　2021年回顾之政策篇：

　　从全面管控到适度纠偏 “房住不炒”不变

　　2021年今年全国商品房成交量呈现先高后低走势，政策也随着市场热度以及阶段性问题而进行了调整。

　　一季度，为挤出房地产市场违规资金，多地出台严查房地产市场资金来源的政策，平稳市场量价涨幅。同时，多地首提“二手房参考价”，引导价格预期，抑制投资需求。

　　由于上半年商品房成交量价持续高位运行，二季度调控政策主要从限购、限价以及限售等方面入手，多为前期住建部约谈城市的政策落地及升级，强化“房住不炒”定位。

　　三季度开始，随着房企资金链断裂等问题的不断发酵，保障按时、按质交房受到广泛关注。这一时期的调控政策主要针对预售证发放标准、预售资金监管两方面，保在障购房人合法权权益的同时，也让融资渠道多元化、信贷良好的房企更利于市场生存。

　　四季度，市场购房预期迅速下滑、房企取地意愿进一步减弱，为保证合理的资金需求得到满足，融资、调控政策适度纠偏，信贷环境得到改善。

　　贝壳研究院预计，未来随着各项利好因素的逐渐传导，市场预期将平稳恢复，行业走向良性循环。

　　2021年回顾之土地篇：

　　市场高开低走 成交三年最低

　　2021年1-11月，全国351城住宅用地的累计成交金额为4.98万亿元，同比下滑11.15%;累计成交规划建筑面积为13.43万亿平米，同比下滑30.12%。从月度数据上看，7月份可视为土地市场从热情变为理性的分水岭。上半年累计成交金额同比增长10.3%，随着8月土拍新规实施，叠加三线四档调控与贷款集中度管理的影响，宗地溢价率与成交率从8月开始明显回落。

　　1-11月，一线城市累计成交金额与面积分别同比增长12.4%与17.4%，二线城市分别同比下滑6.6%与23.3%，三四线城市同比降幅为24.8%和34.5%。从宗地成交率来看，一二线城市的月度成交率始终高于三四线城市10至20个百分点。在市场下行的情况下，不同线级城市的分化现象明显，城市量级越靠前稳健度越高。

　　集中供地是今年土地市场的一大改变，截至12月12日，已有12城完成全年三批次集中供地，回顾今年各城市集中供地表现，可谓“先热后冷”。首批次的宗地成交率与综合溢价率均是年内高点，二批次集中供地在规则上明显升级，整体溢价率从首批次16.1%降至二批次的3.4%，整体成交率则从首批次的94.4%降为69.1%。三批次拍地规则在二批次基础上“严中有宽”，宗地成交率从二批次的68.8%提升至三批次的79.4%。

　　从房企拿地情况来看，表明在目前竞争压力较小的条件下，更有利于稳健型房企获取性价比更高的土地资源。

　　2021年回顾之企业篇：

　　信用危机爆发是必然 房企需做颠覆性转变

　　今年下半年，行业信用危机爆发，房企遭遇至暗时刻，这是2021年房地产行业最为关注的热点事件。贝壳研究院认为，此轮房企信用危机，是房企高负债模式与周转骤然降速的必然结果。

　　近十年来，在房地产行业快速发展中，房企对高负债的依赖程度愈演愈烈，为危机的爆发埋下潜在隐患。自2016年末中央提出“房住不炒”定位后，我国房地产行业进入调整期，一些抵御风险能力较差的房企陆续暴露出问题，2019年到2020年两年之间，两家百强房企爆发危机，千亿销售规模未能成为他们抵御风险的屏障。

　　与以往相比，2021年这一轮调控政策严格程度史无前例，是资金需求端和资金供应端的双重调控，是从单一金融渠道到相关金融渠道的多维监管。多渠道政策叠加实施，结合行业发展所处的下行周期，多种因素结合加速了房企信用危机暴露。

　　随着政府不断释放的积极信号提振市场信心，以及房企采用多种方式开展的自救行动，目前已经让降至冰点的行业预期初见修复。《报告》认为，此轮行业风险出清后，房企的经营逻辑将继续发生转变，而后房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。

　　贝壳研究院预测，房地产市场这一轮复苏路径为：政策 → 金融 → 预期 → 市场 → 房企。预计明年一季度房企融资额度恢复，从而提升行业预期，二季度开始新房市场逐渐回暖，房企资金流动性得到实质性缓解。

　　《报告》还认为，过去20多年房地产行业的快速发展周期已经不再，高负债高周转模式也已经走到末路。结合市场趋势与行业发展，未来房企需要从商业模式和业务结构两个方面着手，做颠覆性的转变。

　　2021年回顾之租赁市场：

　　租赁市场明显回暖VS租赁企业蓄势待发

　　虽然租赁市场在2021年明显回暖，但整体租金比疫情之前仍下跌9%，其中超过六成城市的租金低于疫情前，客源成交周期也仍高于疫情前。

　　从租金水平来看，今年全国重点40城平均月租金为38.8元/平米，同比微涨1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%;其中，超8成城市租金同比微涨，仍有超6成城市租金低于疫情前水平。

　　根据贝壳研究院数据，2021年全国重点40城房源成交周期为50.1天，同比缩短2.4天，相比于2019年延长9.9天;客源成交周期为9.7天，同比基本持平，相比于2019年延长1.9天。

　　数据显示，2021年一线城市租赁成交房龄在21年及以上的房屋占比超过4成。全国重点40城中，上海、北京、天津租赁成交房屋的平均房龄最高，已经超过20年。由于高房龄租赁房屋大多交通便捷、配套完善，在疫情冲击后，套均月租金表现更稳。对比疫情前，各能级城市16-20年、21年及以上房龄的租赁房屋套均月租金都出现了微涨。

　　由于房价收入比较高或部分城市的限购、限贷政策，城市居民购房计划推迟。一线及多数新一线城市平均购房年龄走高，租客的租赁年限或超过10年。根据贝壳研究院数据，今年一线城市平均购房年龄在36-38岁，相比于2018年推迟2-3年，大部分新一线城市平均购房年龄为33-36岁，相比于2018年最高推迟3年。由于购房计划延迟，家庭型租赁群体增加，全国重点40城大户型成交占比增加3个百分点。

　　对比疫情前，市场还表现出小户型房屋套均月租金跌幅较小、地铁房套均月租金高出非地铁房超30%、精装房套均月租金高出简装及毛坯房超30%等几个特征。

　　此外，贝壳研究院报告还盘点了2021年租赁企业的数量、分布、融资、模式等方面的突出变化，并预判未来的行业趋势。

　　2021年住房租赁企业数量规模已经达到2万家左右，规模创历史新高。其中超过8成的成立时间集中在2020年和2021年。在区域分布上，超6成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区，企业数量TOP5的城市为广州、重庆、上海、苏州和天津。

　　在经历了去年集中爆雷事件后，租赁企业融资难度加大。因此，租赁企业在经营模式上出现了分化，资金实力较弱的企业开始由包租转向轻资产模式，资金实力较强的企业从包租转向自持模式，从而转向重资产运营。 贝壳研究院认为，租赁市场发展将走向成熟化发展，租赁房源机构化比例继续提升。此外，报告还预计明年会有租赁REITs产品的推出，将有效解决重资产模式退出难题，租赁企业将再次迎来模式的创新。