品质家园

　　昨日(4月9日)上午，西安首个需要摇号确定买家的地块最终结果出来了。

　　4月6日，西安西咸新区迎来多宗土地成交，涉及住宅、住宅&商服、商服用地，其中备受关注的西安首宗采用“熔断+摇号”方式出让的土地——沣西新城一宗115.13亩商住用地，经过58家房企139轮报价后，毫无意外地拍到了熔断价格22.5亿元，。之后即转入择期摇号产生竞得人!

　　经过三天等待，摇号结果终于出现，华润置地成为最后赢家。

　　2家央企44个小号300亿资金西安“抢地”

　　公开信息显示，这次参与摇号的企业一共58家，其中由中海控股的企业24家，由华润控股20家，由正荣控股3家，由万科控股2家，其他的由卓越、中冶、中信、中铁建、招商、陕旅、金辉、保利分别有1家参与摇号。

　　数据显示，参与该宗地的竞买人一共有58家企业，也就是说58家竞买人都缴纳了该宗地的全额竞买保证金69080万元。简单计算，本次该宗115亩地共锁定资金400.7亿元。这就相当于6.9亿元能拿到一个参与摇号资格，本次一共有58个企业参与，中奖率低至1.73%。

　　“熔断+摇号”方式出让土地，本意是希望通过控制地价从而控制房价的同时保证交易公平，当一切都要靠天意时，每个人中奖的几率都是平等的。1.73%，如果你真以为中奖率这么低的话，那么你就大大低估开发商的的智商和手段了。

　　西安的首次摇号拍地，已经显示出了大开发商们在土拍中的实力，只要有钱敢氪金，付得起6.9亿一份的竞买保证金，就可以拿出之前练的一批小号出来参与摇号，从而大大提高自己的中签率。在这种情况下，对资金有限的小开发商们来说，拿地的难度更大了。而华润和中海两家央企，都为这处土拍动用了超过100亿的资金。

　　本次中海165.8亿元手握24个小号，华润138.2亿元手握20个小号，两家占到了总票数的75.9%。

　　而本次华润置地最终摇中，也的确说明小号越多，中的机会越大。当然运气也相当关键，中海24个小号虽然在数量上更胜一筹，但运气明显略差华润一筹。

　　疯涨的地价

　　土拍信息显示，该地块(XXFC-XX02-40号宗地)位于西咸新区沣西新城信息片区丰信路(兴信路)以东、公园大街(天雄西路)以南、丰智南路(兴园路)以西，翱翔四路(横十一路)以北。土地面积115.13亩，土地用途为住宅兼容商业用地，容积率大于等于2.0小于等于2.5，建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于35%。土地使用年限为住宅70年。

　　115亩、22.508亿元的价格，竞得人需建设不少于6750㎡的15班幼儿园并精装无偿移交，以及不少于2500㎡的社区服务用房精装无偿移交，建面上限5%的比例、8000元/㎡的标准缴纳租赁型保障房异地集中代建费，该地块的楼面地价已经达到了1.26万/㎡。

　　事实上，从2019年到2020年年末，两年时间，西安土拍价格一路疯涨。

　　2019年沣西新城的楼面价从每平米1000元到每平米5730.02元，是西咸新区5个新城里，地价最高的板块。到了2020年，沣西新城挂牌土地比2019年上涨了一倍不止。同时上涨的还有楼面价最高价，比之2019年翻了一番，最高楼面单价已从2019年的5730元涨到现在的12615元每平米。

　　土拍规则有待完善

　　而土地价格一路看涨，也是西安房价连续上涨59个月的一个重要原因。

　　类似这种开发商多个马甲豪横摇号或围标，其实已经违背了政府推出摇号的初衷。南方城市早些年已经经历过类似情况，但已经在禁止套马甲参与土拍摇号的行为。

　　3月初，无锡市自然资源和规划局就发布了“无锡土地市场公开出让挂牌文件中《承诺书一》的有关解读”，规定了同一宗土地，一家房企仅可以报名一次，违反者一年内禁止进入无锡土拍市场。

　　2020年9月11日，南京市规划和自然资源局发布《关于进一步严格住宅用地公开出让有关事项的通知》，明确提出“在本批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得竞得(含联合竞买)两块及以上的住宅(商住)用地，其他用途的地块除外”。

　　通过此次的特受关注的土拍摇号，或许西安接下来也会继续总结经验，借鉴南方城市经验，还会出台更多关于土地的调控手段，确保稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标，从而落实“房住不炒”。(文/熊维建)