品质家园

　　12月15日，国家统计局公布2021年1-11月全国房地产开发投资和销售情况。前11个月，全国房地产开发投资13.73万亿元，同比增长6.0%，数据增速持续收窄，由“热”转“温”。与此同时，受融资环境影响，房屋新开工面积、房企土地购置面积分别同比下降9.1%、11.2%。

　　虽然因为市场调整，11月单月销售面积为最近6年最低值，但是前11个月商品房销售额仍达到16.17万亿元。业内人士预计，目前，不论是按揭贷款还是企业融资，都有宽松迹象，市场也有望平稳发展，而率先回暖企稳的主要是一二线城市。

　　前11个月，全国房地产开发投资数据增速持续收窄，由“热”转“温”。

　　前11个月开发投资13.73万亿，略显低迷

　　国家统计局数据显示，1-11月份，全国房地产开发投资13.73万亿元，同比增长6.0%;比2019年1-11月份增长13.2%，两年平均增长6.4%。其中，住宅投资10.36万亿元，同比增长8.1%。

　　通过房地产开发投资可以衡量房地产景气度指标，对于前11个月房地产开发投资同比增长6.0%，业内人士形成的共识是“增速持续收窄”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产开发投资从“过热”区间进入到“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间，过冷一般是低于5%的水平。短期房地产开发投资数据略显低迷，这与房地产销售大环境没有持续改善有关系。

图片来源：国家统计局

　　在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，新开工面积增速持续下行是拉动开发投资额增速下行的主因。

　　国家统计局数据显示，1-11月份，房屋新开工面积18.28亿平方米，同比下降9.1%。其中，住宅新开工面积13.50亿平方米，同比下降8.4%。

　　对于新开工面积等数据全面下调，业内人士认为，背后核心原因在于“三道红线”等严重抑制了房企融资。潘浩指出，11月单月境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。随着房企融资环境得到改善，或将对开发投资增速起到积极的拉动作用。

　　在房地产融资环境低迷的情况下，土地市场也面临较大的压力。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积1.83亿平方米，同比下降11.2%;土地成交价款1.45万亿元，同比增长4.5%。

　　“很多重点二线城市土地交易市场也面临降温的可能，比如在第三轮拍地中，也出现了流拍的现象。”严跃进认为，当前关键在于积极降低拿地成本和创造更好营商环境。

　　房企到位资金同比增长7.2%，未获显著改善

　　无论是房企开发投资，还是房企购置土地面积，都受房企到位资金的限制。

　　国家统计局数据显示，1-11月份，房地产开发企业到位资金18.34万亿元，同比增长7.2%;比2019年1-11月份增长14.2%，两年平均增长6.9%。其中，国内贷款2.16万亿元，下降10.8%;利用外资90亿元，下降41.7%;自筹资金5.94万亿元，增长4.8%;定金及预收款6.72万亿元，增长17.0%;个人按揭贷款2.96万亿元，增长9.8%。

　　在上述5项资金来源中，有两项出现下跌，跌幅均超过两位数。严跃进认为，资金面总体还没有过快改善的可能，即便近期各类政策持续放松，但有着滞后性，要反映到房企中，还是需要时间。

图片来源：国家统计局

　　值得关注的是，潘浩提到，11月个人按揭贷款同比增速为年内首次回调，相较上月提升0.1个百分点，购房预期有所恢复。

　　“这说明银行对于房贷的拨付速度在加快。另外，自筹资金的资金到位情况也在改善，即11月单月同比增速为正，可见一些债券发行等工作在持续推进。”严跃进如此认为。

　　而据贝壳研究院观察，11月主要城市房贷利率连续两个月下行，放款周期经历了6个月的持续拉长后首次缩短，这符合央行“维护房地产市场平稳健康发展、维护住房消费者合法权益”的要求，起到稳预期的作用，向市场释放一定的积极信号。

　　而从政策动向来看，据贝壳研究院观察，近期成都、西安、珠海、南通等地分别从限购、预售资金监管以及人才购房补贴等方面出台监管措施，在缓解房企资金压力的同时鼓励购房需求，提振市场信心。

　　前11个月商品房销售约16万亿，仍处调整阶段

　　在信贷环境改善以及部分城市的政策鼓励下，商品房销售是否受到了积极带动?

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，11月销售1.51亿平方米，是最近6年来的同期最低值，和2021年10月一样，只高于2015年，可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次。

　　另据中指研究院指数事业部研究副总监陈文静介绍，11月，市场仍处于调整阶段，叠加去年同期高基数影响，全国商品房销售面积、销售额分别同比下降14.0%和16.3%，连续四个月保持两位数下降，但受信贷环境边际改善等因素影响，降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。

　　据国家统计局数据显示，整体来看，1-11月份，全国商品房销售面积15.81亿平方米，同比增长4.8%;商品房销售额16.17万亿元，同比增长8.5%。截至11月末，全国商品房待售面积5.02亿平方米，比10月末减少38万平方米。

图片来源：国家统计局

　　虽然11月单月数据并不亮眼，但是张大伟认为，前11个月房地产销售额历史性首次突破16万亿，2021年全年房地产市场销售额超过18万亿创造历史纪录的可能性非常大。不过，也要注意到，房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现，楼市在四季度继续下调已经成为市场趋势。

　　对于未来市场走势，陈文静认为，虽然12月初银保监会提出将“合理发放房地产开发贷款、并购贷款”，随着市场融资环境持续改善，部分城市市场活跃度将回升，房企新开工积极性或有所提高。但受去年年底高基数影响，全国房屋新开工面积和开发投资额单月或将保持下降态势，预计全年新开工同比下降，投资保持中速增长。

　　张大伟则表示，目前，不论是按揭贷款还是企业融资，都有宽松政策出现，整体市场有望在2022年逐渐释放积压需求，市场也有望平稳发展。但按照目前调控政策叠加需求变化，率先回暖企稳的主要是一二线城市。