品质家园

　　存量时代，房地产企业正在积极寻求新的增长路径。

　　今年3月，龙湖全面启动轻资产模式，并快速敲定了华东首个轻资产项目的投资运营。

　　同月，凯德集团重组，宣布在房地产业务私有化之后，将更加专注于投资管理的轻资产发展。

　　10月，万达商管提交招股书，储备项目中轻资产占比超过了80%。

　　中指院研究结果显示，重运营、轻资产，以及数字化，成为了房地产行业转型的重要趋势。

　　万科、金地、保利、华润、新城、宝龙、世茂...越来越多的房企加入“减重”队列。轻资产已然成为房地产行业新发展格局下，房企转型的多数选择。

　　周宇桁告诉凤凰网风财讯，轻资产是房企转型的一个方向。但是，和过去重资产有一个很大的不同，“轻资产是要长久过苦日子的，需要精打细算。”

　　常年与租房者打交道的左贵潏有着同样的体会。他直言，精细化运营主要就是一些细枝末节的事。

　　“企业的运营动作必须像外科医生的手术一样精准。”

　　而对于轻资产如何精准化运营，在闫亮看来，科技是其主要手段之一。

　　近期，凤凰网风财讯专访爱琴海集团副总裁周宇桁，阳光海天董事长兼CEO闫亮，城家投资部高级总监左贵潏，分别从商业、停车场以及长租公寓等领域的轻资产运营出发，为传统房地产企业转型发展提供新思路。

　　轻资产运营的长线思维

　　雷暴之下，轻资产成为了房企转型的重要路径之一，但由重转轻，并不容易。甚至于，企业原有的经营思维及商业模式，面临着颠覆。

　　凤凰网风财讯了解到，爱琴海集团是国内少数从发展早期便开始涉足轻资产领域的商管企业，目前爱琴海购物公园已经进入北京、上海、天津等百余个城市，其商管总面积也达到了1145.6万平方米。

　　周宇桁坦言，爱琴海最初走的是轻重并举的发展路径，不过如今已经转变为以轻为主，服务地产的轻资产运营公司，其轻资产运营业务比重超80%。这一过程中，企业能否做到真正的“纯”轻资产模式，很重要。

　　“重资产和轻资产的商业模式不一样。轻资产要过苦日子，要过精打细算的日子，因为轻资产每个项目最终的收益是长年累月一点点挣出来的。重资产是项目开发销售结束之后，资金回流，然后进入下一个项目。”

　　所以，用重资产开发销售的短线思维去做轻资产，显然是不可行的。

　　交流过程中，闫亮表达出了相似的观点。

　　在谈及停车场资产证券化时，闫亮直言，阳光海天要做的是有出资能力的底层资产运营方。而不是只要求开发商抵押停车场进行融资，不在乎运营收益的债权方。

　　“第一，我们看中的是停车资产的运营增效，毕竟阳光海天是运营方;第二个，我们看到的是长周期的停车资产，是供求关系之下的红利增长和超额收益。”

　　更为重要的是，轻资产运营讲究的是精细，而非传统地产的粗放。

　　这点，在长租公寓领域，体现得尤为彻底。

　　轻资产运营的精细化服务

　　据左贵潏介绍，城家是华住集团在2015年领衔投资创建的酒店式公寓品牌，吸引了IDG资本、博裕资本、阿里云锋基金、建银国际、新加坡GIC等国内外机构的投资。

　　酒店基因，让城家对精细化，有着更为极致的追求。

　　“城家的精细化运营模式核心在于销售力、产品力，以及技术力。”

　　其中，产品力是第一含义，其表现不仅在于房间的设计和改造，更在于运营服务。以城家公寓的视角来看，住宅物业的持有运营，是个很细致的工作。

　　左贵潏告诉凤凰网风财讯，很多时候，仅仅是房间里摆几瓶矿泉水，要不要配备消毒间，一瓶消毒剂能够喷几次，一个房间需要配备多少种颜色的抹布，清洗卫生间需要多少步骤等等，这类十分细节又没有技术含量的事，都会对日后运维产生影响。

　　“其实，精细化运营主要就体现在这些很细枝末节的服务上。”左贵潏透露，在同区域，城家的月租金往往是比较高的，而这是靠产品服务换来的。

　　“这些细微之处，对于一些缺乏经验的企业而言，往往很难提前想得到。很多住宅开发出身的企业在做持有物业运营时，会面临很多困难，本质上是因为他们的长处是拿地盖房和销售，而非持有运营，想象与实际操作之间还有很大距离。”

　　商业运营同样如此。在周宇桁看来，传统购物商场的落后，主要原因也在于“想象与现实的差距”。

　　“过去是以商品需求满足为核心的商业模式，未来商品组合将变成次要的，必须得加上面向粉丝的服务设计，要能满足消费者的需求才行。”周宇桁表示，这是传统商业地产转型的难点。

　　轻资产运营的数字化提效

　　在整个专访过程中，闫亮与左贵潏纷纷表示，数字化是提升轻资产精细化运营效率的关键点。

　　“过去停车场的成本策略相对比较粗放，人工成本很高。机器人的引进能够比较大幅度降低日常管理的成本。”闫亮直言，智能化程度高之后，场内智能化收入，比如新能源汽车充电、自动泊车、停车安保等，也都会产生服务增值。

　　“在数字化场景中，停车场也不再只是停车的地方，更偏向于用户的交互场所，在这一场景中产生的服务增值空间是巨大的，而不是传统只靠时间、空间和周转率的停车场。”

　　凤凰网风财讯了解到，目前阳光海天已基本实现车位级运营，打造了集车场运营(SaaS)ERP、AI智能监控、车主服务、移动管控及停车大数据等为一体的AIPP云资管平台，荣获国内十大停车场运营商。

　　2020年10月，高盛与阳光海天签署投资协议，这也是高盛在中国停车行业的首次投资。在此之外，华平也投资了阳光海天，足见资本市场对其运营能力的认可度之高。

　　在谈及长租公寓的数字化时，左贵潏有着同样的观点。

　　“当前的长租公寓行业已然依靠智能化、数据化和数字化实现驱动，城家公寓也不遗余力地开发了自己的CAS系统，能够支持和满足长短租业务所用。”

　　一个典型的例子是长短租的运营。

　　“两个长租中间如果要插进来一个短租订单，这个是不能靠人的，因为几百上千个房间租期都是不同的，只能靠系统来支持。”

　　凤凰网风财讯注意到，以碧桂园、万科等为首的房企正在加速布局数字化。未来，科技或许能够成为房企切入轻资产运营的一把尖刀。