品质家园

　　11月，北京二手房市场出现“拐点”，成交量结束4个月的连降态势，环比上扬。

　　在刚刚过去的11月，持续降温的北京二手房市场迎来了转机。从网签数据来看，11月，北京二手房市场成交量结束4个月的连降态势，环比出现上扬。不过，11月二手房成交量不足12000套，也仅好于10月，市场形势并没有出现本质性改变，仍处于震荡调整期。

　　业内人士预计，随着部分刚需购房需求的释放，接下来北京二手房市场成交量或将有所回升，但涨幅不会太大。

　　从观望到出手，购房意愿逐步加强

　　进入11月，随着业主报价持续松动，购房者议价空间增大，部分购房者选择出手，80后的张凯就是其中之一。

　　张凯在北京工作已有多年。今年初，他说动父母，陆续将老家山东潍坊父母名下的3套房产出售。随后几个月，他奔走于房山、通州、朝阳定福庄等区域看二手房。11月，张凯终于在朝阳区垂杨柳买了一套65平方米左右的二手房，总价约360万元。

　　张凯出手买房并非个例。实际上，在之前观望的购房者中，选择在11月出手买房人数有所增多。

　　21世纪不动产首开幸福广场店店东姚学松告诉记者，其负责的门店处于工体商圈，自11月开始，能明显感受到观望的客户开始出手了，且购房意愿也较此前加大，“一位看了一年多房子的客户，中间经历了几个月的观望，他最近感觉市场比较明朗，便果断在11月出手买房。”

　　“从常营商圈近两周成交来看，11月常营二手房成交量迎来一波上升行情。在此之前，从7月到10月，整体市场基本属于停滞状态。”21世纪不动产褡裢坡地铁店店东崔国胜表示，近两周，常营周边二手房成交量逐渐上来了，甚至有些好的户型还出现抢购状态。不过，户型稍差的房子，市场成交依旧不多，但明显能感受到，客户入场动力增强。

　　崔国胜指出，近期成交客户基本上都是观望了至少半年的人群以及换房的业主，这类客户看到关注的户型一直在成交，且所剩房源不多，就开始着急出手。

　　随着买房人数增多，看房的频次更勤了。根据麦田房产统计数据显示，11月新增客源量比10月份增加14%，日均带看量则比10月份翻了一倍多。对此，麦田房产分析指出，11月份买家的看房次数明显增多，在一定程度上反映了购房者的心态正在发生变化，市场的活跃性较10月份明显提升。

　　与此同时，11月卖房的业主量有所下降。根据麦田房产统计数据，11月新增房源量较10月减少约4%。此外，在调价房源中，选择调低挂牌价房源占比较10月少了2.2个百分点，这意味着，购房者带看量增加后，在售业主的价格心理预期也随之发生变化。实际上，11月份议价空间比10月少了0.5个百分点，由此可见，11月虽然仍为买方市场，但买方谈价优势有所缩小。

　　11月二手住宅量升价跌，成交套数环比上涨27%

　　北京二手房市场的回暖，最终反馈至成交数据上。从网签数据来看，今年11月，北京二手房市场成交量结束4个月的连降局势，环比出现上扬。据北京中原、麦田房产、诸葛找房等机构的统计数据显示，今年11月，北京二手住宅成交11851套，成交套数环比上涨27%，不过，同比仍下降31%。

　　从11月每周成交走势来看，麦田房产统计数据显示，成交量呈现稳步走高特征，尤其进入11月下旬以来，甚至出现了连续多天单日网签量突破600套的情况，这说明成交量筑底回升形态基本确立。

　　对此，麦田房产分析指出，11月成交量回升幅度较大，主要是因为10月受国庆假期影响，成交量下降较多，11月对比基数较低。除此之外，银行信贷环境改善，放贷额度有所增加，放款周期也有一定的缩短，之前受到挤压的换房客户，需求得到释放。

　　不过，麦田房产同时强调，虽然11月成交量较10月明显提升，但市场形势并没有出现本质性改变，仍处于震荡调整期。从今年各月份成交情况来看，11月二手房成交量不足12000套，也仅好于10月，当前市场并不活跃。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐亦指出，11月北京二手房成交量回升，但横向比较，12000套左右月均交易量属正常市场运行区间。

　　“当前市场运行更多应理解为筑底企稳，而非过冷过热。”许小乐指出，信贷环境的正常化，使置换需求释放速度加快。除此之外，三季度市场转弱，使售房者预期回归，无论是挂牌价还是调价都更趋向于市场真实水平，使得交易过程摩擦相对减少，市场成交数量恢复。

　　值得一提的是，受前期调控政策持续作用的影响，部分业主为加快交易进度会选择降价出售，在一定程度上带动市场均价下滑。诸葛找房数据研究中心数据显示，今年11月，北京二手住宅市场均价为55644元/平方米，环比下跌2.92%。从整体来看，11月北京二手房市场呈现量升价跌的状态。

　　业内：预计12月成交量或继续上行

　　那么，接下来的12月，市场将呈现怎样的发展趋势?对此，崔国胜指出，以目前跟客户和业主频繁沟通的情况看，过年前的几个月，市场会迎来一波成交小高峰，但价格方面预计会偏稳。

　　21世纪不动产西山华府店店东武照福表示，接下来的12月，预计整体成交量会比11月份要多一些，大部分客户已经看稳市场，并且跨年之后预计银行放款收紧的情况会有所缓解，将会促使一部分客户出手。

　　“目前银行房贷额度并未大幅放松，只是对刚需群体的合理需求予以满足。预计随着部分刚需购房需求的释放，接下来北京二手房市场成交量或将有所回升，但涨幅不会太大。” 诸葛找房数据研究中心分析师梁楠如是说。

　　合硕机构首席分析师郭毅认为，北京二手住宅交易量此前持续下滑，但在11月份出现向上的拐点，不过，并没有骤然上升，而是保持相对稳定的上升状态。由此可见，此前部分片区二手房价格出现小幅下行的局面或将得到缓解，同时，或将带动今年年末以及明年年初整体市场继续呈上行态势。