品质家园

　　高层住宅，又被“限高”了!

　　2020年4月，住建部、发改委两部门曾提出“县城住宅要以多层为主”。一般来说，多层建筑是指建筑高度大于10米、小于24米，且建筑层数大于3层、小于7层的建筑。

　　而今年3月29日，住建部再次提出，将限制县城居住建筑的高度，新建商品房应以6层及以下的住宅为主，住宅占比不得低于75%。同时，县城新建住宅最高层数不得高于18层。

　　看来，以后县城的房子是彻底高不上去了!

　　01 县城被“限高”

　　显然，县城里的高层建筑已经没有未来了。

　　3月29日，住建部对外发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》(下称：《通知》)，公开征求意见，旨在发展县城绿色建筑和建筑节能。在“县城绿色低碳建筑的有关要求”一节中，住建部提出——

　　限制县城居住建筑高度。

　　在这份《通知》中，住建部拟对县城房屋的层数做出限制，新建住宅将以6层为主，6层及以下住宅的占比不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层。如果一定要建设18层以上居住建筑，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

　　话说得很直白，不出意外的话，以后县城怕是很难再建高层住宅了。

　　原因很简单，现在的房子越修越高，但是相应的配套设施跟不上。就拿消防来说，现在常见的消防车云梯高度在50米左右，差不多能抬升到17层楼。而在操作过程中，云梯可能会受到地形、周边设施等诸多因素的影响，导致实际抬升高度进一步下降。

　　同时，高层建筑也考验着物业的管理能力，不仅需要物业自备必要的消防器材，确保疏散设施的完整，还需要定期开展防火巡查，严禁楼道存放杂物、停放电动车，确保安全出口、疏散通道的畅通。

　　即使是在很多大城市，高层的消防应急和物业管理都不是件简单的事，更不要说本身硬件设施就跟不上的县城了。

　　公安部曾在2017年发布了一组数据，称我国在建筑节能综合改造初期，使用了约30亿平方米易燃可燃的保温材料，一旦墙体保护层脱落、破损，遇到明火就会迅速蔓延，形成大面积立体燃烧。

　　另外，很多高层建筑的消防设施并不完备。据公安部统计，在全国23.5万幢高层住宅建筑中，未设置自动消防设施的占46.2%，而设有自动消防设施的高层建筑，平均完好率也不足50%。

　　这些问题都是很致命的，所以这些年来唱衰高层建筑的声音始终不绝于耳。

　　2020年4月27日，住建部、发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，内文称“中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主”，对县城住宅进行了“限高”。

　　而今年3月26日，住建部发布的《通知》进一步明确，“(县城)新建住宅以6层为主，6层及以下住宅的占比不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层”。

　　虽说政策还处在征求意见阶段，但住建部的意思其实已经很明确了。

　　02 高层住宅还有未来吗?

　　除了有火灾的风险外，而今的高层住宅，其实还面临着一个非常严峻的问题——

　　房屋老化。

　　一般来说，老化的住宅有两个出路，要不然翻新，要不然拆迁。

　　先说翻新，高层建筑的翻新并不容易，主体维护还好说，涉及到内部的水、电、暖就费事了，更不用说管网改造这一类的大工程。现在很多老旧小区都面临这个问题，改造管网不仅需要当期的改造资金，还需要长期的维护管理资金。

　　高层维护的时间需要多长?高层维修的资金需要多少?如何协调高层众多业主缴纳维修费用?这些都是高层翻新中亟待解决的问题。

　　高层建筑的最好出路其实是拆迁，前提是要有开发商愿意拆——高层容积率非常高，这就意味着高层拆迁的安置成本高、盈利空间小，如果要赚钱，就只能把房子建得更高，但现在县城又开始“限高”了，成本回收就更难了。

　　而这些问题，在国外的高层建筑中已经显露弊端了。因此也有一些房产专家说过，高层建筑将在未来沦为贫民窟。